Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne, Jex mobilier, 24 septembre 2025, n° 25/01107

TJ Châlons-en-Champagne 24 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Créance non certaine, liquide et exigible
La cour a estimé que les contestations relatives à un contrat accessoire, tel que le contrat d'assurance, n'affectent pas les droits constatés par le titre exécutoire du prêt, et que la créance est devenue exigible à la date d'échéance du prêt.
Rejeté
Saisie pratiquée de manière abusive
La cour a jugé que la S.C.I. du Patio ne pouvait obtenir des dommages et intérêts pour abus de saisie, en l'absence de faute de la S.A. Crédit Immobilier de France Développement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Châlons-en-Champagne, jex mobilier, 24 sept. 2025, n° 25/01107
Numéro(s) :	25/01107
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre DEVARENNECarine BIAUSQUE-SICARDCharlotte EFATY
Cabinet(s) :	SCP C..POUGEOISE-M.DUMONT-C.BIAUSQUE-SICARDDEVARENNE ASSOCIES GRAND EST
Parties :	S.C.I. DU PATIO c/ S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

DECISION DU : 24 Septembre 2025

AFFAIRE : N° RG 25/01107 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EVZZ

Jugement Rendu le 24 Septembre 2025

S.C.I. DU PATIO

S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT

ENTRE :

S.C.I. DU PATIO

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître EFATY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, ayant pour avocat postulant Maître BIAUSQUE-SICARD de la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

ET :

S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT (CIFD)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître MICHELOT de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat postulant, ayant pour avocat plaidant la AARPI ASM AVOCATS, prise en la personne de Maître SAINT CENE, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Pauline POTTIER, Vice-présidente.

GREFFIER : Madame Marlène ROBERT, Cadre-Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2025, où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 24 Septembre 2025.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par Pauline POTTIER, Juge de l’exécution et par Marlène ROBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique du 5 janvier 2006 reçu par Me [U] [P], notaire à Vitry-le-François, la SA Crédit Immobilier de France-Est, aux droits de laquelle vient la SA Crédit Immobilier de France Développement a consenti à la SCI du Patio un prêt « in fine investisseur » n°[Numéro identifiant 5] d’un montant de 214 500 euros, au taux d’intérêt fixe de 3,40 % l’an la première année puis au taux d’intérêt révisable de 3,40 % sur la base du TIBEUR 3 mois, sur une période d’anticipation de 24 mois et une période d’amortissement de 15 ans, à compter du 1er janvier 2006 et jusqu’au 1er décembre 2020.

Par acte du 17 février 2025, la SA Crédit Immobilier de France Développement a fait dénoncer à la SCI du Patio une saisie-attribution, réalisée le 11 février 2025 portant sur la somme totale de 182 050,59 euros, en vertu du prêt notarié du 5 janvier 2006.

Par acte du 17 mars 2025, la SCI du Patio a fait assigner la SA Crédit Immobilier de France Développement devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de voir ordonner la mainlevée de la saisie-attribution du 11 février 2025 et obtenir des dommages et intérêts pour abus de saisie.

À l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI du Patio, se référant à ses dernières écritures, demande au juge de :

— ordonner la mainlevée de la saisie-attribution du 11 février 2025 ;

— condamner la SA Crédit Immobilier de France Développement à lui payer une somme de 20 000 euros pour abus de saisie ;

— condamner la SA Crédit Immobilier de France Développement à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse à la fin de non-recevabilité soulevée par la SA Crédit Immobilier de France Développement, la SCI du Patio répond qu’elle verse la lettre de dénonciation de sa contestation au commissaire de justice instrumentaire ainsi que l’accusé d’envoi et de réception.

Sur le fond, elle fait valoir, au visa de l’article L.211-1 du code des procédures civiles d’exécution, que la SA Crédit Immobilier de France Développement ne justifie pas d’une créance certaine liquide et exigible en raison d’une procédure pendante relative notamment à l’assurance souscrite lors de l’octroi des prêts, alors que les contrats de prêt et d’assurance sont interdépendants. Elle soutient également que la date d’exigibilité du prêt n’est pas mentionnée dans l’acte et qu’elle n’a pas été mise en demeure de s’exécuter au vu d’un décompte fiable, les décomptes transmis par le créancier étant contradictoires.

