REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00002 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GTDY

N° minute : 24/00288

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [O] [G]

née le 27 Mars 1978 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparante

et

DEFENDERESSE

L’Office Public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e LEGA-CITE avocat au barreau de

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 20 Juin 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024

copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à :

Madame [Y] [O] [G]

Société DYNACITE

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à :

Madame [Y] [O] [G]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 octobre 2014, l’Office Public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE (ci-après DYNACITE) a consenti un bail d’habitation à [Y] [G] portant sur un immeuble à usage d’habitation, le pavillon n°4, situé au [Adresse 1] à [Localité 5], contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 660,45 euros, provision sur charges comprise.

L’ensemble immobilier est constitué de 16 pavillons, livrés en juillet 2014, comprenant une chaufferie collective. Le chauffage et l’eau chaude sont inclus dans les charges collectives et payés par les locataires selon un calcul au tantième.

Par courrier recommandé du 1er avril 2023 réceptionné le 7 avril 2023, [Y] [G] a demandé à DYNACITE de modifier le mode de calcul des charges afin de payer sa consommation réelle, établie à partir du compteur individuel présent dans son logement, et de lui rembourser les sommes indûment versées au cours des trois dernières années.

Par courrier du 12 mai 2023, DYNACITE lui a répondu étudier les solutions techniques et réglementaires pour pouvoir lui apporter des éléments de réponse dans les meilleurs délais.

Le 12 octobre 2023, la tentative de conciliation -à l’initiative d'[Y] [G]- n’a pas abouti, DYNACITE ne s’étant pas présenté à la convocation de M. [Z] [P], conciliateur de justice.

Par déclaration au greffe en date du 31 décembre 2023, [Y] [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir la modification du mode de calcul de ses charges locatives et le paiement de dommages et intérêts.

Le 14 mars 2024, une seconde tentative de conciliation effectuée par M. [Z] [P] n’a pas abouti.

A l’audience du 21 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de DYNACITE.

Le 3 avril 2024, un chauffe-eau électrique a été installé par le bailleur dans le logement occupé par [Y] [G].

A l’audience du 20 juin 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, [Y] [G], comparant en personne et se référant oralement à ses écritures, a réitéré l’ensemble de ses demandes, à savoir la condamnation de DYNACITE :

à la modification du mode de calcul des charges locatives, au paiement de dommages et intérêts comme suit :2.056,49 euros au titre de son préjudice financier actualisé au jour de l’audience, 2.500 euros au titre de son préjudice moral actualisé au jour de l’audience.Elle a également sollicité le débouté de la demande de DYNACITE au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa demande de modification du mode de calcul des charges locatives, [Y] [G] entend faire valoir, sur le fondement de l’article R.174-10 du code de la construction et de l’habitation (remplaçant désormais l’article R.241-13 du code de l’énergie), que DYNACITE a l’obligation de facturer les charges au réel sur la base des compteurs individuels. Elle affirme que le compteur individuel installé dans son logement dès l’origine est tout à fait fonctionnel et que DYNACITE ne rapporte pas la preuve contraire.

S’agissant de ses demandes de dommages et intérêts, [Y] [G] expose au titre de son préjudice financier qu’il existe une différence entre le montant des charges locatives payées ces dernières années sur la base d’un calcul au tantième, et le montant des charges qu’elle aurait dû payer si le relevé de sa consommation réelle avait été réalisé. Par conséquent, elle demande réparation du surplus de charges qu’elle estime avoir payé. En réponse au bailleur, elle ajoute qu’elle n’a jamais été indemnisée de ce préjudice puisque DYNACITE a seulement versé une indemnité exceptionnelle à l’ensemble des locataires pour les dédommager des pannes de chauffage régulières (42,73 euros la concernant).

S’agissant de son préjudice moral, elle indique avoir réalisé de nombreuses démarches auprès de DYNACITE pendant sept ans (appels, courriers, contacts avec le représentant des locataires, deux tentatives de conciliation, trois audiences au tribunal), ce qui était usant.

Enfin, elle s’oppose à toute demande de DYNACITE au titre des frais irrépétibles, insistant sur sa volonté répétée de trouver une issue amiable à ce litige, et sur l’inertie et la mauvaise foi de son bailleur.

En défense, DYNACITE, représenté par son conseil, a sollicité :

à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes d'[Y] [G], à titre subsidiaire, que soit ramenées à de plus justes proportions les demandes indemnitaires d'[Y] [G], en toute hypothèse, la condamnation d'[Y] [G] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur soutient que le compteur individuel existant dans le logement présente un vice de construction, que les consommations affichées sont erronées et ne peuvent servir au calcul individualisé du montant des charges. Par ailleurs, il avance que le relevé des compteurs individuels de chaque locataire engendrerait un coût annuel supplémentaire. Il explique que pour ces raisons, il a fait le choix de continuer à facturer les charges de fluides sur la base des tantièmes. Il affirme que la loi autorise parfaitement une telle facturation forfaitaire et qu'[Y] [G] ne justifie pas d’une obligation contraire. Il ajoute que l’article L.713-2 du code de l’énergie invoqué par cette dernière concerne le réseau de chaleur urbain et un non réseau collectif privé comme c’est le cas en l’espèce, et que l’article R.241-13 du code de l’énergie visé a été abrogé en juin 2021. Enfin, le bailleur indique que concernant l’eau chaude sanitaire, toute problématique a disparu depuis l’installation d’un cumulus en avril dernier et que la demande d'[Y] [G] est devenue sans objet ni cause.

S’agissant du préjudice financier allégué par [Y] [G], DYNACITE soutient que les calculs sont faux car ils se basent sur les relevés réalisés à partir de son compteur individuel, lequel est non fonctionnel. Il ajoute que les sommes payées par [Y] [G] sont cohérentes avec la performance énergétique du logement et avec l’estimation de consommation faite par la locataire elle-même. Par ailleurs, le bailleur affirme l’avoir déjà indemnisée, avec les autres locataires, compte-tenu de la problématique rencontrée sur le chauffage.

Enfin s’agissant du préjudice moral, DYNACITE entend faire valoir que la locataire ne prouve ni la faute du bailleur, ni une quelconque résistance abusive de sa part, ni le préjudice allégué, lequel ne peut être évalué forfaitairement comme elle le fait. Il prétend en effet que les démarches qu’elle invoque relèvent de la vie quotidienne et que l’échec de la résolution amiable du litige est dû à la procédure judicaire qu’elle a elle-même initiée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de modification du mode de calcul des charges locatives

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu.

La liste des charges récupérables par le bailleur est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui mentionne notamment l’eau froide, l’eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

Aux termes de l’article R.174-2 I du code de la construction et de l’habitation, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.

DYNACITE n’indique nullement en quoi cette obligation légale ne serait pas applicable au logement donné à bail à [Y] [G].

En outre, les parties s’accordent à dire qu’en réalité, chaque logement privatif est déjà muni, et ce depuis l’origine (l’ensemble immobilier ayant été livré en 2014), de compteurs individuels.

DYNACITE ne justifie absolument pas du dysfonctionnement de ces compteurs individuels et le fait que le relevé desdits compteurs puisse avoir un coût n’est pas une cause prévue par la loi pour se défaire de l’obligation de facturation individualisée au réel.

Dans ces conditions, il sera fait obligation à DYNACITE de modifier le mode de calcul des charges de chauffage en l’individualisant sur la base de compteurs individuels.

S’agissant de l’eau chaude, l’article R.174-13 du code de la construction et de l’habitation dispose que sauf dans les cas de dérogation prévus aux articles R. 174-16 et R. 174-17, dans les immeubles collectifs où la production d’eau chaude est commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, les frais de combustible ou d’énergie afférents à la fourniture d’eau chaude sont répartis entre ces locaux proportionnellement à la mesure des compteurs individuels d’eau chaude.

Le bailleur était ainsi soumis à une obligation du calcul des charges à partir d’un compteur individuel, et ce depuis l’entrée dans les lieux des locataires.

Toutefois, les parties s’accordent à dire que l’installation d’un chauffe-eau a eu lieu dans le logement le 03 avril 2024. Partant, la production d’eau chaude ne fait plus partie des charges collectives ni d’un calcul par le bailleur, cette charge étant désormais directement acquittée par [Y] [G] auprès de son fournisseur d’électricité. Ainsi, la demande de modification du mode de calcul des charges d’eau chaude est désormais sans objet et sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur le préjudice financier

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, DYNACITE était tenu de calculer les charges d’eau chaude produite collectivement, au moyen d’un compteur individuel. Or, il est constant que le calcul des charges était réalisé au tantième et non basé sur la consommation réelle d'[Y] [G]. Le non-respect de cette obligation par le bailleur constitue une faute contractuelle indemnisable.

[Y] [G] produit le décompte des charges locatives pour les années 2020 (739,99 euros), 2021 (989,57 euros), 2022 (1.410,32 euros) et 2023 (1.232,50 euros).

Il lui a toutefois été accordé une « indemnité exceptionnelle » de 159,56 euros en septembre 2023. Si cela ne correspond pas à l’indemnisation du préjudice ici réclamé, mais à une reconnaissance du bailleur de « problèmes récurrents de chauffage et de production d’eau chaude pour les 18 locataires », il n’en reste pas moins vrai qu'[Y] [G] a vu ses charges diminuer d’autant pour l’année 2022. Cette somme de 159,56 euros doit donc être déduite des charges effectivement réglées par cette locataire.

Se basant sur une consommation annuelle de 5000 kWh/an pour son logement, non contestée par DYNACITE (et même confirmée par la production du diagnostic de performance énergétique), [Y] [G] fournit une estimation des frais de gaz qu’elle aurait dû payer pour l’année 2020 (392,19 euros), 2021 (524,47 euros), 2022 (747,46 euros) et 2023 (653,23 euros).

L’écart entre les charges payées et l’estimation de la consommation réelle pour un total de 1.895,47 euros, constitue donc effectivement un préjudice financier qui doit être réparé.

Par conséquent, il conviendra de condamner DYNACITE à payer à [Y] [G] la somme de 1.895,47 euros au titre de son préjudice financier.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par [Y] [G] qu’elle a longtemps cherché à trouver une solution amiable avec le bailleur, notamment en se rendant aux deux tentatives de conciliation, y compris celle ayant eu lieu après l’introduction de la présente instance.

A l’inverse, le peu de pièces et réponses concrètes et étayées apportées par le bailleur démontre son absence de diligences, pendant de nombreux mois, ce qui a nécessairement causé un préjudice à [Y] [G].

Par conséquent, il conviendra de condamner DYNACITE à payer à [Y] [G] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

DYNACITE, succombant en partie à l’instance, supportera la charge des dépens.

Succombant et condamné aux dépens, DYNACITE sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE à modifier le mode de calcul des charges du chauffage collectif du logement loué à [Y] [G] en l’individualisant sur la base de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE à payer à [Y] [G] la somme de 1.895,47 euros au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE à payer à [Y] [G] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de l’Ain DYNACITE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE