Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00137 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EUS2

Syndic. de copro. SDC RESIDENCE [Localité 6]

C/

[Y] [G]

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

3 ème CHAMBRE

DEMANDEURS:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC RESIDENCE [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [Y] [G] est propriétaire du lot 166 251/9765 sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Par jugement du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne du 14 juin 2022, l’accord conclu entre monsieur [G] et le [Adresse 9] [7] au terme duquel il s’est engagé à payer la somme de 3 263,32 euros au titre des charges impayés et frais de relance arrêtés au 1er janvier 2022 a été homologué et force exécutoire lui a été conférée.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] a fait assigner monsieur [G] devant le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de le condamner à lui payer la somme de 6 140,49 euros au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du 4e trimestre 2024 incluse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 et mise en délibérée au 9 septembre 2025.

Par jugement du 24 avril 2025, la réouverture des débats a été ordonnée notamment afin de permettre au Syndicat d’apporter ses observations, une partie des sommes demandées étant susceptibles de faire l’objet de l’accord homologué en juin 2022.

A l’audience de réouverture du 10 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle elle a été plaidée.

A l’audience, le syndicat de copropriétaires, représenté par son Conseil, s’est référé à ses écritures. Aux termes de celles-ci, il sollicite la condamnation de monsieur [G] au paiement d’une somme de 5 882,24 euros au titre des charges courantes et frais impayés selon décompte du 2 janvier 2022 au 11 octobre 2024 ainsi qu’à la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice subi.

Au soutien de sa demande en paiement, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir, qu’il a effectivement omis de déduire les sommes restantes dues au titre du jugement du 14 juin 2022 lesquelles s’élèvent à 263,32 euros. Il régularise donc sa demande et sollicite la condamnation de monsieur [G] au paiement de la somme de 5 882,24 euros dont 4 855,12 euros correspondant aux charges impayées et 1027,12 euros aux frais de relances. Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il fait valoir que monsieur [G] fait preuve d’une résistance abusive, laquelle l’a conduit à supporter un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires puisque la copropriété a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Monsieur [G], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

A titre liminaire, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance sont de droit exécutoires par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Dès lors, toute demande visant à « rappeler que l’exécution provisoire est de droit » ou « dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire », en l’absence de toute demande de rejet de l’exécution provisoire ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisit donc pas la juridiction.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de propriétaire de monsieur [G] en produisant un relevé de propriété établi par la Direction générale des finances publiques.

Il produit en outre le contrat de syndic conclu pour une durée d’un an entre le 1er janvier 2024 et jusqu’au 31 décembre 2024 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale le désignant en date du 14 novembre 2023.

Sur la demande de paiement au titre des charges courantes et frais impayés

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En outre, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 octobre 2020 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

Le procès-verbal du 13 novembre 2023 approuvant le compte de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

L’appel des charges et des travaux du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2024 ;

Deux relevés de compte de monsieur [G] arrêtés au 1er octobre 2024, l’un présentant un solde débiteur de 6 140,49 euros et l’autre présentant un solde débiteur de 5882,24 euros (déduction faite de la créance à hauteur de 263,32 euros). Après déduction faite des 263,32 euros sur le premier décompte, le solde débiteur de monsieur [G] s’élève à 5 877,17 euros. Or, le syndicat n’explique pas la différence de 5,07 euros entre les deux décomptes et il convient de prendre le décompte le plus favorable au débiteur soit celui produit en pièce n°3. Il convient en outre de lui retirer la somme de 1027,12 euros, celle-ci étant sollicitée sur le fondement des frais de recouvrement et faisant donc l’objet d’une analyse ultérieure soit la somme de 4 850,05 euros.

Les frais nécessaires au recouvrement sollicités sont justifiés au regard des multiples mises en demeure à l’exception des frais relatifs à la préparation et à la signification des commandements de payer et à la « facture vacation suivi dossier » (total de 500,78). Les frais de relance justifiés s’élèvent donc à la somme de 526,34 euros.

Monsieur [G] sera par conséquent condamné à payer au syndicat les sommes suivantes:

526,34 euros au titre des frais de recouvrement impayés ; 4 850,05 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 2 janvier 2022 au 11 octobre 2024 ; La capitalisation des intérêts sera en outre ordonnée conformément à la demande du Syndicat.

Sur la demande en paiement au titre des dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de monsieur [G] à son obligation essentielle à l’égard du Syndicat de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le Syndicat des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, monsieur [G] sera condamné à payer au Syndicat la somme de 500 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [G] sera condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à payer au syndicat demandeur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE monsieur [Y] [G] à payer au [Adresse 9] [Localité 6] les sommes de :

526,34 euros au titre des frais de recouvrement impayés ; 4 850,05 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 2 janvier 2022 au 11 octobre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE monsieur [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice subi ;

CONDAMNE monsieur [Y] [G] aux dépens ;

CONDAMNE monsieur [Y] [G] à payer au [Adresse 9] [Localité 6] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La greffière, La Présidente,