TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

BP 818- 28 Boulevard Jean Jaures

11012 CARCASSONNE CEDEX

☎ : 04.34.42.49.00

AFFAIRE N° RG 25/01539 – N° Portalis DBWW-W-B7J-DVJF

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 19 Février 2026

DEBATS PUBLICS : 15 Décembre 2025

ACTE DE SAISINE : 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Géraldine WAGNER, Vice-Présidente,

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE DOMAINE DE NORE sis chemin du vieux canal – 11000 CARCASSONNE représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA TERRE OCCITANE,

dont le siège social est sise Chemin du Vieux Canal – 11000 CARCASSONNE

Représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

Madame [D] [P],

demeurant Résidence Le Domaine de NORE – B 38 4 Chemin du Vieux Canal – 11000 CARCASSONNE

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [P] est propriétaire des lots n°38, 1044 et 1045 dans la résidence Le domaine de Nore sis chemin du vieux canal à Carcassonne, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia terre occitane.

En l’état de charges de copropriété restées impayées, les parties ont signé le 26 février 2025 un procès-verbal de constat d’accord devant le conciliateur de justice, accordant à Mme [P] des délais de paiement portant sur une somme de 3.408,80 €.

Or, Mme [P] n’ayant pas respecté ses engagements, le syndicat des copropriétaires l’a, par acte du 25 septembre 2025, faite assigner devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en vue d’obtenir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3.105,56 € au titre des charges de copropriété non réglées, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024,

—  400 € à titre de dommages et intérêts,

—  504 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la mise des dépens à sa charge qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic.

À l’audience du 15 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, réitère les termes de son acte introductif d’instance.

Il argue pour l’essentiel, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de l’absence de règlement par la défenderesse des charges de copropriété en dépit des appels de fonds réguliers outre l’approbation des comptes de la copropriété en assemblée. Il réclame également des dommages et intérêts eu égard aux difficultés de trésorerie générées par cette absence de paiement. Sur ce point, il soutient que la défaillance de Mme [D] [P] dans le règlement des charges pénalise la gestion de la copropriété.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [D] [P], n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande le procès-verbal de constat d’accord signé par les parties le 26 février 2025 dont il ressort que Mme [D] [P], propriétaire des lots n°38, 1044 et 1045 au sein de la résidence, reconnaît devoir au syndicat des copropriétaires une somme de 3 408,80 € au titre des charges impayées, qu’elle s’est engagée à régler en 12 mensualités en sus des échéances courantes.

Il est également produit un mail de la défenderesse du 15 juillet 2025 sollicitant un report de sa mensualité en raison de difficultés financières.

Les sommes réclamées à Mme [P] sont justifiées par la production aux débats du relevé de compte de charges arrêtées au 22 août 2025, les appels de fond, les mises en demeure adressées par courriers recommandés avec accusé de réception, les procès-verbaux d’assemblée générale pour 2023 et 2024 ainsi que les courriers recommandés avec accusé de réception les lui notifiant, ainsi que le contrat de syndic courant.

Au vu de ces éléments et en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [D] [P] est tenue au paiement de la somme de 2.265,56 € correspondant à sa quote-part des charges de copropriété afférentes à ses lots telles qu’elles ont été régulièrement votées lors des assemblées générales et déduction faite des frais non justifiés, à savoir les frais de constitution du dossier transmis à l’huissier pour 420 € et ceux concernant la constitution du dossier transmis à l’huissier pour 420 €, faute de justifier des diligences exceptionnelles justifiant l’application de ces frais aux termes du contrat de syndic.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 896,75 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’une perte. De plus, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [P] qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de l’hypothèque légale du syndic.

L’équité commande de faire droit à la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’accorder au demandeur la somme de 504 €.

Il n’y a pas lieu de statuer à ce stade sur la charge des frais en cas d’exécution forcée de la présente décision, étant rappelé qu’en tout état de cause ils sont à la charge du débiteur défaillant.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code précité, le juge peut d’office ou à la demande d’une des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la présente décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [D] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Le domaine de Nore sis chemin du vieux canal à Carcassonne, représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia terre occitane, les sommes suivantes :

—  2.265,56 € au titre des charges impayées arrêtées au 22 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 896,75 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

—  504 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le domaine de Nore sis chemin du vieux canal à Carcassonne, représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia terre occitane, du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [D] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’hypothèque légale du syndic,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le DIX-NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE