TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/52642 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MDO

N° : 9-CH

Assignation du :

11 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 03 décembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 8]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par Maître Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

Madame [Y] [U]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 05 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Mme [U] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9], aux 5ème et 6ème étages, porte droite, constituant le lot de copropriété n°23.

Par acte du 11 avril 2025, la ville de Paris l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code du tourisme.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 10 septembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 5 novembre 2025, la ville de [Localité 8] demande de :

— juger que Mme [U] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé 5/6ème étage, porte droite de l’immeuble du [Adresse 5] (constituant le lot 23) ;

— condamner Mme [U] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— juger que Mme [U] a enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme et la délibération du Conseil de [Localité 8] des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de la déclaration préalable auprès de la commune ;

— débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 5 novembre 2025, Mme [U] demande de :

A titre principal,

— constater que la ville de [Localité 8] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2, de la fiche modèle R et des autres pièces justificatives produites par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

En conséquence,

— débouter la ville de [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes de condamnation à son encontre ;

— débouter la ville de [Localité 8] de l’ensemble de ses autres prétentions ;

A titre subsidiaire,

— constater qu’elle a agi de bonne foi, coopéré avec la ville de [Localité 8], cessé la prétendue infraction et qu’elle est dans une situation financière difficile ;

— constater que les demandes de la ville de [Localité 8] doivent être circonscrites à la période du 11 avril 2020 au 30 avril 2024 ;

— constater que le montant des gains illicites allégués doit être réduit compte tenu de la conclusion de baux mobilités ;

— juger que les montants de 50.000 euros et 5.000 euros au titre des amendes civiles sont manifestement disproportionnés et injustifiés ;

En conséquence,

— la condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction alléguée aux articles L.324-1-1 du code du tourisme et L.637-1 du code de la construction et de l’habitation, et de sa coopération avec la ville de [Localité 8] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— constater qu’elle a agi de bonne foi, coopéré avec la ville de [Localité 8], cessé la prétendue infraction et qu’elle est dans une situation financière difficile ;

— constater que les demandes de la ville de [Localité 8] doivent être circonscrites à la période du 11 avril 2020 au 30 avril 2024 ;

— constater que le montant des gains illicites allégués doit être réduit compte tenu de la conclusion de baux mobilités ;

— juger que les montants de 50.000 euros et 5.000 euros au titre des amendes civiles sont manifestement disproportionnés et injustifiés ;

En conséquence,

— la condamner à une somme qui ne pourrait excéder 3.000 euros ou toute somme que l’équité commanderait, si le président du tribunal devait entrer en voie de condamnation ;

En tout état de cause,

— débouter la ville de [Localité 8] de sa demande de versement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 8] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

— écarter l’exécution provisoire.

A l’audience, la ville de [Localité 8] a précisé oralement qu’en dépit de l’absence de précision du dispositif de ses conclusions, elle formait bien une demande d’amende civile de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, conformément aux demandes figurant dans le corps de ses écritures.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’usage d’habitation

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 8], et notamment du constat de location meublée touristique du 10 octobre 2024, établi par un agent assermenté, que Mme [U] a mis son appartement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 9] (lot de copropriété n°23, 5/6ème étage, porte droite) en location via la plate-forme Airbnb.

Ce logement n’est pas sa résidence principale puisque Mme [U] a déclaré fiscalement sa résidence principale au [Adresse 2].

Les pièces produites par la ville de [Localité 8] démontrent que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

En effet, la fiche de révision foncière H2, datée du 9 octobre 1970, concerne un local situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 5], d’une surface de 21 m2, et précise qu’il est composé de pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation (une salle à manger, une chambre, et une annexe). La fiche mentionne que le bien appartient à Mme [V] et un locataire, M. [X], règle un loyer annuel de 665 francs au 1er janvier 1970.

Les autres pièces produites par la ville de [Localité 8] corroborent l’usage d’habitation établi par la fiche de révision foncière H2, notamment :

— la feuille de logement du recensement de 1968, qui mentionne que le logement situé [Adresse 5] est occupé par Mlle [X] et Mme veuve [W] et qu’il s’agit d’un logement ordinaire situé « au 5ème étage droite au fond du couloir » ;

— la fiche R de l’immeuble, qui précise que Mme [V] en est propriétaire ;

— l’état hypothécaire de l’immeuble, qui comporte les noms des différents propriétaires du local depuis 1989, avec la mention de la vente de l’immeuble par Mme [V], le 24 juin 1986, à M. [Z] et la vente par ce dernier, le 16 février 1989, du lot 23 situé au 5/6ème étage, à la SCI Réaumur-Commerce ;

— l’acte de vente du 20 mai 2011, qui atteste de la vente à Mme [U] par la SCI Réaumur-Commerce du lot n°23 composé d’un logement à usage d’habitation situé « porte à droite dans la galerie », composé, au 5ème étage, de deux pièces dont une avec trémie d’accès au 6ème étage et au 6ème étage (combles), d’une pièce ;

— l’extrait du règlement de copropriété de l’immeuble de 1987, qui décrit le lot n° 23 comme composé, au 5ème étage, de deux pièces dont une avec trémie d’accès au 6ème étage et au 6ème étage (combles), d’une pièce.

La défenderesse conteste la valeur probante de la fiche H2 produite au motif qu’elle est datée du 9 octobre 1970, soit postérieurement au 1er janvier 1970, et qu’elle ne permet pas d’identifier le logement, faute de concordance de l’étage, de la porte, du numéro de lot (absent de la fiche H2), de la superficie et de la composition.

Cependant, la date de rédaction de la fiche H2, postérieure au 1er janvier 1970, est sans incidence sur sa valeur probatoire dès lors qu’il ressort des informations renseignées qu’un locataire était présent dans les lieux et s’acquittait d’un loyer au 1er janvier 1970.

