TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [V] [R] [I] [E]

veuve [P] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07528 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUL2

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le 09 février 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE PARIS)

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE

Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par son fils Monsieur [K] [J] [P] [I], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 février 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07528 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUL2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 23 juin 2008, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, anciennement dénommé l’OPAC de [Localité 1], a donné à bail à Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 619,50 euros, outre les provisions pour charges.

Par contrat conclu le 12 juin 2014 entre les mêmes parties, un emplacement de parking n°243, situé au [Adresse 4] a été loué aux époux [P] [W].

Monsieur [M] [P] [W] est décédé le 11 avril 2024, si bien que Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] est désormais la seule locataire.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier par commissaire de justice, le 14 février 2025, un commandement de payer la somme de 8039,08 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif correspondant au logement, et visant la clause résolutoire contractuelle insérée au contrat de bail du 23 juin 2008.

Par un deuxième acte de commissaire de justice du 14 février 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier un commandement de payer la somme de 801,91 euros en principal visant, cette fois, la clause contractuelle insérée au bail concernant l’emplacement de stationnement signé le 12 juin 2014.

Par notification électronique du 17 février 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 09 juillet 2025 à étude, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— la condamner à lui payer la somme de 13 183,12 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse ;

— la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, majoré de 50 %, sans préjudice des charges ;

l-e condamner au paiement d’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 10 juillet 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 04 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 13 170,81 euros au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne s’oppose pas au délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire mais uniquement concernant le bail pour le logement, pas pour les places de stationnement. Elle précise ainsi qu’il existe bien deux places de stationnement loués à la défenderesse.

Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W], représentée par son fils, Monsieur [K] [J] [P] [I], sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, et des délais de paiement. Elle propose de régler la somme de 20 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette, dans l’attente du déblocage de la pension de retraite. Monsieur [K] [J] [P] [I] explique ainsi que sa mère a rencontré des difficultés pour payer ses loyers à la suite du décès de son époux puisque elle ne touchait ni pension de réversion ni droits à la retraite pour elle. Il précise que les démarches ont été effectuées, que ses droits à la retraite viennent d’être ouverts et qu’elle devrait prochainement percevoir la pension de réversion. Des droits auprès de la caisse d’allocations familiales permettent également le versement d’allocations logement directement au bailleur. Ils sont dans l’attente de rappel qui devraient aider à apurer la dette. Il indique, par ailleurs, que deux versements de 1000 euros et de 800 euros ont été faits qui n’apparaissent pas au décompte. Il reconnaît qu’il y a deux places de stationnement dont il a demandé, avec ses frères, de pouvoir bénéficier à leur nom pour s’occuper de leur mère. Il demande à conserver ces emplacements de parking.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 février 2026.

Il a été sollicité, dans le temps du délibéré, qu’un décompte actualisé soit produit afin de vérifier la réalité des paiements évoqués par le fils de la locataire ; ainsi que des clarifications concernant les emplacements de parking. Une note en délibéré a été adressée par RPVA, accompagné d’un décompte actualisé, le 02 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

SUR LE CONTRAT DE BAIL D’HABITATION DU 23 JUIN 2008

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 23 juin 2008 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 8039,08 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] le 14 février 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clauserésolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 20 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette, dans l’attente du déblocage de la pension de retraite. Son fils, qui la représente à l’audience, explique ainsi que sa mère a rencontré des difficultés pour payer ses loyers à la suite du décès de son époux puisque elle ne touchait ni pension de réversion ni droits à la retraite pour elle. Il précise que les démarches ont été effectuées, que ses droits à la retraite viennent d’être ouverts et qu’elle devrait prochainement percevoir la pension de réversion. Des droits auprès de la caisse d’allocations familiales permettent également le versement d’allocations logement directement au bailleur. Ils sont dans l’attente de rappel qui devraient aider à apurer la dette.

Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] indique avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce que reconnaît également le bailleur.

Il ressort effectivement du décompte produit par le bailleur en cours de délibéré que le loyer résiduel du mois d’octobre 2025 a été réglé ainsi que plus de l’intégralité du loyer de novembre 2025.

Le bailleur ne s’oppose pas aux délais sollicités et la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues au titre du bail d’habitation. Toutefois, s’il est tenu compte de la situation spécifique de Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W], qui est dans l’attente de l’ouverture de droits et dont la situation financière va donc s’améliorer, en fixant de très petites mensualités, l’attention de la locataire est attirée sur le fait que le solde de la dette devra être réglée lors de la dernière mensualité et qu’il apparaît donc nécessaire d’anticiper cet appel du solde.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d’apurement, Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Ainsi, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer et charges, il n’y a pas lieu de prévoir un autre montant que celui égal au montant des loyers et charges qui auraient été dues si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, l’article 1256 du code civil dispose que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH en cours de délibéré que Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] est redevable de la somme de 11 685,14 euros au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, déduction faite des deux versements de 800 euros et 1000 euros évoqués par Monsieur [K] [J] [P] [I] et effectués avant l’audience comme cela ressort du décompte.

Il convient également de déduire la somme de 314,33 euros imputée pour des frais, comme cela a été indiqué par le bailleur dans son décompte produit à l’audience.

