ORDONNANCE DU : 14 JANVIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/00231

N° Portalis DB3G-W-B7J-GUP7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

A l’audience publique des référés tenue le quatorze janvier deux mil vingt six,

Nous, Anne DELIGNY, présidente du tribunal judiciaire de Carpentras, assistée de Rudy LESSI, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Mme [Z], [R], [B] [V] épouse [J]

demeurant [Adresse 1]

et

Mme [G] [N] veuve [V]

demeurant [Adresse 2]

et

M. [U], [A], [F] [V]

demeurant [Adresse 2]

et

Mme [I], [Z], [M] [V]

demeurant [Adresse 2]

ensemble représentés par M^e Valérie HILD, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant/postulant

ET :

Mme [S], [P] [D] épouse [Y]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Virginie RIPOLL, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant, M^e Mickaël LOVERA, avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant

DÉBATS :

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 10 Décembre 2025, avons rendu ce jour la décision ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe :

Le :

exécutoire à :

expédition à :

expertises & régie

M^e Valérie HILD

M^e Mickaël LOVERA

M^e Virginie RIPOLL

EXPOSÉ

Madame [S] [Y] née [D] a acquis le 4 février 2025 un fonds de commerce de Snack [Localité 5] Pmu situé au [Adresse 3] à [Localité 6] et composé notamment d’un contrat de bail commercial conclu avec Mesdames [Z], [G], [I] [V] et Monsieur [U] [V] (les Consorts [V] ou le bailleur) par acte du 27 décembre 2014 pour une durée de neuf années ayant commencé à courir à compter du 25 septembre 2022.

Les consorts [V] exposent que depuis le mois de février 2025, les loyers restent partiellement ou totalement impayés ; le 8 juillet 2025, le bailleur faisait délivrer à la locataire un commandement de payer pour un montant total de 3 093 35 euros. Le commandement est demeuré infructueux et au mois de septembre 2025, c’est une somme de 5 780, 35 euros qui resterait due.

Par exploit du 29 septembre 2025, ils saisissaient le juge des référés d’une demande d’expulsion.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [V] demandent au juge des référés de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, des lieux loués,

— condamner la même à leur payer une provision d’un montant en principal de 5 780, 35 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires exigibles depuis le 1 er février 2025 jusqu’au 30 septembre 2025 , avec intérêts au taux légal,

— la condamner à titre provisionnel à payer une indemnité d’occupation établie sur la base du dernier loyer de 980 euros TTC majoré de 10 % d’une indemnité forfaitaire , soit 1078 euros, charges en sus,

— juger acquis au bailleur à titre provisionnel le dépôt de garantie de 2050 euros,

— condamner la même à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses conclusions en défense numéro 2, la locataire conclut au débouté des requérants de l’intégralité de leurs demandes et demande au juge des référés de reconnaître l’exception d’exécution à son profit.

À titre reconventionnel, elle demande la condamnation par provision des consorts [V] à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts, à ce qu’elle soit autorisée à verser les loyers, soit la somme mensuelle de 580 euros, sur un compte séquestre, et dans tous les cas, de condamner le bailleur au paiement de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait principalement valoir l’existence de contestations sérieuses et explique que:

— le bailleur n’a pas respecté l’avenant de juin 2025 et n’a pas réalisé les travaux auxquels il s’était engagé,

— le local d’habitation loué est insalubre,

— le commandement de payer sur lequel se fonde la demande des défendeurs est nul.

MOTIFS

Sur la nature du bail litigieux :

A la seule lecture de l’avenant au bail commercial conclu entre les parties le 19 juin 2025, il ne peut être sérieusement contesté qu’en l’espèce, lors de l’entrée dans les lieux de Madame [Y], en février 2025, l’immeuble objet du bail litigieux se composait pour partie au rez de chaussée de locaux à usage commercial et pour partie, au 1er étage, de locaux à usage d’habitation ; il s’agissait bien en l’occurrence d’un bail mixte.

A compter du 19 juin 2025, le bail a été modifié, la partie logement a été provisoirement exclue de la location et le loyer a été porté à une somme mensuelle de 580 euros pour le local commercial.

Sur la résolution du bail et l’expulsion de la locataire :

Le bailleur sollicite principalement l’application de la clause résolutoire du bail au motif que la locataire n’aurait pas payé l’intégralité des loyers.

En défense la locataire excipe du principe de l’exception de l’exécution au motif que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien des locaux.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, il peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.

L’article 1219 du code civil dispose enfin qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

D’après les pièces versées aux débats, le 1er étage de l’immeuble qui faisait initialement partie du bail mixte, est affecté de désordres tels que les parties ont convenu, par avenant au bail en date du 19 juin 2025, d’exclure ce local de la location et de porter le loyer à la somme de 580 euros par mois pour le local commercial.

Or, dans le cadre de son obligation définie à l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer l’immeuble loué en bon état de réparations de toute espèce.

S’il est vain d’invoquer l’indécence des lieux applicable aux seuls locaux à usage exclusif d’habitation, la locataire fait opportunément observer que l’installation électrique d’une partie de l’immeuble était, dès son entrée dans les lieux et le rachat du fonds de commerce, très défectueuse et interdisait toute occupation.

Le bailleur a incontestablement manqué à son obligation principale de délivrance de sorte que la locataire était en droit d’opposer l’exception d’inexécution pour justifier dès le mois de février 2025, du non paiement ou du paiement partiel du loyer.

Les demandes du bailleur se heurtent donc à une contestation sérieuse et entreront en voie de rejet.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [Y] :

Madame [Y] réclame une provision à valoir sur le préjudice de jouissance et sur le préjudice économique qu’elle prétend subir.

S’il existe incontestablement des désordres graves dans les locaux à usage d’habitation, Madame [Y] ne prouve pas que cela l’a contrainte à fermer son commerce pendant plusieurs semaines comme elle le prétend.

En outre, les parties ont convenu par avenant du 19 juin 2025 d’exclure le logement du bail jusqu’à la réalisation de travaux de sorte qu’elle ne peut réclamer une quelconque indemnité de jouissance à ce titre.

Madame [Y] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la séquestration des loyers :

Madame [Y] sollicite l’autorisation de séquestrer le montant du loyer mensuel de 580 euros correspondant désormais au seul local commercial.

Elle produit différentes pièces tentant à démontrer qu’un litige existe aussi sur ce local, qui d’après elle, est également affecté de désordres.

Le constat du commissaire de justice du 29 octobre 2025 fait état effectivement de quelques dégradations mais rien ne permet d’établir que celles-ci relèvent de l’obligation d’entretien du bailleur ni encore qu’elles interdisent ou qu’elles limitent l’exploitation du fonds de commerce.

Défaillante dans la preuve de l’inexécution par le bailleur de ses obligations au titre du bail modifié, la locataire sera tenue de verser le loyer convenu directement entre les mains des consorts [V]

Madame [Y] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires:

Les consorts [V] succombant au principal supporteront les entiers dépens et seront condamnés à verser à Madame [Y] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de rpocédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboutons les consorts [V] de l’intégralité de leurs demandes en raison de l’existence de contestations sérieuses,

Déboutons Madame [E] de sa demande provisionnelle au titre des dommages et intérêts et de sa demande de séquestre des loyers,

Condamnons les consorts [V] à payer à Madame [E] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les condamnons aux dépens.

Ainsi fait et ordonné les jours, mois et an susdits,

La présente décision a été signée par Anne DELIGNY, présidente et Rudy LESSI, greffier présent lors des débats et du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE