TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01255 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGRE

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

,

[V], [F]

C/

Etablissement public LMH, [Localité 3] HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M., [V], [F], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Etablissement public LMH, [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Madame, [O], [I], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 02 septembre 2022, l’office public de l’habitat, devenu société anonyme d’économie mixte locale à conseil d’administration,, [Localité 1] Métropole Habitat (ci-après SEML, [Localité 3] Habitat) a consenti à Monsieur, [V], [F] un bail d’habitation portant sur un appartement de 75,71 mètres carré, situé, [Adresse 3]) à, [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 246,73 euros, outre 53,07 euros de provision sur les charges générales et 12,15 euros de provision sur les charges d’eau.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, Monsieur, [V], [F] a fait assigner la SEML, [Localité 3] Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à qui il demande de condamner son bailleur à effectuer des travaux sous astreinte et à lui payer diverses sommes, notamment en réparation de son préjudice de jouissance.

L’examen de l’affaire, initialement appelé à l’audience du 31 mars 2025, a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties pour permettre notamment leurs échanges d’écritures et de pièces.

A l’audience du 12 janvier 2026, l’affaire est appelée et retenue. Les deux parties sont représentées par leur avocat respectif qui se réfèrent à leurs dernières écritures.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur, [V], [F] demande au juge de :

—  Condamner la SEML, [Localité 3] Habitat à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

—  Condamner la SEML, [Localité 3] Habitat à réparer les désordres constatés dans son logement sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir à savoir : un tirage d’air excessif dans la cuisine ;

—  Condamner la SEML, [Localité 3] Habitat à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

—  Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il soutient, au visa des articles 1719 du code civil, 700,2° du code de procédure civile et de l’arrêté préfectoral du 12 avril 1979, que le service d’hygiène et de santé de la ville a constaté que le logement loué était affecté de plusieurs désordres, dont un tirage d’air excessif dans la cuisine ; que le bailleur n’a pas engagé l’intégralité des travaux nécessaires pour remédier à cette situation malgré la demande de la commune et qu’il a donc subi un préjudice de jouissance certain.

En réponse, la SEML, [Localité 3] Habitat, se référant à ses dernières écritures, demande au juge de :

A titre principal,

—  Débouter Monsieur, [V], [F] de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

—  Réduire la demande financière de Monsieur, [V], [F] dans de très notables proportions ;

En tout état de cause,

—  Condamner Monsieur, [V], [F] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre 405,98 euros au titre des frais de sommation et de procès-verbal de constat du commissaire de justice ;

—  Rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de ses demandes, la SEML, [Localité 3] Habitat indique que le demandeur ne démontre pas suffisamment la réalité du tirage excessif d’air dans la cuisine et qu’à supposer qu’un tel tirage ait existé, il est vraisemblable que celui-ci était dû au comportement fautif du locataire qui obstruait les entrées d’air au moyen de chiffons et qu’il ait cessé du moment où le locataire a retiré les chiffons. La SEML, [Localité 3] Habitat rappelle par ailleurs que les travaux concernant l’entrée d’air parasite au niveau de la porte d’entrée ont été réalisés de manière tardive à cause du comportement dilatoire du locataire qui empêchait l’accès à son logement. Enfin, au sujet de la grille d’aération dans la buanderie, la SEML, [Localité 3] Habitat soutient que celle-ci était en place à l’état des lieux d’entrée, qu’elle a ensuite disparu du fait du locataire, qu’il aurait dû procéder lui-même aux menues réparations en remplaçant cette grille mais qu’à titre commercial, elle a elle-même posé une nouvelle grille d’aération à sa charge le 07 janvier 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur la décence du logement

En application de l’article 6, premier et deuxième aliéna de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« (…) 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

(…)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

En outre, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de ses demandes, Monsieur, [V], [F] verse aux débats :

—  Un article de presse en ligne en date du 28 août 2023 ;

—  Un rapport du service communal d’hygiène et de santé en date du 28 novembre 2023 à la suite de l’enquête effectuée chez le locataire le 19 octobre 2023 ;

—  Un mail du conciliateur de justice saisi par le locataire en date du 22 février 2024 s’étonnant de l’absence de réponse de la SEML LMH à ses sollicitations notamment pour pouvoir venir sur les lieux du différend et obtenir des pièces sur les échanges de messages concernant les tentatives de prises de rendez-vous pour effectuer les travaux chez le locataire ;

—  Une attestation d’échec de la tentative de conciliation en date du 29 février 2024 ;

—  Un courrier manuscrit de Monsieur, [V], [F] non daté, indiquant qu’il loue l’appartement depuis environ un an faisant notamment état de courant d’air en provenance du couloir, de l’absence d’étanchéité des fenêtres et de l’inertie du bailleur malgré ses différentes relances.

L’article de presse en date du 28 août 2023, bien qu’il présente manifestement la photographie du demandeur, ne permet pas d’établir effectivement et précisément les désordres affectant le cas échéant le logement loué.

Il ressort des constatations faites par le service communal d’hygiène et de santé de, [Localité 1] que l’inspecteur de salubrité a constaté le 19 octobre 2023 les désordres suivants :

—  Cuisine : tirage excessif au niveau de l’entrée d’air ;

—  Couloir : entrée d’air parasite importante au niveau de la porte d’entrée, logement en dépression d’air ;

—  Buanderie : absence de grille d’extraction d’air.

Ces éléments sont qualifiés par l’inspecteur d’infractions à l’arrêté préfectoral du 12 avril 1979 portant règlement sanitaire départemental.

L’inspecteur indique avoir invité le propriétaire à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation.

La SEML LMH produit un procès-verbal de constat par un commissaire de justice en date du 07 février 2024 qui relève que :

—  La société DP Entretien réalise un joint sur le bâti de la porte, à la suite de quoi le commissaire de justice indique ne plus relever de passage d’air ;

—  Les aérations des fenêtres sont obstruées par des chiffons posés par le locataire, ce qui empêche la société d’entretien de la chaudière de pouvoir « mettre en service ».

La bailleresse produit également la facture des travaux relatifs au joint de la porte d’entrée.

S’agissant de l’infiltration d’air au niveau de la porte d’entrée, Monsieur, [V], [F] soutient que le joint posé est insuffisant et n’a pas permis de faire cesser le trouble, contrairement à ce qui est constaté par le commissaire de justice. Il ne rapporte toutefois aucun élément de nature à démontrer son allégation. Il y a donc lieu de considérer que le désordre lié à l’entrée d’air parasite au niveau de la porte d’entrée a été résolu par l’intervention de la société DP Entretien le 07 février 2024.

S’agissant de l’absence de grille d’extraction d’air, le fait que cette grille ne soit pas mentionnée dans l’état des lieux d’entrée du locataire ne suffit pas à établir que celle-ci était présente à la prise d’effet du bail. En tout état de cause, son absence a bien été constatée par le service communal d’hygiène et de santé de, [Localité 1] le 19 octobre 2023. Monsieur, [V], [F] ne conteste pas que son bailleur ait fait reposer une grille d’extraction d’air dans la buanderie le 07 janvier 2025. D’ailleurs, il abandonne sa demande de travaux sur ce point. Il y a donc lieu de considérer que ce désordre était réel, qu’il ne peut pas être imputé au locataire et qu’il a été résolu par le bailleur le 07 janvier 2025.

S’agissant enfin du tirage excessif d’air dans la cuisine, celui-ci est établi par le constat du service communal d’hygiène et de santé de, [Localité 1] en date 19 octobre 2023. Le fait que les « aérations des fenêtres », sans précision, étaient obstruées lors du passage le 07 février 2024 du commissaire de justice mandaté par le bailleur, ne suffit pas à établir que le locataire a causé le désordre constaté, ni que celui-ci a cessé par la désobstruction des aérations des fenêtres. En tout état de cause, il n’est pas établi que le bailleur soit intervenu pour mettre précisément fin à cette difficulté relevée par le service de salubrité de la ville.

Il ressort de ces éléments que le logement a été affecté de désordres relatifs à l’infiltration d’air (résolu le 07 février 2024 concernant la porte d’entrée et le 07 janvier 2025 concernant la grille d’aération) et qu’il demeure affecté d’un problème de ventilation, le tirage d’air de la cuisine étant excessif.

Il y a donc lieu de considérer que la SEML, [Localité 3] Habitat a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Il dispose encore que « le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à exécution des travaux.

Suivant l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des manquements ci-dessus établis, la SEML LMH sera condamnée à rechercher et résoudre les causes du tirage d’air excessif au niveau de la cuisine.

Ces travaux devront être réalisés dans un délai de 4 mois courant à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente décision.

La SEML LMH démontre, par la production d’un mail d’un prestataire de travaux, que Monsieur, [V], [F] a refusé leur intervention le 19 décembre 2023 pour poser un joint acrylique sur la porte, celui-ci estimant que ces travaux n’étaient pas suffisants.

C’est finalement le 07 février 2024 que la société de travaux intervient en présence d’un commissaire de justice et après sommation d’être présent à cette première date, délivrée au locataire le 31 janvier 2024 par remise de l’acte à l’étude.

Par ailleurs, la SEML LMH n’a pas attendu la décision du juge des contentieux de la protection pour replacer une grille d’extraction d’air dans la buanderie du locataire.

Il ressort de ces différents éléments que la SEML LMH a d’elle-même résolu 2 des 3 désordres initialement visés.

Dans ces conditions, le locataire ne démontre pas une réelle résistance de la part de son bailleur, de sorte qu’il n’apparaît pas nécessaire d’assortir la condamnation à effectuer les travaux ci-dessus énoncés d’une astreinte.

Monsieur, [V], [F] sera donc débouté de sa demande d’astreinte.

Sur la demande indemnitaire

Les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation a causé au locataire un préjudice de jouissance qui a cessé le 07 février 2024 concernant l’infiltration d’air au niveau de la porte d’entrée, le 07 janvier 2025 concernant la grille d’aération de la buanderie et qui persiste concernant le tirage d’air excessif au niveau de la cuisine. Le préjudice de jouissance est évalué en fonction de sa durée et de la nature des désordres relevés. En fonction de ces éléments, il y a lieu de condamner le bailleur à payer à Monsieur, [V], [F] la somme de 600 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner la SEML, [Localité 3] Habitat, partie perdante, aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens ;

En l’espèce, la SEML, [Localité 3] Habitat sera condamnée à payer à Monsieur, [V], [F] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’est pas nécessaire de rappeler ces dispositions applicables de plein droit dans le dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

;

Condamne la société d’économie mixte locale, [Localité 3] Habitat à procéder aux travaux suivants de remise en conformité du logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 1] dans un délai de 04 mois à compter du 08ème jour suivant la signification du présent jugement : rechercher et résoudre les causes du tirage d’air excessif au niveau de la cuisine ;

Déboute Monsieur, [V], [F] de sa demande d’astreinte ;

Condamne la société d’économie mixte locale, [Localité 3] Habitat à payer à Monsieur, [V], [F] la somme de 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne la société d’économie mixte locale, [Localité 3] Habitat à payer à Monsieur, [V], [F] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa propre demande sur ce fondement ;

Condamne la société d’économie mixte locale, [Localité 3] Habitat aux dépens.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;