TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 19/05084

N° Portalis 352J-W-B7D-CPXLL

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

25 Avril 2019

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Société GAMMA-GARE DE [Localité 11]

(société d’exercice libéral par actions simplifiée)

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1959

DÉFENDERESSES

Société GECITER

(société par actions simplifiée)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0162

Société NOVAPIERRE 1

(société civile de placement immobilier à capital variable)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître François VERDOT de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008

Décision du 23 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 19/05084 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPXLL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2015, la SCPI NOVAPIERRE I a donné à bail commercial à la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] des locaux d’une superficie de 134 m², composés de deux lots de copropriété n° 1117 et 1118, situé au rez-de-chaussée de la galerie commerciale "Les [Localité 18] Gamma" sise [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 9], pour une durée de 12 ans, à compter du 1er décembre 2015.

La destination est l’exercice d’une activité exclusive de « pharmacie ».

Un loyer progressif a été mis en place durant la première triennale comme suit :

—  57.620 euros par an hors charges et hors taxes pour l’année 1 ;

—  62.980 euros hors charges et hors taxes pour l’année 2 et ;

—  68.340 euros hors charges et hors taxes pour l’année 3.

Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2019, la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] a sollicité la révision triennale du loyer et a demandé sa fixation à la somme annuelle de 44.220 euros hors taxes et hors charges, en invoquant une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative.

Par acte extrajudiciaire du 5 avril 2019, la SCPI NOVAPIERRE I a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 62.150,76 euros toutes taxes comprises dans le délai d’un mois au titre d’un arriéré de loyers et de provisions pour charges arrêté au 19 mars 2019.

Par exploit d’huissier du 25 avril 2019, la SELAS GAMMA-GARE DE LYON a fait assigner la SCPI NOVAPIERRE I devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer, sollicitant en outre le versement d’une indemnité de jouissance de 40.000 euros, le remboursement de provisions sur charges injustifiées pour un montant de 16.000 euros, ainsi que la fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 44.220 euros hors taxes et hors charges à compter du 22 mars 2019.

La procédure a été enrôlé sous le numéro RG 19/5084.

Par acte authentique du 30 septembre 2020, la SCPI NOVAPIERRE I a cédé à la SAS GECITER l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués.

Par acte extrajudiciaire du 10 mars 2021, la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] a fait assigner la SAS GECITER en intervention forcée. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/3919.

Par ordonnance du 25 mai 2021 du juge de la mise en état, la jonction a été ordonnée, les deux instances étant désormais appelées sous le seul numéro RG 19/5084.

Par jugement du 6 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

— condamné la SCI NOVAPIERRE I à payer à la SELAS GAMMA GARE DE LYON la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

— condamné la SCI NOVAPIERRE I à payer à la SELAS GAMMA GARE DE LYON la somme de 16.000 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées pour l’année 2017 ;

— débouté la SCI NOVAPIERRE I de sa demande en paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 62.150,76 euros;

Avant dire droit sur le surplus des demandes,

— ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert [K] [W] aux fins substantielles de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 22 mars 2019 ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer en cours, outre les charges ;

— réservé les dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 13 octobre 2022 du juge chargé du contrôle de l’expertise, l’expert a été remplacé par Madame [R] [F].

Par ordonnance du 15 novembre 2022 du juge chargé du contrôle de l’expertise, l’experte a été remplacé par [B] [Z].

Par déclaration d’appel du 16 novembre 2022, la SCI NOVAPIERRE I a interjeté appel partiel aux fins d’infirmer le jugement en ce que le tribunal l’a condamnée à payer à la SELAS GAMMA GARE DE LYON la somme de 16.000 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées pour l’année 2017 et l’a déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 62.150,76 euros. La procédure est en cours devant la cour d’appel de Paris.

Le rapport de l’expert judiciaire a été déposé le 13 juillet 2023. Il conclut que les modifications invoquées par la SELAS GAMMA GARE DE [Localité 11] n’étaient pas suffisamment significatives, ni pérennes pour établir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative de plus de 10 %.

Par conclusions notifiées le 3 janvier 2024, la SELAS GAMMA GARE DE LYON demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— FIXER LE LOYER REVISÉ à compter du 22 mars 2019 à la valeur locative des lieux loués soit 40.965 € HT HC / an ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés NOVAPIERRE I et GECINA [sic] à verser à la société GAMMA GARE

DE [Localité 11] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés NOVAPIERRE I et GECINA [sic] aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SELAS GAMMA GARE DE [Localité 11] énonce :

— que le passage d’un taux d’occupation de la tour A (14 étages) de 40%-45 % et de la tour B (14 étages) d’environ 60% en 2015 à « quasiment vides » au 22 mars 2019 par suite de projets de restructuration constitue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une modification de la valeur locative de plus de 10 % pour l’activité considérée ;

— que l’expert judiciaire a bien identifié que la source essentielle de sa clientèle de provenait du personnel des bureaux au sein des " [Localité 18] Gamma "; que c’est la disparition de cette population de cadres et employés de bureaux (qui n’est pas revenue à ce jour, les tours étant toujours vides) qui a entraîné une diminution significative de la valeur locative sur la période du 1er décembre 2015 au 22 mars 2019 ;

— que son activité de pharmacie ne bénéficie que très marginalement du trafic au sein de la Gare de [Localité 11] dont elle est excentrée et qui comporte au surplus une pharmacie en son sein ; que dès lors, la disparition de la clientèle de bureaux, essentielle à l’activité de la pharmacie, n’a pas été compensée par le trafic de la gare de [Localité 11], ni par le flux du métro essentiellement constitué de passagers SNCF ;

— que la diminution de la valeur locative est corroborée par la fermeture de 48 établissements dans le secteur.

Par conclusions notifiées le 6 mars 2024, la SCI NOVAPIERRE I demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— DEBOUTER la société GAMMA-GARE DE [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, dont sa demande tendant à voir fixer le loyer révisé à compter du 22 mars 2019 à la valeur locative des lieux loués soit 40.965 € HT/HC/an ;

— FIXER le montant du loyer révisé par variation indiciaire au 22 mars 2019 à une somme qui ne saurait être inférieure à 72.267,30 € HT/HC/an ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER la société GAMMA-GARE DE [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, dont sa demande tendant à voir fixer le loyer révisé à compter du 22 mars 2019 à la valeur locative des lieux loués soit 40.965 € HT/HC/an ;

— FIXER le montant du loyer révisé à valeur locative, sans abattement, correspondant à une somme qui ne saurait être inférieure à 46.500 € HT/HC/an ;

En toute hypothèse,

— CONDAMNER la société GAMMA-GARE DE LYON à payer à la société NOVAPIERRE 1 la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Atallah Colin Joslove Michel et autres conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC, en ce compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 3.986,22 € TTC.

Au soutien de ses prétentions, la SCI NOVAPIERRE I énonce :

— que la demande de révision du loyer formée par la SELAS GAMMA GARE DE [Localité 11] n’est pas fondée, en ce qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, condition requise par l’article L.145-38 du code de commerce ; qu’en particulier, la SELAS GAMMA GARE DE [Localité 11] ne démontre pas l’existence d’une modification significative et durable des facteurs locaux de commercialité ;

— que les tours Gamma étaient déjà partiellement vides en 2015, lors de l’entrée dans les lieux, de sorte que l’accroissement de la vacance des bureaux au cours de la période suivante relève d’une évolution normale et non d’une modification notable ;

— que la galerie marchande Gamma, si elle peut être qualifiée de vieillissante, l’expert Judiciaire n’a jamais relevé un éventuel manque d’entretien ou son caractère excessivement vétuste ;

— que le rapport d’expertise judiciaire a conclu que les modifications constatées n’étaient pas suffisamment significatives, ni pérennes pour établir une variation de plus de 10 % de la valeur locative pour l’activité considérée ; que le rapport établi non contradictoirement par Monsieur [G] [C] le 9 décembre 2019 confirme cette analyse, en relevant une absence d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ;

— que le loyer révisé doit être fixé par simple application de la variation indiciaire à la somme de 72.267,30 euros HT/HC/an au 22 mars 2019 ;

— que subsidiairement, si une valeur locative devait être fixée, il n’y a pas lieu à abattement, la taxe foncière ne constituant pas une clause exorbitante, et la clause d’accession ne s’appliquant qu’en fin de jouissance.

Par conclusions notifiées le 22 janvier 2024, la SAS GECITER demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— Débouter la société GAMMA-GARE DE [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— Condamner la société GAMMA-GARE DE [Localité 11] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— La condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS GECITER énonce :

— qu’il a été expressément convenu que la SCPI NOVAPIERRE I aurait à sa charge l’ensemble des frais afférents à la présente instance, de sorte qu’elle ne saurait en être inquiétée ;

— que la demande de révision du loyer formée par la SELAS GAMMA GARE DE [Localité 11] n’est pas fondée, faute de démonstration d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce ;

— que les éléments invoqués relativement à la vacance des bureaux des tours Gamma et à l’évolution de la galerie marchande, ne caractérisent pas une modification significative, ni pérenne des facteurs locaux de commercialité, d’autant que les tours étaient déjà partiellement vides lors de l’entrée dans les lieux en 2015 ;

— que s’agissant des 48 fermetures alléguées, il ressort des extraits produits d’un annuaire d’entreprise qu’elles concernent des SCI, sociétés holding et autres sociétés sans employés, sans effectif, et qu’il s’agit manifestement de simple domiciliation ;

— que le rapport établi non contradictoirement par Monsieur [G] [C] permet de relativiser les travaux réalisés dans les bureaux avoisinants, en constatant une perte très faible de clientèle au regard des dizaines de millions de voyageurs fréquentant la gare de [Localité 11] directement reliée à la galerie Gamma par une passerelle ; que l’expert judiciaire souligne que la clientèle de la pharmacie demeure alimentée par la gare de [Localité 11], les parkings souterrains ainsi que la présence de cabinets médicaux et dentaires environnants ;

— que l’expert judiciaire a conclu que les modifications alléguées ne sont pas suffisamment significatives et pérennes pour constituer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 2 mai 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la date de révision

En application des articles L. 145-38 et R. 145-20 et suivants du code de commerce, le bailleur peut demander la révision du prix du bail tous les trois ans à compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du prix et la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision, laquelle doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire et comprendre à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 22 mars 2019, la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] a sollicité la révision triennale du loyer et a demandé sa fixation à la somme annuelle de 44.220 euros hors taxes et hors charges, en invoquant une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative.

Il sera donc jugé que le prix du loyer révisé, le cas échéant, prendra effet à compter du 22 mars 2019, date de la demande en révision.

Sur les paramètres à prendre en compte au titre de la révision

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Néanmoins, selon l’article L.145-38 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 10 juin 2014, par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le prix révisé doit donc être fixé, en vertu de l’article précité combiné avec l’article L. 145-33 du même code, à l’intérieur d’une double limite, à défaut de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, et il correspond donc soit au loyer résultant des indices si la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit au loyer en cours si celui-ci est supérieur à la valeur locative, et à cette dernière valeur si celle-ci se situe entre le plafond (loyer résultant des indices) et le plancher (loyer en cours).

L’article L 145-38 du code de commerce étant d’ordre public, les parties ne peuvent librement choisir les indices diviseurs et multiplicateurs pour le calcul de la révision ; pour le calcul de celle-ci, l’indice multiplicateur est nécessairement l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée, l’indice diviseur est nécessairement celui du trimestre au cours duquel est intervenue dernière fixation du loyer, et le loyer à réviser est, s’il y a déjà eu une première révision, le loyer précédemment révisé.

Le juge est cependant tenu en vertu de l’article R. 145-21 du code de commerce par les demandes des parties.

Sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.

Il est constant que la modification matérielle doit revêtir un caractère durabilité et ne pas être que passagère et doit être susceptible d’avoir eu une incidence sur la valeur locative des locaux.

Le rapport d’expertise judiciaire relève en substance, au titre de la période considérée, soit du 22 septembre 2015, date du bail, au 22 mars 2019, date de révision du loyer :

— une légère hausse non significative de la fréquentation du métro " Gare de [Localité 11] " ainsi que pour le RER A ;

— une absence de constructions nouvelles significatives dans un rayon de 500 mètres ;

— une évolution non notable du nombre de commerces présents dans la galerie ;

— une évolution de la restructuration des " [Localité 18] Gamma " qui a entraîné une baisse de fréquentation des bureaux qui constituait une part significative de la clientèle de la pharmacie ; que cependant, il est rapporté qu’en 2015, ces tours étaient déjà partiellement vides.

L’expert judiciaire conclut que les modifications ne sont pas suffisamment significatives et pérennes pour établir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une modification de la valeur locative de plus de 10 % pour l’activité considérée, dans le secteur considéré et pour la période considérée.

Le rapport d’expertise unilatéralement sollicité par la SCPI NOVAPIERRE mais soumis au débat contradictoire conclut également à l’absence d’évolution suffisamment notable au regard du commerce exercé des facteurs locaux de commercialité pouvant justifier la fixation du loyer révisé à la valeur locative.

Le moyen tiré de la baisse de fréquentation liée à la restructuration des tours, soulevé par la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11], est inopérant en ce qu’il ressort de l’expertise judiciaire que les tours étaient déjà partiellement vides lors de l’entrée dans les lieux.

Est tout aussi inopérant le moyen tiré des fermetures de 48 commerces environnants, en ce que celles-ci ne sont pas corroborées par l’analyse expertale qui fait ressortir avec certitude seulement deux vacances sur la période considérée.

Il ressort de ce qui précède une absence de modifications suffisamment significatives et pérennes pour établir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une modification de la valeur locative de plus de 10 % pour l’activité considérée.

En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer doit être fixé à la valeur locative, sauf si cette dernière est inférieure au loyer en vigueur.

Sur les caractéristiques des locaux considérés

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire non contesté sur ce point que les locaux considérés se situent dans le [Adresse 15]. Ils se situent [Adresse 16], à proximité immédiate de la [Adresse 10], dans le quartier des affaires de Bercy.

Les lieux loués se situent plus précisément dans le tronçon de la [Adresse 16] à l’angle de la [Adresse 17]. L’ensemble immobilier dénommé " [Localité 18] Gamma " est délimité par trois voies, la [Adresse 16] face à la [Adresse 10], la [Adresse 17] face à la tour du Groupe [Localité 12] et le [Adresse 14]. La visibilité commerciale est correcte dans ce petit centre commercial cependant avec une zone de chalandise limitée aux voyageurs de la Gare de [Localité 11] pour partie et aux personnels des bureaux.

Le centre commercial " [Localité 18] Gamma " est très bien desservi par les transports en commun et notamment par la gare de [Localité 11] (Métropolitain: Lignes 1-14, RER A et D, Intercités, TER, TGV – Station [Localité 13] Gare de [Localité 11] juste en face du centre commercial; une vingtaine de lignes de bus), et le centre commercial dispose d’un parking sous-terrain.

Le locaux se trouvent au sein de l’ensemble immobilier " Les [Localité 18] Gamma ", construit en 1972, qui se compose de trois tours classées IGH (immeuble de grande hauteur) de 14 étages à usage de bureaux et d’hébergements hôteliers, et sur un socle commun se trouve une galerie commerciale.

La galerie commerciale est située à proximité de la Gare de [Localité 11] et en liaison directe avec elle par une passerelle piétonne enjambant la [Adresse 16]. La galerie est accessible par la voirie ainsi que par une passerelle extérieure directement reliée à l’un des accès secondaires de la gare de [Localité 11] et de plusieurs liaisons avec le sous-sol à usage de stationnement.

L’environnement est constitué de bureaux et d’hôtels. On note quelques boutiques en pied d’immeuble.

L’expert relève la présence de commerces alimentaires, un commerce de modélisme et de maquettisme, un commerce de chaussures, un commerce de prêt-à-porter, un opticien, une cordonnerie serrurerie, une librairie, et plusieurs cellules inexploitées (commerce de prêt à porter fermé en 2018 « Orel line », fermeture du restaurant « Le Barézien » en 2017).

Le sous-sol de cet ensemble est occupé par un parking public qui fait partie de la copropriété. La galerie commerciale est classée établissement recevant du public de 2ème catégorie. Le centre commercial apparaît vieillissant avec des traces d’humidité au niveau des plafonds à côté de la boutique.

Les locaux pris à bail apparaissent en bon état d’usage et d’entretien.

S’agissant de la surface des locaux, l’expert retient une surface pondérée de 124 m2 GLA répartie comme suit :

Les pondérations n’étant pas contestées par les parties, la surface pondérée 124 m2 GLA sera validée.

L’expert relève en synthèse : une bonne configuration des locaux au regard de l’activité exercée, un accès parking, un centre vieillissant et mal entretenu, quelques boutiques fermées, et une pharmacie concurrente dans la gare de [Localité 11].

Sur la valeur locative unitaire avant abattement

L’article L145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Aux termes de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Au titre des termes de la comparaison, l’expert judiciaire retient ce qui suit, au titre de références utiles en termes de temporalité dans le centre commercial :

-3 locations nouvelles dont les prix varient de 250 euros par m2 GLA pour une activité de restauration concluant son bail en février 2013 à 564 euros par m2 GLA pour une activité de restauration concluant un bail au 9 septembre 2014 ;

-2 révisions et renouvellements amiables dont les prix varient de 350 euros par m2 GLA pour une activité de location automobile renouvelant son bail au1er avril 2018 à 521 euros par m2 GLA pour une activité d’opticien renouvelant son bail au 18 octobre 2016.

Au regard des références communiquées, des conditions du bail, de l’activité exercée, de la situation, de la surface des locaux et de leur configuration, ainsi que des éléments de plus ou moins-value, l’expert estime la valeur locative unitaire en renouvellement déplafonné à 375 €/ m2 GLA/an.

Le rapport non contradictoire estime cette valeur à 350 €/ m2 GLA/an, mais a fondé son calcul sur une surface pondérée de 134 m2.

Les parties n’apportent aucune critique utile à l’estimation de l’expert judiciaire qu’il conviendra donc de valider.

Soit, une valeur locative au 22 mars 2019 de 46.500 euros par an hors taxes et hors charges, calculée comme suit :

Sur les abattements

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que la valeur locative est fixée en tenant compte notamment des obligations respectives des parties.

L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l’expert relève la présence de deux clauses exorbitantes du droit commun:

— taxe foncière mise à la charge du preneur (la taxe foncière sera déduite au réel (2.280€ TF de 2018) ;

— travaux de mise en conformité à la charge du preneur. Nous retiendrons un abattement de 2 % sur le montant de la valeur locative ;

En ce qui concerne le remboursement de la taxe foncière, il est acquis que si le bail peut valablement la mettre à la charge du locataire, il demeure qu’elle incombe légalement au bailleur, en application de l’article R. 145-35 du code de commerce et que son transfert sans contrepartie au locataire doit être pris en compte dans l’appréciation de la valeur locative. La déduction de la taxe foncière au réel sera donc admise.

En outre, la clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative. Il est donc justifié d’appliquer un abattement de 2% à ce titre.

L’expert propose en outre un abattement de 5% pour tenir compte de la clause d’accession en fin de jouissance.

Le bail stipule dans son article 1.5.5 « Toutes constructions et installations, tous aménagements et généralement toutes améliorations ou embellissements effectués par le Preneur, y compris ceux qui auraient pu être imposés par les dispositions législatives ou réglementaires, deviendront sans indemnité, à l’expiration du bail, la propriété du Bailleur, ce dernier se réservant la possibilité d’exiger la remise des Locaux Loués, en tout ou partie, dans leur état à la prise d’effet du présent Bail aux frais exclusifs du Preneur. ».

Il est constant que la clause d’accession prévoyant que le preneur doit laisser, à la fin du bail, les modifications ou améliorations réalisées par ses soins sans indemnité au bailleur, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif, doit s’interpréter comme ne pouvant jouer qu’à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire en fin de jouissance.

Or, la clause d’accession en fin de jouissance est une clause exorbitante de droit commun justifiant un abattement. L’expert judiciaire a fait une juste appréciation de la clause en proposant un abattement de 5% qui sera validé.

Il en résulte une valeur locative au sens de l’article L.145-33 c.com de 40.965 euros par an hors taxes, hors charges, au 22 mars 2019, calculée comme suit :

Sur le loyer plafond

Conformément à l’article L.145-34 du code de commerce, le loyer plafonné se calcule en fonction de la variation de l’indice applicable (ILC ou ILAT).

Il ressort des calculs de l’expert judiciaire que le loyer plafond à la somme de 72.267,30 euros, calculé comme suit : 68.340 € x 114,64 (ILC 1er T 2019) / 108,41 (ILC 4e T 2015) = 72.267,30 €.

Ce montant n’est pas contesté par les parties et sera en conséquence validé.

Sur le loyer en cours

Il est constant que pour un bail soumis à la seule révision triennale le loyer en cours est le loyer initial lors de la première demande de révision et le loyer issu de la précédente révision pour les révisions suivantes. En présence d’une clause d’indexation, le loyer en cours est celui résultant du jeu de la clause d’indexation.

En l’espèce, il ressort de l’expertise que le loyer facial au 1er décembre 2015 est de 68.340 € HT HC. Le loyer a été ramené à 57.620 € la 1ère année avec une franchise de loyer de 5 mois. Le loyer a été ramené à 62.980 € HT HC la deuxième année. Soit un loyer économique de 64.999,31 € HT HC.

L’expert procède à un correctif tenant compte des clauses exorbitantes et estime le loyer en cours à la somme de 58.169,35 euros par an hors charges et hors taxes, calculée comme suit :

Les parties n’ont pas contesté ce calcul. Il conviendra donc de valider l’estimation expertale.

Sur la détermination du prix de la révision

En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé comme suit :

— si la valeur locative est supérieure au plafond, le loyer révisé sera fixé aux indices ;

— si la valeur locative est inférieure au plafond, mais supérieure au loyer en cours, le loyer révisé sera fixé à la valeur locative ;

— si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le loyer révisé sera maintenu au montant actuel.

Soit au cas d’espèce : un loyer en cours de 58.169,35 € HT HC ; une valeur locative annuelle au 22 mars 2019 de 40.965 € HT HC ; et un loyer plafond annuel de 72.267,30€ HT HC.

La valeur locative étant inférieure au plafond et au loyer en cours, le loyer révisé sera maintenu au montant actuel.

En conséquence, il y a de débouter la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] de sa demande de révision à la valeur locative, et de débouter la SCPI NOVAPIERRE I de sa demande de fixation de la révision à hauteur d’une somme minimale de 72.267,30 € HT HC.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] et la SCPI NOVAPIERRE I ayant succombé en leurs demandes principales, elles se répartiront par moitié la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] sera condamnée à payer à la SAS GECITER, la somme de 35000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette les demande formée par la SCPI NOVAPIERRE I au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Dit que le loyer révisé à compter du 22 mars 2019 correspond au loyer en cours hors taxes et hors charges à la date considérée ;

— Déboute la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] de sa demande tendant à la fixation du loyer révisé à compter du 22 mars 2019 à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 40.965 euros hors taxes et hors charges ;

— Déboute la SCPI NOVAPIERRE I de sa demande tendant à la fixation du loyer révisé à compter du 22 mars 2019 à une somme annuelle minimale de 72.267,30 euros hors taxes et hors charges ;

— Condamne la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] et la SCPI NOVAPIERRE I aux entiers dépens qui seront réparties par moitié entre elles ;

— Condamne la SELAS GAMMA-GARE DE [Localité 11] à payer à la SAS GECITER la somme de 3.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande de la SCPI NOVAPIERRE I au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 23 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON