TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGEMENT CIVIL

DU 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/01168 – N° Portalis DB3G-W-B7I-GPXR

RENDU LE : SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

par :

Président : Pascal CHAPART, Vice-président

Assesseur : Enora LAURENT, Vice-présidente

Assesseur : Dominique DUBOIS, Magistrat Honoraire

Greffier : Corinne CHANU lors des débats, Rudy LESSI lors du délibéré,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [M] [K]

né le 20 Février 1968 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Caroline BEVERAGGI de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, avocats au barreau de CARPENTRAS, avocats plaidant/postulant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [U]

né le 14 Janvier 1961 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Régis LEVETTI de LEVETTI, avocats au barreau de CARPENTRAS, avocats postulant, et par Maître Michel GOUGOT, associé de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU-TROEGLER MONCHAUZOU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocats plaidant

DEBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré pour le jugement être rendu le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

Notification le :

1cc + 1ce à Maître Caroline BEVERAGGI de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK

1cc + 1ce à Maître [N] [R] de LEVETTI

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de vente du 13 février 1999, Monsieur [M] [K] a acquis une maison d’habitation, avec dépendances et terrain attenant, figurant au cadastre rénové de la commune d'[Localité 6], Lieudit [Localité 10], section B n° [Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 3].

Monsieur [P] [U] est propriétaire de la parcelle contiguë, cadastrée section [Cadastre 8] n°[Cadastre 5].

Aux termes de l’acte de vente du 13 février 1999, le mur séparant les dépendances se trouvant sur les parcelles B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5] est un mur mitoyen.

Deux constats de commissaires de justice des 26 octobre 2022 et 3 décembre 2022, diligentés par Monsieur [K] pour le premier et par Monsieur [U] pour le second, établissent que ledit mur présente différentes fissures.

Monsieur [K], constatant que Monsieur [U] entreprenait en 2022 des travaux visant à la pose d’une nouvelle toiture et de panneaux photovoltaïques sur la dépendance attenante au mur litigieux sans prévoir sa rénovation, l’a mis en demeure par courrier du 31 octobre 2022 de cesser ses travaux dans l’attente de la réparation du mur mitoyen dont les frais seraient pris en charge à parts égales selon devis qu’il avait fait établir pour un montant de 29 011,97 euros.

En l’absence de réponse de Monsieur [U], Monsieur [K] a saisi le Président du tribunal judiciaire de Carpentras par la procédure de référé afin que les travaux de toiture réalisés par Monsieur [U] soient interrompus et qu’une mesure d’expertise judiciaire soit ordonnée pour déterminer l’état du mur mitoyen, décrire les désordres causés par les travaux à la propriété de Monsieur [K], et le chiffrage des réparations nécessaires. Par ordonnance du 15 février 2023, le Président du Tribunal Judiciaire de Carpentras a fait droit à ces demandes et désigné Monsieur [S] [T] pour effectuer l’expertise judiciaire.

Monsieur [T] a déposé son rapport d’expertise le 19 février 2024 pour souligner que « la toiture d’origine (de la remise de Monsieur [U]) avait été détruite et que la remise de Monsieur [U] était demeurée sans couverture, durant cinq années environ ; alors même qu’un mur en tapie n’a pas vocation à rester exposé aux intempéries ainsi qu’il ressort des rapports des intervenants spécialisés en matière de construction en terre crue, intervenus durant nos opérations d’expertise… ». Il ajoute que « nous considérons que les fissures bien qu’anciennes demeurées en l’état, auraient dû être traitées avant cette intervention », « considérant que les fissures n’ont pu que s’aggraver, en l’absence de toute protection des murs en tapie, exposés aux intempéries depuis la dépose de la toiture d’origine en tuiles soit depuis environ cinq années… ». Il conclut également que « la solution adoptée de toiture légère reposant sur des portiques métalliques, en indépendance du mur litigieux, n’a pas porté atteinte à la solidité du mur pas plus qu’elle n’y a apporté de charges supplémentaires ». Enfin, il ajoute : « nous considérons par ailleurs que les travaux réalisés par Monsieur [U] ont engendré des désordres sur la propriété de Monsieur [K] ».

Monsieur [T] estime que les travaux de réparation du mur et de remise en état des désordres affectant la propriété de Monsieur [K] s’élèvent à 8 820 euros HT soit 10 584 euros TTC.

Monsieur [K] a saisi la juridiction de céans, par exploit du 27 août 2024, aux fins de condamnation de Monsieur [U] à la réalisation des travaux de rénovation du mur mitoyen dans leur intégralité, des travaux de réparation des désordres affectant sa propriété visés par le rapport de l’expert judiciaire, et aux fins de réparation de ses préjudices.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 25 juin 2025, Monsieur [K] demande au tribunal de :

Vu les articles 655 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d’expertise du 19 février 2024,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Juger que les travaux entrepris par Monsieur [U] ont dégradé la partie de l’immeuble de Monsieur [K],

Juger que les travaux entrepris par Monsieur [U] ont aggravé l’état du mur mitoyen,

Juger que la responsabilité de Monsieur [U] est pleinement engagée,

Juger que les travaux sur le mur mitoyen seront supportés en intégralité par Monsieur [U],

Condamner Monsieur [U] à réaliser les travaux de reprise et de réfection du mur mitoyen en intégralité ainsi que les travaux visés aux termes du rapport d’expertise et du devis de la société JET D’OR BATIMENT (hormis l’angle du mur du pignon sud) et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter d’un délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir,

Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [K] la somme de 720 € au titre de la reprise de l’angle du mur du pignon Sud assortie du taux d’intérêt légal à compter de la signification du jugement à intervenir,

Juger que Monsieur [K] sera autorisé à installer un échafaudage pendant la durée des travaux sur pignon Sud sur le chemin en laissant le passage en véhicule,

Condamner Monsieur [U] à réaliser les travaux de finition de la toiture en bacs aciers par la pose d’un solin le long de la remise de Monsieur [K] ainsi que la pose d’éléments de finition de rives et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

Juger que Monsieur [U] devra aviser Monsieur [K] de la fin des travaux par tous moyens,

Juger qu’un constat de Commissaire de Justice devra être réalisé au contradictoire des parties dans le délai de quinze jours à compter de l’achèvement des travaux par Monsieur [U],

Juger qu’à défaut de constat dans le délai de quinze jours, les travaux seront réputés comme non achevés et l’astreinte continuera de courir,

Juger que Monsieur [U] devra prendre attache avec le Commissaire de Justice pour la réalisation du Constat,

Juger que les frais du constat de Commissaire de Justice qui devra être réalisé après travaux seront à la charge de Monsieur [U],

Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [K] la somme de 2.500 € au titre du préjudice moral subi,

Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [K] la somme de 2.500 € au titre du préjudice de jouissance subi,

Débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [K] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour une somme de 3.234,90 €.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] expose qu’il n’a eu de cesse de de solliciter Monsieur [U] aux fins de reprise à parts égales du mur mitoyen, en vain. Il avance ensuite que Monsieur [U] n’a pas participé aux opérations de bornage de propriété entreprises par ses soins auprès d’un géomètre le 27 octobre 2022 dans le but de confirmer les termes de l’acte de vente du fonds et qu’il ne laisse pas les entrepreneurs qu’il mandate accéder à sa propriété pour établir les devis de réparation nécessaires.

Monsieur [K] excipe aussi de différents désordres causés par les travaux de toiture de Monsieur [U] sur sa propre propriété, et avance enfin que l’état du mur mitoyen s’est dégradé depuis que son voisin a déposé sa toiture depuis quelques années, laissant ainsi le mur exposé aux intempéries.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues par voie électronique le 21 mai 2025, Monsieur [U] demande au tribunal de :

Imputer à chacune des parties la charge par moitié du coût des travaux de réfection préconisés par l’expert,

Débouter Monsieur [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires Condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [U] une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé

Le condamner à payer à Monsieur [U] une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 C.P.C.,

Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [U] expose que Monsieur [K] n’a jamais entrepris quelconque démarche aux fins d’entretien du mur mitoyen et qu’en outre il est responsable de son état dégradé comme n’ayant pas installé de gouttière à son toit. Par ailleurs selon lui les fissures du mur sont anciennes et n’ont pas évolué depuis le constat du commissaire de justice effectué le 11 mars 2015. Il expose enfin subir un préjudice du fait de l’arrêt des travaux d’installation de ses panneaux photovoltaïques.

La clôture de l’instruction à effet différé a été fixée au 29 août 2025 par ordonnance du 22 mai 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience civile collégiale du 2 septembre 2025.

Vu l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LE TRIBUNAL,

Aux termes de l’article 655 du code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

Il est constant que le propriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur les désordres affectant le mur mitoyen et la propriété de Monsieur [K]

— Sur le mur mitoyen

En l’espèce, la mitoyenneté du mur est établie par l’acte de vente de 1999 et n’est pas contestée.

Les deux constats de commissaires de justice diligentés par les parties en 2022 font état d’au moins quatre fissures importantes, dont certaines traversantes. L’expert judiciaire pour sa part considère qu’elles sont « anciennes », sans les dater. Le bureau ALPES CONTROLE, intervenant sur les diligences de Monsieur [U] lors des opérations d’expertise judiciaire, fait quant à lui le constat de fissures mortes, qui n’évoluent plus. L’état dégradé du mur est ainsi clairement établi.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire met clairement hors de cause la nouvelle toiture en bacs d’acier supportée par une structure métallique dans l’état dégradé du mur, ladite structure dans son ensemble n’étant pas adossée au mur litigieux.

Mais, en tout état de cause, les trois entreprises spécialisées mandatées par Monsieur [U] au cours de l’expertise compte tenu de la spécificité du mur bâti en tapie, exposent que ledit mur ne peut être laissé sans protection, exposé aux intempéries, compte tenu du risque d’infiltrations d’eau qui entraineraient sa dégradation. Partant, l’expert judiciaire conclut que Monsieur [U] en déposant la toiture de sa remise en vue de travaux de pose de panneaux photovoltaïques, laissant ainsi le mur mitoyen sans couverture durant environ cinq années, n’a pu qu’aggraver les fissures bien qu’anciennes et sans dangerosité.

Enfin, l’absence de gouttière au toit de la remise de Monsieur [K], même si elle est soulevée par l’expert judiciaire comme participant de l’exposition du mur aux intempéries, n’est finalement que la conséquence de la dépose du toit de Monsieur [U] dans l’attente des travaux, puisque sans cette dépose aucune gouttière n’était nécessaire, et à ce titre ne peut être retenue comme cause de la dégradation du mur.

En conséquence Monsieur [U] sera condamné à la réparation intégrale des désordres affectant le mur mitoyen.

— Sur les désordres affectant la propriété de Monsieur [K]

Plus encore, et cela n’est pas contesté, Monsieur [K] fait état de désordres affectant sa propriété du fait des travaux de nouvelle toiture de Monsieur [U], le lien direct entre ces désordres et les travaux étant établi par l’expertise judiciaire : l’endommagement des tuiles d’égout de la toiture suite à la manipulation par chariot élévateur de grands panneaux, de l’angle du pignon sud de la remise, et l’infiltration d’eau dans l’angle nord de la remise en l’absence de faîtage.

En conséquence Monsieur [U] sera condamné à la réparation intégrale des désordres affectant la propriété de Monsieur [K].

Monsieur [T] préconise les réparations suivantes :

Suivant devis de l’entreprise JET D’O2 BATIMENT :

— reprise et fourniture sur deux rangs des tuiles en bas de pente de la toiture propriété [K] : 960 euros HT

— reprise des fissures de chaque côté du mur mitoyen ([K] et [U]) par purge profonde des fissures, réalisation d’un gobetis d’accroche à la chaux et pose de clous pour accroche du gobetis. Rejointoiement des fissures par mortier de chaux naturelle : 4 920 euros HT

— reprise de l’étanchéité au droit de l’infiltration d’eau en niveau 1 de la remise des consorts [K] : 390 euros HT

— suppression de l’espace laissé libre et sans évacuation entre la dalle béton dans la cour de la propriété [U] et le mur mitoyen, avec piquage et reprise de la base du mur mitoyen en pierres par mortier de chaux : 350 euros HT soit 420 euros TTC

TOTAL : 6 620 euros HT soit 7 944 euros TTC

Préconisations supplétives de Monsieur [T] :

— reprise de l’angle haut du mur pignon sud de la propriété [K] : 600 euros HT soit 720 euros TTC.

— réalisation d’un enduit le long de la partie de mur demeurée sans protection sur la remise de Monsieur [K] dans sa partie mitoyenne avec la propriété [U] depuis le rabaissement de la toiture de la remise de Monsieur [U] : 600 euros HT soit 720 euros TTC.

— rejointoiement du mur dans l’espace laissé libre et sans évacuation, entre la dalle béton dans la cour de la propriété [U] et le mur mitoyen : 400 euros HT soit 480 euros TTC.

Monsieur [U], responsable de la dégradation du mur mitoyen et des désordres affectant la propriété de Monsieur [K], sera ainsi condamné à la réalisation intégrale des travaux de réparation selon les termes du devis de la société JET D’O2 BATIMENT validé par l’expert judiciaire Monsieur [T] et selon ses préconisations supplétives.

Ces obligations de faire seront à effectuer dans un délai de 18 semaines à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 100 Euros par jour de retard passé ce délai.

Il sera en outre condamné à payer la réparation de l’angle du pignon sud de la propriété de Monsieur [K] pour 600 euros HT soit 720 euros TTC.

Il sera en outre obligé de laisser Monsieur [K] installer un échafaudage pendant les travaux sur le pignon sud qui permettra le passage en véhicule.

— Sur la demande de pose d’un solin et d’éléments de finition de rives

Afin de parfaire les travaux de toiture engagés par Monsieur [U] mais non terminés, dans le but de rendre étanche sa nouvelle toiture pour éviter la dégradation plus avant du mur mitoyen et de la propriété de Monsieur [K], Monsieur [U] sera condamné à la pose d’un solin le long de la remise de Monsieur [K] et d’éléments de finition de rives, dans un délai de 18 semaines à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 100 Euros par jour de retard passé ce délai.

Enfin, Monsieur [U] sera condamné à aviser Monsieur [K] de la fin des travaux par tout moyen, sans toutefois qu’il soit pertinent au regard des obligations déjà mises à sa charge de lui enjoindre de faire effectuer un constat de commissaire de justice au contradictoire des parties à ses frais à l’achèvement des travaux.

Sur le préjudice moral de Monsieur [K]

En premier lieu, il y a lieu de constater que Monsieur [K] allègue de multiples sollicitations de sa part envers Monsieur [U] pour entreprendre des travaux réparatoires sur le mur, ce qui n’est absolument pas établi au regard des éléments versés aux débats, seule une mise en demeure lui ayant été adressée le 31 octobre 2022, une fois que Monsieur [U] avait entamé ses travaux de toiture.

Cependant, la dégradation de sa propriété par les travaux de Monsieur [U] n’a pu qu’entrainer tracas et soucis chez Monsieur [K]. S’y ajoutent la mésentente établie par le rapport d’expertise entre les deux parties, et plus encore le comportement réticent et peu cordial de Monsieur [U] durant les opérations d’expertise, celui-ci n’ayant laissé intervenir qu’une seule entreprise sur les six mandatées par Monsieur [K] aux fins d’établissement de devis de réparation. Ainsi Monsieur [U] sera condamné à indemniser le préjudice moral de Monsieur [K] à hauteur de 1 000 euros.

Sur le préjudice de jouissance de Monsieur [K]

Monsieur [K] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance de sa remise qui serait lié directement à la dégradation du mur mitoyen et des différents désordres établis.

Il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 2 500 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U] pour le retard dans l’installation des panneaux photovoltaïques.

Monsieur [U] ayant dégradé à la fois le mur mitoyen et la propriété de Monsieur [K] en réalisant ses travaux de toiture, travaux de surcroit légitimement stoppés par ordonnance du juge des référés, il n’est pas fondé à demander l’indemnisation d’un quelconque préjudice au titre d’un retard d’installation.

Il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation à hauteur de 15 000 euros au titre du préjudice subi du fait du retard dans l’installation des panneaux photovoltaïques.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [U], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

*DECLARE Monsieur [P] [U] responsable de l’aggravation de l’état du mur mitoyen et des désordres affectant la propriété de Monsieur [M] [K] ;

En conséquence :

*CONDAMNE Monsieur [P] [U] à :

Dans un délai de 18 semaines à compter de la signification du présent jugement :

1. Réaliser les travaux prévus au devis de l’entreprise JET D’O2 BATIMENT et préconisés en sus par l’expert judiciaire Monsieur [S] [T] à la page 13 et à l’annexe 16 de son rapport, lesquelles demeurent annexées au présent jugement, à savoir :

Devis de l’entreprise JET D’O2 BATIMENT :

— reprise et fourniture sur deux rangs des tuiles en bas de pente de la toiture propriété [K]

— reprise des fissures de chaque côté du mur mitoyen ([K] et [U]) par purge profonde des fissures, réalisation d’un gobetis d’accroche à la chaux et pose de clous pour accroche du gobetis. Rejointoiement des fissures par mortier de chaux naturelle

— reprise de l’étanchéité au droit de l’infiltration d’eau en niveau 1 de la remise des consorts [K]

— suppression de l’espace laissé libre et sans évacuation entre la dalle béton dans la cour de la propriété [U] et le mur mitoyen, avec piquage et reprise de la base du mur mitoyen en pierres par mortier de chaux

Préconisations supplétives de Monsieur [S] [T] :

— réalisation d’un enduit le long de la partie de mur demeurée sans protection sur la remise de Monsieur [K] dans sa partie mitoyenne avec la propriété [U] depuis le rabaissement de la toiture de la remise de Monsieur [U]

— rejointoiement du mur dans l’espace laissé libre et sans évacuation, entre la dalle béton dans la cour de la propriété [U] et le mur mitoyen

2. Réaliser la pose d’un solin le long de la remise de Monsieur [M] [K] et d’éléments de finition de rives de toit ;

*DIT que ces obligations de faire devront être exécutées sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 18 semaines et ce durant une période de 8 mois à l’issue de laquelle il devra être à nouveau statué ;

*CONDAMNE Monsieur [P] [U] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 720 euros au titre de la réparation de l’angle du pignon sud de sa propriété ;

*DIT que Monsieur [P] [U] a l’obligation de laisser Monsieur [M] [K] installer un échafaudage pendant les travaux sur le pignon sud de sa propriété qui permet le passage en véhicule ;

*DIT que Monsieur [P] [U] doit aviser Monsieur [M] [K] de la fin des travaux par tout moyen ;

*DEBOUTE Monsieur [M] [K] de sa demande de faire réaliser un constat de commissaire de justice par Monsieur [P] [U] au contradictoire des parties dans un délai de quinze jours suivant l’achèvement des travaux ;

*CONDAMNE Monsieur [P] [U] au paiement de 1 000 euros à Monsieur [M] [K] au titre du préjudice moral ;

*DEBOUTE Monsieur [M] [K] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

*DEBOUTE Monsieur [P] [U] de sa demande d’indemnisation au titre du retard d’installation des panneaux photovoltaïques ;

*CONDAMNE Monsieur [P] [U] au paiement de 3 000 euros à Monsieur [M] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*DEBOUTE Monsieur [P] [U] de sa demande formée au même titre.

*CONDAMNE Monsieur [P] [U] au paiement des entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire confiée à M. [T] par le juge des référés.

Le présent jugement a été signé par Pascal CHAPART, président, et par Rudy LESSI, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT