TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 9]

03 26 69 27 27

RG N° N° RG 23/00550 – N° Portalis DBY7-W-B7H-EFAJ

Minute:

JUGEMENT PARITAIRE

DU : 30 Janvier 2026

[F] [B], [S] [B]

C/

[Y] [R] épouse [V], [T] [R], [L] [R] épouse [A], [N] [R]

Notification aux parties par L.R.A.R

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 01 Décembre 2025 ;

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue et qui ont délibéré:

PRESIDENT: Manon REMY

ASSESSEURS BAILLEURS: [P] Paul [J]

[U] [M]

ASSESSEURS PRENEURS: Didier CHARPENTIER

[H] [X]

▸ La formation du Tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix (Article 443-3 du Code de l’Organisation Judiciaire).

GREFFIER: Christiane SCHNEIDER

Le jugement est prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026 par Madame Manon REMY, présidente, assistée de Madame Christiane SCHNEIDER, greffier

DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEURS:

Madame [F] [B]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Monsieur [S] [B]

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentés par la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND-EST, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [Y] [R] épouse [V]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Monsieur [T] [R]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Madame [L] [R] épouse [A]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Monsieur [N] [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 1994, Madame [Y] [V], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] ont consenti à Madame [F] [Z] épouse [B] et son époux Monsieur [E] [B] un bail rural d’une durée de neuf années, prenant effet au 1er octobre 1992. Le bail porte sur une parcelle située sur le terroir de la commune de [Localité 17], lieu-dit « [Localité 16] », cadastrée après remembrement section [Cadastre 19], et d’une contenance de 46 hectares, 5a et 52 ca.

Le bail s’est renouvelé à défaut de congé par périodes de neuf années les 1er octobre 2001, 2010, 2019, pour prendre fin au 30 septembre 2028.

Le 24 novembre 2017 Madame [F] [Z] a informé les bailleurs que le bail se poursuivait à son seul profit en raison de la retraite de Monsieur [E] [B], en application des dispositions de L411-35 alinéa 3 du Code rural et de la pêche maritime.

Par jugement du 5 septembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne a autorisé la cession du bail au profit du fils de Madame [F] [Z] épouse [B], Monsieur [S] [B].

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2022, les consorts [R] ont donné congé avec effet au 30 septembre 2025 à Madame [F] [B] et à Monsieur [S] [B] pour reprise aux fins d’exploitation par Monsieur [W] [R], fils de Monsieur [N] [R], en arguant d’une clause de reprise sexennale mentionnée dans le bail initial.

Par requête reçue au greffe 16 février 2023, Madame [F] [B] et Monsieur [S] [B] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne aux fins de voir annulé le congé aux fins de reprise.

Les parties n’ayant pu se concilier à l’audience du 3 avril 2023 en l’absence d’accord, il en a été dressé procès-verbal et l’affaire a été renvoyée en audience de jugement le 3 juillet 2023.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er décembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions reprises à l’audience, Madame [F] [B] et Monsieur [S] [B], représentés par leur conseil ont sollicité du Tribunal :

— écarter les pièces n°28 et 29 produites par la partie adverse ;

— annuler le congé délivré le 13 décembre 2022 ;

— rejeter les demandes de la partie adverse ;

— condamner solidairement Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] aux dépens outre le versement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [S] [B] et Madame [F] [B] soutiennent que le congé délivré ne respecte pas le formalisme de l’article L.411-47 du Code rural et de la pêche maritime, que clause de reprise sexennale ne pouvait être mise en œuvre à défaut de bail de renouvellement dès lors que Monsieur [S] [B] ne serait considéré comme titulaire d’un premier bail qu’à compter du 1er octobre 2028. Ils affirment enfin que le candidat à la reprise, Monsieur [W] [B] ne remplit pas les conditions de l’article L.411-59 du Code rural et de la pêche maritime.

Aux termes de leurs dernières conclusions reprises à l’audience, Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— valider le congé délivré à Monsieur [S] [B] et à Madame [F] [B] le 13 décembre 2022 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [B] ainsi que de tous occupants de son chef sur la parcelle précédemment mentionnée, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er octobre 2025 ;

— condamner solidairement Madame [F] [B] et Monsieur [S] [B] aux dépens, outre le versement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] exposent que le bail dont était titulaire Monsieur [S] [B] constituait un bail de renouvellement, puisque la cession se serait déroulée moins de six ans avant l’expiration du bail, permettant ainsi la mise en œuvre de la clause de reprise sexennale. Ils affirment par ailleurs que le congé délivre est tant valide sur la forme que sur le fond dès lors que le candidat à la reprise remplit l’ensemble des conditions de l’article L.411-59 du Code rural et de la pêche maritime.

Conformément à la possibilité ouverte par l’article 455 du code de procédure civile, il sera, pour un exposé plus ample des moyens respectifs des parties, renvoyé aux conclusions déposées lors de l’audience du 1er décembre 2025 ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’écarter les pièces n°28 et 29 produites par les consorts [R] :

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à charge partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [F] [B] et Monsieur [S] [B] soutiennent que les pièces n°28 et n°29 (lettre de Monsieur [G] [I] adressée à Monsieur [N] [B], maire de [Localité 15] et attestation de Madame [O] [D]) créerait d’une part une confusion entre les intérêts de bailleur de Monsieur [N] [R] et ses fonctions de maire, d’autre part que la pièce a été détournée de ses fins à l’insu de la collectivité et de son auteur. Il ressort de la procédure que lesdites pièces ont été produites afin de contester la valeur probatoire d’une attestation produites par les consorts [B].

Par conséquent, ces pièces ont bien un lien avec le présent litige. La circonstance que ces pièces n’ont pas été rédigées en vue de leur production en justice n’est pas suffisante pour démontrer l’illicéité du mode de preuve. Dès lors, ces pièces ne sauraient être écartées des débats, leur force probatoire étant par la suite souverainement appréciée par le Tribunal. Madame [F] [B] et Monsieur [S] [B] verront donc leur demande formulée à ce titre rejetée.

Sur la validité du congé délivré le 13 décembre 2022 :

Sur la forme du congé :

En application de l’article L 411-47 du code rural, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

Il est admis que le congé doit être délivré dix-huit mois avant le terme du bail et que passé ce délai, il est inefficace.

En l’espèce, le congé a été délivré le 13 décembre 2022 avec effet au 30 septembre 2025 et précise qu’il met en œuvre une clause de reprise sexennale insérée au sein du bail initial. Par conséquent, le délai de dix-huit mois est respecté.

S’agissant de la mention de la profession, il ressort du congé qu’était mentionné : « Monsieur [W] [R], né le 24 mars 1993 à [Localité 18], ingénieur agronome, actuellement salarié au sein de l’entreprise individuelle [R], entreprise de gestion forestière, commerce de bois, exploitation forestière et pisciculture ».

Il n’est pas contesté par les consorts [R] qu’au jour du congé, Monsieur [W] [R] exerçait également une activité d’entrepreneur individuel qui aurait cessé postérieurement à la délivrance du congé. Toutefois, d’une part, il sera relevé que les déclarations trimestrielles de l’année 2022 font état d’un chiffre d’affaires de 0 euro, démontrant une absence d’activité corroborée par la cessation de l’activité en octobre 2023, d’autre part, il n’est pas démontré que l’absence de mention de cette profession aurait induit en erreur les preneurs sur les qualités du candidat à la reprise.

Le congé ne saurait donc être annulé en la forme pour ce seul motif.

Enfin, le congé mentionne que le candidat à la reprise verra son adresse fixée sur la commune de [Localité 15] soit une commune située à proximité immédiate des terres louées. Toutefois, Monsieur [S] [B] et Madame [F] [B] affirme que cette adresse ne constituerait qu’une adresse administrative et serait en réalité l’adresse du siège social de l’entreprise. Cependant, il ressort de divers éléments de la procédure, notamment de courriers bancaires et de l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022, que Monsieur [W] [R] a effectivement son adresse fixée sur la commune de [Localité 15]. La production de diverses attestations et notamment d’une attestation déclarant « La maison familiale de la famille [R] ne semble pas être habitée par Monsieur [R] [W] » est donc insuffisante pour remettre en cause les pièces produites par la partie adverse, et donc l’adresse déclarée par Monsieur [W] [R].

Le congé ne saurait donc être annulé pour ce motif. Par conséquent, le congé délivré le 13 décembre 2022 par les consorts [R] sera considéré comme respectant les prescriptions de l’article L.411-47 du Code rural et de la pêche maritime.

Sur la possibilité de mise en œuvre de la clause de reprise sexennale lors de la délivrance du congé du 13 décembre 2022 :

En application de l’article L411-58 du Code Rural et de la Pêche Maritime, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

En vertu de l’article L.411-5 du même code, la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire.

L’article L.411-6 du même code dispose : par dérogation à l’article précédent, au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut refuser l’introduction d’une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant ce renouvellement au profit du conjoint, du partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’un ou de plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement dans les conditions fixées à l’article L. 411-59.

Lorsqu’une clause de reprise en cours de bail figure dans le bail initial ou le bail renouvelé, elle ne peut s’exercer que dans les conditions prévues à l’alinéa qui précède, sauf s’il s’agit d’un bail conclu ou renouvelé au nom du propriétaire ou d’un copropriétaire mineur, qui peut, à compter de sa majorité ou de son émancipation, exciper à son profit de la clause inscrite dans le bail à l’expiration de chaque période triennale en vue d’exploiter personnellement dans les conditions susmentionnées.

L’article L.411-8 du Code rural et de la pêche maritime précise que lorsque le descendant du preneur a, pour quelque cause que ce soit, obtenu la cession du bail à son profit, il ne sera considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail que si cette cession est antérieure de six ans au moins à la date d’expiration du bail. Dans le cas contraire, un nouveau bail ou le bail renouvelé constitue un premier bail.

Il résulte de ces dispositions qu’une clause de reprise sexennale ne peut être mise en œuvre qu’à l’occasion d’un bail renouvelé et non lors d’un premier bail.

La jurisprudence précise que l’article L.411-8 précédemment cité constituant une modalité d’application des règles relatives aux conditions de reprise en cours de bail, il ne saurait priver d’efficacité le congé délivré pour la date d’expiration du contrat (C. Cass, 3ème civ, 24 janvier 1996 n°93-18.588). Il en résulte que l’erreur dans la mise en œuvre d’une clause de reprise sexennale n’est susceptible d’entraîner l’annulation du congé que si ce dernier a vocation à prendre effet avant l’expiration du bail.

Or, il n’est pas contesté par les parties que le congé délivré le 13 décembre 2022 prend effet au 30 septembre 2025 soit avant l’expiration du bail du 20 janvier 1994, renouvelé par période de neuf années, dont le terme initial était fixé au 30 septembre 2028, et ce, grâce à la mise en œuvre par les bailleurs d’une clause de reprise sexennale inscrite au sein du contrat de bail rural initial. Par conséquent, avant de vérifier la validité au fond du congé délivré, il convient de vérifier si la clause de reprise sexennale pouvait effectivement être mise en œuvre dans le cadre de la délivrance du congé. Le congé prenant effet avant l’expiration du terme du bail, l’erreur dans la mise en œuvre de la clause de reprise sexennale est susceptible d’entraîner la nullité du congé délivré.

Il ressort de la procédure que si la cession du bail a été autorisée au profit de Monsieur [S] [B] par jugement du 5 septembre 2022, l’acte de cession n’a été signé que le 15 février 2023 avec effet au 1er janvier 2023. Par conséquent, Monsieur [S] [B] sera considéré comme preneur au bail à compter du 1er janvier 2023.

Ainsi que cela a été précédemment démontré, le bail du 20 janvier 1994 s’est renouvelé par période de neuf années à compter du 1er octobre 2001, de sorte que son prochain terme est le 30 septembre 2028. Dans ces conditions, la cession du bail au profit de Monsieur [S] [B] est intervenue moins de six ans avant l’expiration du bail. Ainsi, conformément à l’article L.411-8 précédemment cité, Monsieur [S] [B] sera considéré comme titulaire d’un premier bail qu’à compter du 1er octobre 2028.

Conformément au deuxième alinéa de l’article L.411-6 du Code rural et de la pêche maritime, la mise en œuvre d’une clause de reprise sexennale d’ores et déjà inscrite dans le bail rural initial ne peut l’être que dans les conditions prévues à l’alinéa précédent, soit à l’occasion d’un bail de renouvellement.

Or, il ne saurait être considéré que le bail dont est titulaire Monsieur [S] [B] du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2028 s’analyserait en un bail de renouvellement. En effet, les dispositions des articles L.411-6 et L.411-8 du Code rural et de la pêche maritime ont vocation à préserver les intérêts du cessionnaire en interdisant la mise en œuvre d’une clause de reprise sexennale lors du premier bail. Dans ces conditions, il ne saurait être mis en œuvre une clause de reprise sexennale avant que Monsieur [S] [B] ne bénéficie de son premier bail débutant le 1er octobre 2028.

Il résulte de ce qui précède que Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] ne pouvaient délivrer leur congé en date du 13 décembre 2022, avec effet avant l’expiration du bail en mettant en œuvre la clause de reprise sexennale. Par conséquent, le congé délivré le 13 décembre 2022 par les consorts [R] à Monsieur [S] [B] et Madame [F] [B] sera annulé.

Dès lors, le congé étant annulé faute pour les bailleurs d’avoir pu valablement mettre en œuvre la clause de reprise sexennale, justifiant un congé anticipé, il n’y a pas lieu de vérifier si Monsieur [W] [R] avait les qualités d’un candidat à la reprise conformément aux dispositions des articles L.411-58 et L.411-59 du Code rural et de la pêche maritime. Par suite, les demandes des consorts [R] de valider ledit congé, d’ordonner l’expulsion du preneur sous astreinte seront donc rejetées.

Sur les autres demandes :

Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R], condamnés aux dépens, devront payer à Monsieur [S] [B] et Madame [F] [B], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros. La demande formulée par Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] sur ce même fondement, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [S] [B] et de Madame [F] [Z] épouse [B] tendant à voir écarter les pièces n°28 et n°29 (lettre de Monsieur [G] [I] adressée à Monsieur [N] [B], maire de [Localité 15] et attestation de Madame [O] [D]) produites par les consorts [R] ;

ANNULE le congé pour reprise délivré par Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] à Monsieur [S] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] le 13 décembre 2022 et portant sur une parcelle située sur le terroir de la commune de [Localité 17], lieu-dit « [Localité 16] », cadastrée après remembrement section [Cadastre 19], et d’une contenance de 46 hectares, 5a et 52 ca ;

CONSTATE que Monsieur [S] [B] bénéficie d’un premier bail au sens de l’article L.411-8 du Code rural et de la pêche maritime, à compter du 1er octobre 2028 ;

REJETTE par conséquent, les demandes de Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] tendant à la validation du congé délivré, à l’expulsion du preneur sous astreinte ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] à payer à Monsieur [S] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Y] [R], Monsieur [T] [R], Madame [L] [R] et Monsieur [N] [R] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, La Présidente,