S’agissant de la localisation du bien, il résulte de la fiche H2 que le local est situé au 5ème étage, « porte fond ». La feuille de logement du recensement de 1968 précise que le logement est situé « au 5ème étage droite au fond du couloir », le plan de l’étage annexé au règlement de copropriété de 1987 permettant par ailleurs d’établir que seuls deux appartements figurent au fond du couloir, un à droite et un à gauche. En outre, la description des lots du règlement de copropriété permet de constater que le lot situé au 5ème étage à gauche (lot n°22) est composé de pièces différentes de celles mentionnées dans la fiche H2 du local litigieux, le local comportant une salle d’eau et des water-closets, que ne comporte pas le local décrit dans la fiche H2.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la défenderesse, l’acte de vente du 20 mai 2011 précise bien que le local litigieux est composé de deux pièces au 5ème étage, coïncidant avec les informations renseignées sur la fiche H2. La circonstance qu’un aménagement des combles du 6ème étage soit intervenu postérieurement à la rédaction de la fiche H2, date à laquelle seules les deux pièces du 5ème étage existaient, ne permet pas de remettre en cause la localisation du bien.

Dès lors, la localisation et la description des lieux correspondant parfaitement et étant confirmées par l’ensemble des pièces produites par la ville de [Localité 8], celle-ci établit suffisamment que le bien décrit dans les fiches H2 correspond au bien de Mme [U], objet de l’infraction, et ce, même en l’absence de numéro de lot sur la fiche H2.

En conséquence, la preuve de l’usage d’habitation du local est rapportée au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que Mme [U] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 8] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

La défenderesse invoque la prescription de l’action de la ville de [Localité 8] s’agissant des années antérieures à 2020.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’assignation ayant été délivrée le 11 avril 2025, seule la période postérieure au 11 avril 2020 -soit les cinq années précédant l’assignation – peut être retenue pour le calcul de l’amende civile, même si, comme le relève la ville de [Localité 8], la persistance de l’infraction sur de nombreuses années peut éclairer la juridiction sur la mauvaise foi éventuelle de son auteur et le caractère organisé et durable du changement d’usage illicite.

Il ressort du constat de location touristique et des relevés Airbnb que le bien a été loué de novembre 2012 (date du commentaire le plus ancien) au 31 mai 2024 (date de la dernière réservation) et pour 335 nuitées en 2018, 316 nuitées en 2019, 63 nuitée en 2020, 19 nuitées en 2021, 353 nuitées en 2022, 356 nuitées en 2023 et 165 nuitées en 2024.

Cependant, la défenderesse a justifié avoir conclu des baux mobilité entre 2020 et 2024, de sorte que les nuitées de courte durée ne s’élèvent en définitive qu’à 88 en 2022, 126 en 2023 et 15 en 2024 (aucune en 2020 et 2021), soit un total de 229, pour un gain illicite de 32.060 euros.

La défenderesse conteste par ailleurs le caractère intentionnel de la violation de la législation en soulignant sa bonne foi, sa situation familiale et les charges importantes dont elle doit s’acquitter qui ont motivé sa décision de mettre son bien en location courte durée.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi.

De plus, il résulte du constat d’infraction que le numéro d’enregistrement apparaissant sur l’annonce du bien ne correspond à aucun numéro délivré par la ville de [Localité 8] et il est établi que Mme [U] dispose d’un autre numéro pour un autre appartement situé [Adresse 1], pour lequel elle a effectué une déclaration en meublé de tourisme le 9 janvier 2018. Par conséquent, ayant déjà procédé à une déclaration en meublé de tourisme, elle connaissait la réglementation applicable et son obligation de procéder à la déclaration prévue par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme pour toute mise en location d’un meublé de tourisme.

Il s’ensuit qu’elle s’est volontairement soustraite à cette obligation pour le bien litigieux en renseignant un faux numéro d’enregistrement. Elle ne peut donc invoquer sa bonne foi.

De même, Mme [U] ne peut se prévaloir des charges d’entretien importantes de son bien ou de charges personnelles pour justifier la mise en location illicite.

En revanche, il sera porté à son crédit qu’elle a collaboré avec la ville de [Localité 8] et immédiatement répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, organisant une visite du bien et transmettant les justificatifs requis. Elle a également cessé de louer son bien sur la plateforme Airbnb et un contrat d’habitation a été conclu le 17 juillet 2024, attestant d’un retour du bien à un usage d’habitation.

En conséquence, en considération de l’absence de bonne foi de la défenderesse mais du faible profit généré par les locations de courtes durées et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 20.000 euros.

Sur la demande d’amende civile sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

Aux termes des paragraphes II, III et V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme :

« II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. […]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros. […]

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

L’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme met donc à la charge des propriétaires l’obligation de procéder à une déclaration préalable soumise à enregistrement de toute location d’un meublé de tourisme, sur décision du conseil municipal, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5.000 euros.

Il est constant qu’une délibération du conseil de [Localité 8] des 4, 5 et 6 juillet 2017 a soumis à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

En l’espèce, Mme [U] a loué son appartement meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage sans déclaration préalable, ce qui résulte du constat d’infraction établi le 10 octobre 2024.

Une amende de 5.000 euros sera donc mise à sa charge, ce montant n’étant pas excessif au regard de la mauvaise foi caractérisée par l’établissement d’un faux numéro d’enregistrement pour les annonces en ligne.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, Mme [U] sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne Mme [U] à une amende civile de 20.000 euros sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 8] ;

Condamne Mme [U] à une amende civile de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme et de la délibération du Conseil de [Localité 8] des 4, 5 et 6 juillet 2017 et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 8] ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [U] aux dépens ;

Condamne Mme [U] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 03 décembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY