RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00438 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6FG

MINUTE N° : 235

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. EMMAUS HABITAT,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [E], [L],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT est propriétaire d’un appartement situé, [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT a fait signifier à Madame, [E], [L] une sommation de payer pour un montant de 1651,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 16 septembre 2025, la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT a fait assigner Madame, [E], [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame, [E], [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que les locataires devront laisser libres de tout meuble les locaux qui leur avaient été donnés à bail, dire que le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux pourra, s’il s’y trouve des biens meubles, les faire transporter aux frais avancés de la société EMMAUS HABITAT par toute personne de son choix, dans tel garde-meubles également de son choix,condamner Madame, [E], [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1151,58 euros au titre de la dette locative, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût de la sommation de payer, et les frais de mise à exécution, rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 20 novembre 2025.

À l’audience du 26 janvier 2026, la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1151,58 euros arrêtée au 22 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus.

La SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame, [E], [L], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame, [E], [L], assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur l’existence du contrat de location

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées, d’une part notamment des modalités de signification de la sommation de payer, signifié à l’adresse du logement à la défenderesse, et de l’assignation signifiée également à cette adresse à la défenderesse, et d’autre part du décompte, qui laisse apparaître des paiements, que l’existence d’un contrat de location liant la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT et Madame, [E], [L], portant sur des locaux situés, [Adresse 5] -, [Adresse 6] est établie.

Le contrat de location non écrit est valable et s’agissant d’un local à usage d’habitation, soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment de l’article L. 441-9 et de l’article R.441-26 du même code, que :

— d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer,

— d’autre part, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

A défaut de réponse du locataire, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. L’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier à 25,00 euros.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 avril 2022, du commandement de payer délivré le 16 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 22 janvier 2026, que l’arriéré locatif s’élève à 1151,58 euros.

Or, un supplément de loyer de solidarité forfaitaire mensuel de 1446,96 euros est appliqué entre le mois de janvier 2024 et le mois de décembre 2024, et un supplément de loyer de solidarité forfaitaire mensuel de 1482,99 euros entre le mois de janvier 2025 et le mois de décembre 2025. Néanmoins, la VAL D’OISE HABITAT ne rapporte pas la preuve de l’envoi du courrier de mise en demeure prévu par l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, Madame, [L] n’est donc pas redevable du SLS retenu pour l’année 2024 et pour l’année 2025, à hauteur de 35159,40 euros, ni de l’indemnité forfaitaire de 25 euros appliquée le 1er Janvier 2024.

En conséquence, il convient de débouter la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT de sa demande en paiement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, aucune dette de loyer n’étant établie, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion ; qu’il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner VAL D’OISE HABITAT aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 8 avril 2022 entre la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT d’une part, et Madame, [E], [L] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation,

CONDAMNE la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de la SA d’HLM, [Localité 3] HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE