Du 04 juillet 2025

72A

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02078 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYKH

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ALIENOR D’AQUITAINE, S.A.S. IMMO DE FRANCEAQUITAINE

C/

[E] [O] épouse [J], [B] [I] [P] [J], [Y] [H] [N] [J], [S] [Z] [W] [J]

— Expéditions délivrées à

M^e Dabia BEY

la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

[E] [O] épouse [J]

— FE délivrée à M^e Dabia BEY

Le 04/07/2025

Avocats : M^e Dabia BEY

la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Aliénor d’Aquitaine pris en la personne de son syndic la Société IMMO DE FRANCE AQUITAINE – RCS Bordeaux n° 528 998 602 -

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentée par Maître Réjane SURE substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

S.A.S. IMMO DE FRANCE AQUITAINE- RCS Bordeaux n° 528 998 602 -

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Réjane SURE substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEURS :

Madame [E] [O] épouse [J]

née le 08 Mai 1956 à [Localité 11]

[Adresse 14]

[Localité 12]

Présente

Monsieur [B] [I] [P] [J]

né le 11 Juillet 1987 à [Localité 9]

[Adresse 6] -

[Localité 5]

Représenté par M^e Dabia BEY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [Y] [H] [N] [J]

née le 27 Octobre 1981 à [Localité 10]

[Adresse 6] -

[Localité 5]

Représentée par M^e Dabia BEY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [S] [Z] [W] [J]

née le 18 Mars 1975 à [Localité 13]

[Adresse 8] -

[Localité 5]

Représentée par M^e Dabia BEY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

Délibéré du 13juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Demande en paiement des charges ou des contributions en date du 30 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [E] [O] épouse [J], Monsieur [B] [I] [P] [J], Madame [Y] [H] [N] [J] et Madame [S] [Z] [W] [J], sont propriétaires des lots n° 140 (appartement) et 127 (cellier) au sein de la RESIDENCE ALIENOR D’AQUITAINE, située [Adresse 3], à [Localité 12].

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE ALIENOR susvisée est représenté par son syndic, la SAS IMMO DE France AQUITAINE.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 octobre 2020, Maître [A] [R], notaire, a notifié à la SAS IMMO DE France AQUITAINE le transfert de propriété du bien susvisé, lui indiquant que suite au décès de Monsieur [X] [M] [J], le bien appartenait désormais à Madame [E] [J] pour 5/8ème en pleine propriété, à Madame [S] [J] pour 1/8ème en pleine propriété, à Madame [Y] [J] pour 1/8ème en pleine propriété et à Monsieur [B] [J] pour 1/8ème en pleine propriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 mai 2024, le syndic de copropriété en exercice a mis en demeure Madame [E] [O] épouse [J] d’avoir à régler la somme de 9.236,12 euros, puis, par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, le syndic de copropriété en exercice a mis en demeure Madame [E] [O] épouse [J], Monsieur [B] [I] [P] [J], Madame [Y] [H] [N] [J] et Madame [S] [Z] [W] [J] d’avoir à régler la somme actualisée de 10.578,16 euros correspondante aux charges de copropriété impayées à la date du 03 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble ALIENOR D’AQUITAINE sis [Adresse 7] à [Localité 12] représenté par son syndic, la SAS IMMO DE France AQUITAINE, a fait assigner Madame [E] [O] épouse [J], Monsieur [B] [I] [P] [J], Madame [Y] [H] [N] [J] et Madame [S] [Z] [W] [J] devant le tribunal judiciaire, pôle protection et proximité statuant en référé, à l’audience du 06 décembre 2024, aux fins de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et fondé en ses demandes ; Condamner in solidum à titre provisionnel les défendeurs à lui verser la somme principale de 9.916,98 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au jour de la présente assignation, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2024 avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; Condamner in solidum à titre provisionnel les défendeurs à lui verser ou en tant que de besoin au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic ; Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer à hauteur de 182,52 euros.

A l’audience du 06 décembre 2024, le dossier a été renvoyé jusqu’à l’audience du 11 avril 2025 où il a été retenu.

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble ALIENOR D’AQUITAINE sis [Adresse 7] à [Localité 12] représenté par son syndic, la SAS IMMO DE France AQUITAINE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et y ajoutant de constater le désistement d’instance et d’action des demandeurs à l’encontre de Madame [Y] [J], Madame [S] [J] et Monsieur [B] [J], et de les débouter de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du CPC, et y modifiant, de condamner Madame [E] [O] épouse [J], seule, aux sommes sollicitées, ainsi qu’à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] [J], Madame [Y] [J], et Monsieur [B] [J], régulièrement représentés par leur avocat, ont sollicité de la juridiction saisie de voir :

Annuler les assemblées générales du 10/02/2022, du 13/06/2022, du 21/03/2023, et du 23/04/2023 ; Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnations au paiement des charges de copropriété dirigées contre Madame [S] [J], Madame [Y] [J] et Monsieur [B] [J], Subsidiairement,Juger que seule Madame [E] [O] titulaire du droit d’usage et d’habitation est débitrice des charges de copropriété relatives au lot de copropriété indivis ; Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnations au paiement des charges de copropriété dirigées contre Madame [S] [J], Madame [Y] [J] et Monsieur [B] [J] ;A titre infiniment subsidiaire, Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum ; Juger que la dette de chaque défendeur sera limitée à sa quote-part de propriété ; Cantonner la dette de [S] [J], [Y] [J] et [B] [J] à la somme de 1.149,27 euros chacun ; Leur accorder un délai de paiement de 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil ; Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à [S] [J], [Y] [J] et [B] [J] la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 11 avril 2025, Madame [S] [J], Madame [Y] [J], et Monsieur [B] [J], déclarent accepter le désistement à leur encontre, mais maintiennent leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement représentée par sa fille selon pouvoir de représentation délivrée par Madame [G] [F], Madame [O] épouse [J] [E], indique qu’elle n’a pas les moyens de régler l’arriéré de charges locatives, faisant valoir qu’elle perçoit 1.574,20 euros de retraite, et sollicite des délais de paiement en proposant de régler entre 50 et 100 euros par mois.

A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025, prorogée au 04 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur le désistement d’instance et d’action :

En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du code de procédure civile précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, Madame [Y] [J], Madame [S] [J] et Monsieur [B] [J], qui ont présentés une défense au fond et des fins de non-recevoir avant le désistement, sollicitent le maintien de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, il convient de donner acte au syndicat de copropriété de son désistement d’instance à l’encontre de Madame [Y] [J], Madame [S] [J] et Monsieur [B] [J], et de statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires, les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En vertu de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. Faute de mandataire désigné, il appartient au Syndic d’informer l’ensemble des indivisaires, et de les convoquer lors des assemblées générales.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété ne sont pas payées depuis plus d’un an par les consorts [J], cependant, au regard des conclusions de Madame [S] [J], [Y] [J] et [B] [J], il se désiste de son action à leur rencontre.

Il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ALIENOR D’AQUITAINE, représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE France, a été valablement informé par le notaire en charge de la succession de Monsieur [X] [M] [J] de la dévolution successorale, et du fait que le bien dépendant de la copropriété appartenait désormais à Madame [E] [J] pour 5/8 en pleine propriété, à Madame [S] [J] pour 1/8ème en pleine propriété, à Madame [Y] [J] pour 1/8 en pleine propriété et à Monsieur [B] [J] pour 1/8 en pleine propriété, par notification de transfert de propriété en date du 26 octobre 2020.

Si le syndicat des copropriétaires se désiste de son action à l’égard de Madame [S] [J], de Madame [Y] [J] et de Monsieur [B] [J], il se fonde sur les procès-verbaux des assemblées générales du 10 février 2022, du 13 juin 2022, et du 21 mars 2023 ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels outre les appels de fonds pour la réalisation de travaux d’ampleur, pour solliciter la condamnation de Madame [E] [O] au paiement d’un arriéré de charges.

Cependant, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément explicatif s’agissant de la régularité des procès-verbaux des assemblées générales, par la convocation de l’ensemble des copropriétaires, ou de la désignation de Madame [E] [O] en qualité de mandataire de l’indivision, permettant au juge des référés de s’assurer de l’existence d’une obligation incontestable à la charge de Madame [E] [O]. De plus, il n’explique pas non plus pour quelle raison il sollicite la condamnation de Madame [O] à l’intégralité de l’arriéré, alors qu’il existe un démembrement de copropriété porté à sa connaissance depuis le 26 octobre 2020.

Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’obligation de manière incontestable dont il se prévaut à l’égard de Madame [E] [O] épouse [J], de sorte que l’intégralité des demandes de condamnations formées à son encontre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant dans la présente instance, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ALIENOR D’AQUITAINE sis [Adresse 7] à [Localité 12] pris en la personne de son Syndic, la société IMMO DE France AQUITAINE, en supportera les entiers dépens.

Par ailleurs, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [J], Madame [Y] [J] et Monsieur [B] [J] les frais exposés par eux en raison de la présente procédure, il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ALIENOR D’AQUITAINE sis [Adresse 7] à [Localité 12] pris en la personne de son Syndic, la société IMMO DE France AQUITAINE, à leur régler la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter les demandes de condamnation formée par le syndicat à ce titre à l’encontre de Madame [E] [O] épouse [J].

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ALIENOR D’AQUITAINE sis [Adresse 7] à [Localité 12] pris en la personne de son Syndic, la société IMMO DE France AQUITAINE de son désistement d’instance et d’action à l’encontre de Madame [S] [J], Madame [Y] [J] et Monsieur [B] [J];

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de condamnations formées à l’encontre de Madame [E] [O] épouse [J] du syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ALIENOR D’AQUITAINE sis [Adresse 7] à [Localité 12] pris en la personne de son Syndic, la société IMMO DE France AQUITAINE ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ALIENOR D’AQUITAINE sis [Adresse 7] à [Localité 12] pris en la personne de son Syndic, la société IMMO DE France AQUITAINE, à régler la somme de 500 euros chacun à Madame [S] [J], Madame [Y] [J] et Monsieur [B] [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ALIENOR D’AQUITAINE sis [Adresse 7] à [Localité 12] pris en la personne de son Syndic, la société IMMO DE France AQUITAINE aux dépens ;

RAPPELLONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE