TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Décision du : 20 Mai 2025

S.C.I. [O]

C/

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE

N° RG 24/00854 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JODN

n°:

ORDONNANCE

Rendue le vingt Mai deux mil vingt cinq

par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

assistée de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. [O]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Aymeric ANTONIUTTI de la SELARL ANTONIUTTI AVOCAT, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Et par la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

Après l’audience de mise en état physique du 11 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 mai 1981, les époux [O], aux droits desquels vient la SCI [O] ont donné à bail à construction à la société Bail Investissement, aux droits de laquelle est venue la société Atac, devenue la SAS Auchan Supermarché, un immeuble aux fins d’édification d’un supermarché par le preneur, pour une durée de 30 ans à compter du 1er mai 1981, pour se terminer le 30 avril 2011.

Puis, par acte authentique du 14 décembre 2011, les parties ont, à l’issue du bail à construction, régularisé un bail commercial portant sur l’assiette des locaux construits, pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1er mai 2011, pour expirer le 30 avril 2020.

La désignation des locaux était la suivante :

à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1], un supermarché comprenant :

— une surface de vente de 1 025 m²

— réserve et locaux accessoires de 401 m²

— parking de 169 places dont deux handicapés, station-service 2 pistes sur tout le tènement foncier en commun avec les autres surfaces professionnelles et commerciales existantes sur le site.

Le loyer était fixé à un montant annuel de 158 000 euros hors taxes (HT) et hors charges, indexé annuellement sur la base de l’indice du coût de la construction.

Un avenant en date du 27 avril 2017 a été régularisé compte tenu d’une autorisation obtenue par la société Auchan pour agrandir la surface de vente et donc, étendre les constructions existantes.

Par acte du 25 juin 2021, la SAS Auchan Supermarché a sollicité le renouvellement de son bail aux charges et conditions initiales de celui-ci, et ce, à compter du 1er mai 2020 pour une durée de neuf ans avec un loyer annuel de 190 000 euros HT et hors charges par an.

Par acte du 14 juin 2023 la SCI [O] a fait assigner la SAS Auchan Supermarché devant le juge statuant en matière de loyers commerciaux aux fins de voir fixer le montant annuel du loyer à la somme de 309 000 euros HT et hors charges à compter rétroactivement du 1er juillet 2021, et de condamner la SAS Auchan Supermarché à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 26 février 2024, le juge statuant en matière de loyers commerciaux s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, celui-ci ayant relevé que le contentieux portait sur la date de renouvellement du bail et l’éventuelle prescription de l’action.

* * * * * *

Suivant conclusions d’incident déposées et signifiées le 9 décembre 2024, la SAS Auchan Supermarché demande au juge de la mise en état, au visa des articles L.145-60 du code de commerce, 122 et 789 du code de procédure civile, de :

— constater l’accord des parties pour le renouvellement du bail au 1er mai 2020 ;

— en conséquence, déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes fins et conclusions de la SCI [O] telles qu’elles figurent aux dispositifs de ses mémoires des 2 février 2023 et 7 avril 2023 et de son assignation du 14 juin 2023 ;

— débouter la SCI [O] de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et conclusions ;

— condamner la SCI [O] à lui verser une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le bail a été renouvelé le 1er mai 2020 ; que cette date résulte de l’avenant du 27 avril 2017 qui fixe par avance la date de renouvellement du bail suivant au 1er mai 2020 ; de sa demande de renouvellement du 25 juin 2021 qui rappelle la date de renouvellement du 1er mai 2020 ; de la réponse à la demande de renouvellement signifiée par le bailleur le 13 septembre 2021 qui accepte expressément le renouvellement au 1er mai 2020. Elle expose que rien n’interdit au preneur de solliciter le renouvellement à une autre date que celle résultant des articles L.145-10 et L.145-12 du code de commerce, du moment que cette date reçoit l’accord de l’autre partie. Elle ajoute que le bailleur ne peut revenir sur cet accord.

Elle fait valoir que le renouvellement du bail étant en date du 1er mai 2020, et que le premier mémoire en fixation du loyer de renouvellement ayant été notifié le 2 février 2023, et plus vraisemblablement le 7 avril 2023, le bailleur est prescrit en application de l’article L.145-60 du code de commerce : la notification est intervenue plus de deux ans après le renouvellement.

Par conclusions d’incident du 4 mars 2025, la SCI [O] demande au juge de la mise en état de :

— débouter la SAS Auchan Supermarché de son incident tendant à voir constater la prescription de son action en fixation du loyer renouvelé

— condamner la SAS Auchan Supermarché au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Auchan Supermarché aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que le bail commercial ne vient pas à expiration au terme contractuel, même s’il a été prorogé par l’effet de l’avenant du 27 avril 2017 fixant la date de renouvellement du bail au 1er mai 2020, cette contrepartie n’a eu pour effet de proroger la date contractuelle du bail ; qu’en vertu de l’article L.145-9 du code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. L’avenant ne prévoit pas une clause de renouvellement automatique, mais fixe un terme conventionnel. Elle soutient que la SAS Auchan Supermarché était consciente de la situation puisqu’elle a notifié une demande de renouvellement le 25 juin 2021.

Elle considère que l’argumentation de la SAS Auchan Supermarché est contradictoire car elle évoque dans sa demande de renouvellement une prorogation tacite au-delà du terme faute de l’accomplissement des formalités de l’article L.145-9 du code de commerce et soutient l’inverse dans ses écritures en justice. Elle se prévaut du principe de l’estoppel, et ajoute que cette mention intégrée dans sa demande de renouvellement pourrait être interprétée comme une renonciation expresse et tacite à une éventuelle clause de renouvellement automatique.

Elle en déduit que le nouveau bail a commencé à courir le 1er juillet 2021 et que ses demandes ne sont donc pas prescrites.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs conclusions précitées.

MOTIFS

Selon l’article L.145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre [relatif au bail commercial] se prescrivent par deux ans.

L’article L.145-9 dudit code énonce que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. (…)

L’article L.145-10 dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . (…)

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L’article L.145-11 prévoit que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L.145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

L’action tendant à la fixation du loyer est soumise à la prescription biennale (3ème Civ, 1er juillet 1998, n°96-20.204, Bull n°149).

Le point de départ de la prescription de l’action en fixation du prix du bail renouvelé doit être le jour où l’action peut être engagée.

Il résulte des articles sus-mentionnés que la prescription biennale court à compter de la date d’effet du nouveau bail lorsque l’acceptation du principe du renouvellement est antérieure à la prise d’effet du nouveau bail, quelque soit l’auteur de la demande en renouvellement (3ème Civ, 30 juin 2004, n°03-10.661, Bull n°136).

Toutefois, le point de départ de la prescription de l’action en fixation du prix du bail commercial renouvelé à la demande du preneur se situe à la date d’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement lorsque le nouveau bail a pris rétroactivement effet avant cette date (3ème Civ., 29 novembre 2006, n°05-19.736, Bull n°238).

En l’espèce, il résulte des explications des parties, les baux et avenants n’étant pas produits aux débats, que :

— aux termes d’un acte notarié du 12 mai 1981, les époux [O], aux droits desquels vient la SCI [O], ont donné à bail à construction à la société Bail Investissement, aux droits de laquelle est venue la société Auchan Supermarché, anciennement dénommée Attac, un immeuble aux fins d’édification d’un supermarché, pour une durée de 30 ans, à compter du 1er mai 1981 ;

— aux termes d’un acte notarié du 14 décembre 2011, les parties ont, à l’issue du bail à construction, conclu un bail commercial portant sur l’assiette des locaux construits à cette date pour une durée de neuf années entières et ce, pour un montant d’un loyer annuel de 158 000 euros HT et hors charges, avec indexation ;

— un avenant du 27 avril 2017 a été régularisé entre les parties à la suite de l’autorisation sollicitée par la société Auchan pour agrandir la surface de vente et donc, étendre les constructions existantes.

Par acte d’huissier du 25 juin 2021 (pièce n°1 versée aux débats par le preneur), la SAS Auchan Supermarché a fait signifier à la SCI [O] une demande de renouvellement du bail commercial faisant état des éléments suivants :

“Que la partie demanderesse occupe, suivant bail notarié du 14/12/2011 et avenant du 27 avril 2017 signés par devant Me [F], Notaire à [Localité 10], des locaux à usage commercial à la signifiée sis [Adresse 4], dans lesquels est exploité un supermarché sur les surfaces qui suivent : surface de vente 1525 m², réserves et locaux accessoires 761 m², local technique 88 m², soit un total de 2356 m² ;

Que ledit bail a été consenti pour neuf années entières et consécutives à compter du 1er MAI 2011, est arrivé à expiration le 31 Avril 2020 et se poursuit par tacite prolongation depuis cette date.

Que le preneur n’a pas reçu de congé avec offre de renouvellement de bail dans les formes légalement requises.

EN CONSÉQUENCE :

Le preneur, désirant se maintenir dans les lieux, lui notifie par le présent acte la demande de renouvellement de bail comme prévue à l’article L.145-10 du Code de Commerce (modifié par la loi 2015-990 du 06 août 2015).

Lui déclarant que le preneur demande de renouveler le bail aux charges et conditions initiales du bail et de l’avenant signés et ce, à compter du 1er mai 2020 et pour 9 ans au loyer annuel de 190 000 € HT/HC/an.

TRÈS IMPORTANT

Article L.145-10 alinéa 3-4 du Code de Commerce (modifié par la loi 2015-990 du 06 août 2015) :

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Article L.145-12 alinéa 3 du Code de Commerce (modifié par la loi 2015-990 du 06 août 2015):

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.”

Le bailleur, la SCI [O], a répondu par acte d’huissier du 13 septembre 2021 (pièce n°2 produite par le preneur) en ces termes :

“(…) que ledit bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1er mai 2011 pour se terminer le 30 avril 2020.

Que suivant acte en date du 25 juin 2021, vous avez sollicité le renouvellement du bail selon les modalités prescrites à l’article L.145-10 du Code de Commerce.

Que la requérante déclare ne pas être opposée au principe du renouvellement du bail et accepte un renouvellement à compter rétroactivement du 1er mai 2020 comme demandé par la SAS AUCHAN SUPERMARCHE.

Qu’elle propose de porter le montant du loyer annuel, pour le bail renouvelé, à la somme de 240 000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er mai 2020 (…)”.

La SAS Auchan Supermaché a ainsi entendu former le 25 juin 2021, une demande de renouvellement du bail commercial et se prévaloir des dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce, ce qui signifie que le bail du 14 décembre 2011 et son avenant du 27 avril 2017 se poursuivait par tacite prolongation à la date de la demande.

La SCI [O] a le 13 septembre 2021 accepté le principe du renouvellement du bail commercial, mais également le fait que ce renouvellement soit fixé rétroactivement au 1er mai 2020.

Dans ces circonstances, le point de départ de la prescription de l’action de la SCI [O] en fixation du prix du bail commercial renouvelé à la demande du preneur doit être fixé à la date d’acceptation par la SCI [O] du principe du renouvellement, à savoir le 13 septembre 2021, dans la mesure où le nouveau bail a pris rétroactivement effet avant cette date, à savoir le 1er mai 2020.

Le mémoire de la SCI [O] non contesté par la SAS Auchan Supermarché étant en date du 7 avril 2023, et l’assignation en date du 14 juin 2023, l’action de la SCI Santias en fixation du prix du bail commercial renouvelé n’est donc pas atteinte par la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce.

Succombant, la SAS Auchan Supermarché sera condamnée aux dépens de l’incident et à payer à la SCI [O] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Constate l’accord de la SCI [O] et la SAS Auchan Supermarché pour le renouvellement du bail commercial fixé rétroactivement à partir du 1er mai 2020 ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la SCI [O] en fixation du prix du bail renouvelé ;

Condamne la SAS Auchan Supermarché à payer à la SCI [O] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Auchan Supermarché aux dépens de l’incident ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 15 juin 2025 pour conclusions au fond de la SAS Auchan Supermarché (SELARL Pole Avocats).

Le Greffier Le Juge de la mise en état