À l’appui de sa demande de dommages et intérêts, elle relève par ailleurs, au visa de l’article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution, que la saisie a été pratiquée de façon inutile, abusive et déloyale, alors que les parties étaient en discussion, sans mise en demeure préalable, et ce, d’autant plus qu’elle a été faite à l’encontre des ayants droit d’une personne récemment décédée qui ne connaissaient pas l’étendue de ses engagements. Elle ajoute qu’elle subit un lourd préjudice financier en raison de l’indisponibilité de ses comptes ainsi qu’un préjudice moral au regard du stress généré par la succession et le manque de transparence de la SA Crédit Immobilier de France Développement.

La SA Crédit Immobilier de France Développement, se référant à ses dernières écritures, demande au juge de :

— déclarer irrecevable la contestation de la SCI du Patio ;

— débouter la SCI du Patio de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer sa créance à la somme globale, sauf mémoire, de 180 944,07 euros, arrêtée au 10 février 2025, outre les intérêts au taux contractuel de 1,19 % jusqu’à parfait paiement ;

— valider la saisie-attribution réalisée ;

— condamner la SCI du Patio à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Pierre Devarenne.

À titre liminaire, la SA Crédit Immobilier de France Développement soutient, au visa de l’article R.211-11 du code des procédures civiles d’exécution, que la contestation de la SCI du Patio est irrecevable à défaut de preuve de sa dénonciation au commissaire de justice instrumentaire le même jour ou le premier jour ouvrable suivant par lettre recommandée avec avis de réception.

Au fond, elle fait valoir que les procédures pendantes devant le tribunal judiciaire de Paris, relatives à l’application d’une clause d’exclusion de garantie décès et à l’existence d’une faute de conseil dans le cadre du contrat d’assurance, lequel est juridiquement distinct du contrat de prêt ayant donné lieu au titre exécutoire, ne sont pas susceptibles de remettre en cause ni la validité du titre exécutoire ni la régularité de son exécution forcée.

Elle ajoute que sa créance est certaine, liquide et exigible dès lors qu’elle est établie de manière indiscutable en vertu d’un titre exécutoire régulier, portant sur un prêt arrivé à échéance et dont les modalités sont définies dans l’acte authentique. Elle relève que de nombreux échanges avaient eu lieu entre les parties, excluant tout caractère précipité de la procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts, elle estime qu’aucune faute de sa part n’est démontrée en ce que la mesure pratiquée était proportionnée à la créance et fondée sur un décompte connu, tandis que la SCI du Patio a failli à ses engagements et ne rapporte pas la preuve d’un préjudice.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la contestation :

Aux termes de l’article R.211-11 du code des procédures civiles d’exécution, « À peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’huissier de justice qui a procédé à la saisie.

L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple et en remet une copie, à peine de caducité de l’assignation, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience. »

En l’espèce, la contestation de la SCI du Patio relative à la saisie-attribution opérée par la SA Crédit Immobilier de France Développement a été formée par assignation du 17 mars 2025, soit dans le délai d’un mois à compter de la saisie dénoncée le 17 février 2025 et a été dénoncée au commissaire de justice instrumentaire le 18 mars 2025, conformément au texte susvisé, ainsi qu’il ressort de la pièce n°24 de la demanderesse.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable la contestation de la SCI du Patio.

Sur la demande de mainlevée de la saisie :

Aux termes de l’article L.211-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail ».

En l’espèce, s’agissant de l’existence d’une procédure au fond, il ressort effectivement des éléments de la cause que la SCI du Patio a fait assigner la SA Crédit Immobilier de France Développement et la société CNP assurances devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir déclarer nulle la clause d’exclusion de la garantie décès souscrite au contrat d’assurance et condamner la société CNP Assurances à lui verser la somme de 190 432 euros correspondant au montant de la première saisie-attribution réalisée par la SA Crédit Immobilier de France Développement et condamner cette dernière à lui rembourser les sommes indûment perçues au titre des assurances vies nanties.

Cependant, cette action n’est pas susceptible de remettre en cause le titre exécutoire détenu par la SA Crédit Immobilier de France Développement relativement au prêt notarié consenti à la SCI du Patio puisqu’elle concerne le contrat d’assurance et notamment l’application de la clause d’exclusion de garantie décès souscrite par M. [S] [Z], qui était alors associé de la SCI du Patio. Or les contestations relatives à un contrat accessoire au contrat de prêt, tel que le contrat d’assurance, n’affectent pas les droits constatés par le titre exécutoire contenant le contrat principal de prêt. Même en présence de contrats interdépendants, la nullité d’une clause d’un contrat accessoire n’entraîne pas de facto la nullité du contrat principal.

S’agissant du caractère certain, liquide et exigible de la créance de manière plus générale, comme le soutient la SA Crédit Immobilier de France Développement, l’acte notarié stipule page 4 que le prêt est in fine, type de crédit dans lequel l’emprunteur paie chaque mois les intérêts d’emprunt ainsi que l’assurance du prêt immobilier, puis rembourse l’intégralité du capital emprunté à la dernière échéance du prêt. Il s’ensuit que la créance née de ce prêt in fine est devenue exigible à la date d’échéance du prêt, soit au 1er décembre 2020, ainsi que mentionné dans le titre.

Concernant l’absence de mise en demeure et les décomptes établis par la SA Crédit Immobilier de France Développement, celle-ci justifie d’un courrier du 26 septembre 2024 contenant un relevé de compte et mentionnant un solde dû de 132 578,79 euros et d’un email du 20 juin 2024 expliquant la créance réclamée avec un décompte détaillé et actualisé de créance. Or, si l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception permet parfois d’alerter le débiteur sur les suites de la procédure, il ne s’agit pas d’une condition posée par le texte avant l’engagement des mesures d’exécution ni d’une condition de validité de la saisie, le créancier étant libre de mettre en œuvre les mesures propres au recouvrement de sa créance à défaut de paiement volontaire.

Enfin, le procès-verbal de saisie-attribution du 11 février 2025 fait état d’une dette en principal de 180 944,07 selon décompte annexé arrêté au 10 février 2025 mentionnant une dette de 229 888,02 euros au titre du capital restant dû, 29 686,57 euros au titre des échéances impayées, 16 092,16 euros au titre de l’indemnité d’exigibilité anticipée, avec déduction des sommes de 16 671,68 euros au titre des primes d’assurance annulées et 83 900,54 euros au titre du nantissement d’un contrat d’assurance vie, tout comme l’indiquait le seul décompte produit par la SCI du Patio arrêté au 20 juin 2024 (pièce 20), la seule différence étant l’augmentation des intérêts et l’imputation de frais d’hypothèque. Les décomptes transmis par la SA Crédit Immobilier de France Développement n’apparaissent donc pas contradictoires et les reproches formulées par la SCI du Patio à ce titre ne peuvent donc pas aboutir.

Au résultat de l’ensemble de ces éléments, la SA Crédit Immobilier de France Développement justifie d’un titre exécutoire et d’une créance certaine liquide et exigible, de sorte qu’elle est fondée à poursuivre l’exécution forcée de sa créance sur les biens de la SCI du Patio. II convient en conséquence de rejeter la demande de mainlevée et de valider la saisie attribution pratiquée le 11 février 2025 au titre d’une créance 180 944,07 euros, arrêtée au 10 février 2025.

Il n’y a pas lieu au-delà de fixer la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement laquelle découle du titre exécutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour abus de saisie :

La SCI du Patio étant déboutée de sa demande de mainlevée de la saisie-attribution, vu l’article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour abus de saisie en l’absence de faute de la SA Crédit Immobilier de France Développement.

Sur les autres demandes :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, la SCI du Patio, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Pierre Devarenne.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Crédit Immobilier de France Développement les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi la SCI du Patio sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la contestation de la SCI du Patio ;

Déboute la SCI du Patio de sa demande de mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 11 février 2025 ;

Déclare valide la procédure de saisie-attribution pratiquée le 11 février 2025 ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de fixation de créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement ;

Déboute la SCI du Patio de sa demande de dommages et intérêts pour abus de saisie ;

Condamne la SCI du Patio à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI du Patio aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Pierre Devarenne ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit que la présente décision sera notifiée aux parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception doublée d’une lettre simple.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits. Le présent jugement a été signé par Pauline POTTIER, juge de l’exécution et Marlène ROBERT, greffier.

Le Greffier Le Juge de l’exécution

M. ROBERT P. POTTIER