Par ailleurs, un seul décompte général est produit, reprenant les sommes appelées pour le logement ainsi que pour les deux emplacements de parking, alors que chaque bail a été conclu séparément et doit être traité de manière distincte.

Il est donc nécessaire de déduire les sommes appelées pour les deux emplacements de stationnement de ce décompte, et ce à compter de la naissance de la dette, soit à compter des appels pour le mois d’avril 2024, effectués le 30 avril 2024, ce qui correspond à la somme de 3614,78 euros.

L’ensemble des paiements effectués par Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] viendront ainsi s’imputer sur la dette de logement, en l’absence d’autres précisions relatives à l’imputation de ces règlements, la dette de logement étant celle que la locataire a le plus intérêt à acquitter.

Par conséquent Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 7756,03 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

SUR LE CONTRAT DE BAIL POUR UN EMPLACEMENT DE STATIONNEMENT N°[Immatriculation 1] JUIN 2014

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 indique qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 12 juin 2014 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] contient, en son article 7, une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges, dix jours (et deux mois pour les locataires de logement lorsque le bail parking est l’accessoire d’un logement) après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 801,91 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] le 14 février 2025.

Or, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, étant précisé qu’aucun délai légal n’est prévu après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux en ce qui concerne l’expulsion d’un emplacement de stationnement à usage non professionnel.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] se maintient dans les lieux malgré la résiliation du contrat, intervenue le 15 avril 2025. Depuis cette date, ce maintien fautif dans les lieux cause un préjudice à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH qui ne peut pas jouir de son bien, notamment en le donnant à bail à une autre personne. Pour autant, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] sera, par ailleurs, condamnée à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du même code celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] est redevable de la somme de 3614,78 euros au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, pour les deux emplacements de parking, étant précisé que la même somme est appelée chaque mois pour chacun des emplacements.

Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] est donc redevable de la moitié de cette somme au titre du contrat de bail du 12 juin 2014.

Par conséquent Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 1807,39 euros au titre de ce contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LE CONTRAT DE BAIL POUR UN EMPLACEMENT DE STATIONNEMENT N°236

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 indique qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bailleur sollicite, dans le cadre de son assignation, l’acquisition de la clause résolutoire pour deux baux, l’un concernant un logement et l’autre une place de stationnement n°243. Il produit des contrats de bail et des commandements de payer visant la clause résolutoire pour ces deux baux.

A l’audience, il évoque un deuxième emplacement de parking, ce que reconnaît la locataire, représentée par son fils. Le bailleur indique, par ailleurs, ne pas s’opposer aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire s’agissant du bail portant sur le logement, mais s’y opposer s’agissant des places de stationnement.

Or, aucun bail n’est produit pour l’emplacement de stationnement n°236, le bailleur reconnaissant dans le cadre d’une note en délibéré que le bail a été égaré. Aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’a donc pu être valablement délivré pour cet emplacement.

Dès lors, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ne pourra qu’être débouté de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire s’agissant de cet emplacement de parking.

Par ailleurs, aucune demande spécifique de résiliation judiciaire d’un tel bail n’a été formulée à l’audience, les demandes en ce sens de l’assignation ne visant que les deux baux pour le logement et l’emplacement de parking n°243.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1709 du code civil, quant à lui, définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du même code celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si aucun contrat de bail n’est produit s’agissant de l’emplacement de parking n°236, les parties s’accordent pour indiquer que Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] est bien locataire d’un tel emplacement auprès de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH. Des loyers sont ainsi appelés mensuellement pour deux emplacements de parking et ont été réglés, pour certaines échéances, par Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W].

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments, l’existence d’un bail verbal existant entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] portant sur l’emplacement de parking n°236.

Dès lors, Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] est tenue du règlement du loyer pour cet emplacement de parking, contrepartie de la mise à disposition de celui-ci.

Il ressort, par ailleurs, du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH que Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] est redevable de la somme de 3614,78 euros au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, pour les deux emplacements de parking, étant précisé que la même somme est appelée chaque mois pour chacun des emplacements.

Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] est donc redevable de la moitié de cette somme au titre du contrat de bail verbal portant sur l’emplacement n°236.

Par conséquent Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 1807,39 euros au titre de ce contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 23 juin 2008 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 7756,03 euros (sept mille sept cent cinquante-six euros et trois centimes), selon décompte arrêté au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 avril 2025 ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, à défaut pour Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

*

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 12 juin 2014 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] concernant l’emplacement de stationnement n°243 situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, étant rappelé qu’aucun délai légal n’est prévu après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux en ce qui concerne l’expulsion d’un emplacement de stationnement à usage non professionnel ;

CONDAMNE Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1807,39 euros (mille huit cent sept euros et trente-neuf centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

*

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire s’agissant du bail verbal relatif à l’emplacement de stationnement n°236 ;

CONDAMNE Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1807,39 euros (mille huit cent sept euros et trente-neuf centimes), au titre des loyers et charges impayés résultant du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement n°236, arrêtés au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

*

CONDAMNE Madame [V] [R] [I] [E] veuve [P] [W] aux dépens ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection