PP/VB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE

CHAMBRE CIVILE 1ère section

JUGEMENT DU 04 Février 2026

AFFAIRE N° RG 22/00479 – N° Portalis DBY7-W-B7G-D4KI

[W] [F], [Q] [B] épouse [F]

C/

[Y] [G], [T] [U] épouse [G]

ENTRE :

Monsieur [W] [F]

31 rue Saint Jean 51240 CHEPY

représenté par M^e Aurore OPYRCHAL, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [Q] [B] épouse [F]

31 rue Saint Jean 51240 CHEPY

représentée par M^e Aurore OPYRCHAL, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

ET :

Monsieur [Y] [G]

63 boulevard Emile Zola 51000 CHALONS EN CHAMPAGNE

représenté par Maître François SAMMUT de la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

Madame [T] [U] épouse [G]

63 boulevard Emile Zola 51000 CHALONS EN CHAMPAGNE

représentée par Maître François SAMMUT de la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Pauline POTTIER, vice-présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile

DEBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026, prorogé au 04 février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe et signé par Pauline POTTIER, vice-présidente, et Valérie BERGANZONI, greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 août 2014, M. [W] [F] et Mme [Q] [B] épouse [F] ont vendu à M. [Y] [G] et Mme [T] [U] épouse [G] un bien immobilier sis 29 rue Pierre Bayen à Châlons-en-Champagn, cadastré section BC n°747 et 748, respectivement pour 21 ca et 01 a 12 ca, consistant en une maison avec entrée par porche rue à réhabiliter entièrement, moyennant le prix principal de 87 000 euros.

Les époux [F] sont restés propriétaires de l’immeuble voisin situé au 29 bis, dont un appartement loué à M. [K] [V] et Mme [X] épouse [V] et un autre loué à M. [A] [V].

Il a été procédé à différents travaux concernant le bien vendu, et notamment au décaissement de la cour jouxtant la maison voisine avec collage d’une dalle liquide fibré, à l’agrandissement de la toiture générale, à la remise en état des évacuations extérieures avec pompe de relevage et évacuation horizontale enterrée et à la pose d’une dalle de béton en cailloux lavé avec chemin menant au porche d’entrée.

Par jugement du 6 novembre 2018, rectifié par jugement du 14 novembre 2019, le tribunal d’instance de Châlons-en-Champagne a :

— prononcé la résiliation, à effet du prononcé du jugement, du bail conclu entre les époux [F] aux époux [V], en raison de troubles du voisinage ;

— ordonné en conséquence aux époux [V], et à tous occupants de leur chef, de libérer l’appartement dans le mois de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour les époux [V] d’avoir volontairement quitté les lieux dans ce délai, les époux [F] pourraient faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné solidairement les époux [V] à verser aux époux [F] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par jugement du 17 juin 2020, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes des époux [G] contre les époux [F] de résolution de la vente de la maison sise 29 rue Pierre Bayen à Châlons-en-Champagne, sur le fondement des vices cachés tenant au comportement de leurs voisins, les époux [V].

En octobre 2020, les époux [F] ont sollicité l’avis d’un expert construction en raison de l’apparition d’une fissuration dans leur immeuble rapportée par les époux [V], toujours occupants des lieux, ce qui a donné lieu à l’établissement d’un audit technique du 13 octobre 2020 par la société B&S Audits, rédigé par M. [E] [Q], constatant la présence d’humidité importante au niveau du sol en terre batture de la cave.

Par ordonnance du 6 novembre 2020, le juge des référés de ce tribunal, saisi par les époux [F] qui se plaignaient de l’apparition de fissures et d’une fuite dans leur immeuble, a ordonné une mesure d’expertise au contradictoire des époux [G], et désigné à M. [S] [P] pour y procéder.

Le rapport d’expertise est intervenu le 29 mars 2021. Un complément au rapport d’expertise a été établi le 23 avril 2021 concernant les travaux de reprise.

Par acte du 18 février 2022, les époux [F] ont fait assigner les époux [G] devant ce tribunal aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 mars 2024, les époux [F] demandent au tribunal de :

— déclarer les époux [G] entièrement responsables de leurs préjudices ;

— condamner solidairement les époux [G] à leur payer, en réparation de leurs différents préjudices, les sommes suivantes :

. coût de reprise en sous-œuvre du sous-sol [F] et du mur en brique, reprise des réseaux, étaiement et aléas de chantier : 44 506 euros TTC,

. montant des travaux intérieurs (devis Polybat) : 21 120,66 euros TTC,

et ce avec actualisation selon l’indice BTP applicable,

. perte de loyers des époux [V] à septembre 2023 : 26 250 euros,

. perte de loyers de [A] [V] à septembre 2023 : 14 850 euros.

. préjudice moral : 8 000 euros

. coût du rapport de reprise de M. [Q] : 600 euros ;

— condamner solidairement les époux [G] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance et à ceux de la procédure de référé qui comprendront les frais et honoraires de l’expertise judiciaire ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, les époux [G] demandent au tribunal de :

— débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment ceux de référé et le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Sammut Croon Journé-Léau.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision lors de l’examen successif de chaque chef de prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la responsabilité

Aux termes de l’article 1242 alinéa 1er du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce, en premier lieu, les époux [G] contestent dans le cadre de la présente instance que M. [Y] [G] a été seul à l’origine des travaux en cause relatifs aux réseaux d’eaux pluviales, en produisant notamment deux attestations en tous mots identiques de MM. [A] et [K] [V] du 6 novembre 2022 selon lesquelles le mur de séparation de la cour des deux biens a été créé avec l’accord de M. [W] [F], de même que la création d’un puisard au bas de la gouttière dans la cour de la maison du 29, lequel devait recueillir les eaux du toit et les évacuer dans le caniveau de la rue par une canalisation, MM. [V] ayant selon leurs déclarations participé à la réalisation du regard « en présence et sous les directives de M. [F] ».

Pour autant, il n’était pas contesté lors du rapport d’expertise judiciaire contradictoire de mars 2021 que les réseaux d’eaux pluviales avaient été modifiés dès 2015 par M. [G], avec la réalisation du regard de pied de chute dans sa cour et la mise en place d’une pompe de relevage pour évacuer l’eau dans une canalisation prévue sous le trottoir et un rejet prévu au caniveau (pages 14, 15 et 25 du rapport). De même, la réalisation de ces travaux ressort de la pièce n°2 des demandeurs intitulée « Estimation des travaux de BOUSSEL [Y] » à l’adresse du bien, et portant sa signature. De plus, l’acceptation par M. [W] [F] de la création d’un mur et de la réalisation d’un puisard n’est pas de nature à dégager M. [G] de sa responsabilité dès lors qu’il a réalisé les travaux, le rôle de direction de M. [F] étant insuffisamment caractérisé par les seules attestations de ses anciens locataires expulsés ou encore son métier de maçon.

Il convient donc de retenir que M. [Y] [G] est à l’origine exclusive des travaux litigieux.

Or, l’expert explique que le DTU 60.11 indique de dimensionner une pompe de relevage en fonction d’un débit d’orage de 3 litres par m² de toiture par minute et qu’en l’occurrence, au vu des 91 m² de couverture des deux maisons [F] et [G], une pompe de 16,38 m³ par heure aurait été nécessaire, tandis qu’une pompe de 9 m³ par heure a été installée, de sorte qu’elle était sous-dimensionnée, entraînant des mises en charge du regard fréquentes en cas de pluies normales ou un peu fortes. Il en conclut que c’est un dégât des eaux depuis la parcelle [G] et à la suite des travaux de création du réseau d’eaux pluviales par M. [G] qui est la cause à retenir des dégradations au fil des années depuis 2015 du mur du sous-sol de la maison Irurita, le point d’entrée d’eau au sous-sol se concentrant au regard dans la cour de M. [G].

Enfin, si les eaux pluviales des deux maisons s’évacuaient sur le fonds des époux [G] selon l’installation précédemment en place, aucune disposition légale ne l’interdit, pouvant s’agir d’une servitude, et dans tous les cas, cela n’autorisait pas M. [G] à procéder à une installation non conforme.

Il s’ensuit que la cause du dommage subi par l’immeuble des époux [F] provient de l’immeuble des époux [G], après les travaux de rénovation non conformes réalisés par M. [G].

Il convient donc de déclarer les époux [G] responsables des dommages subis par les époux [F].

2. Sur les demandes indemnitaires

2.1. Sur les travaux de reprise

S’agissant des travaux de reprise en sous-œuvre du sous-sol du bien des époux [F] et du mur en brique, des réseaux et de l’étaiement, aux termes de son rapport du 29 mars 2021, l’expert les évalue à la somme de 36 000 euros HT, soit 39 600 euros TTC avec application d’un taux de TVA à 10 %. À l’appui de leur demande, les époux [F] versent au débat une facture de la SARL MTC du 22 juin 2023 à hauteur de 44 506 euros TTC, avec application d’un taux de TVA à 10 %, à la suite des travaux effectivement réalisés (leur pièce n°80).

Si les époux [G] invoquent que seule une somme de 19 602 euros TTC serait due au titre des travaux réalisés en réalité, il y a lieu de constater qu’ils s’en réfèrent à la pièce n°69 des demandeurs, sans formuler d’observations sur leur pièce n°80 qui correspond aux travaux préconisés par l’expert.

L’actualisation de la somme validée par l’expert selon l’indice BTP applicable s’élèverait à 44 443,41 euros, l’indice du BT01 étant de 116,10 lors de l’expertise en mars 2021 et de 130,30 lors de la facture de juin 2023.

Il convient donc de limiter l’indemnisation accordée au titre de ces travaux de reprise en sous-œuvre et du mur en brique à la somme de 44 443,41 euros TTC, somme au paiement de laquelle les époux [G] seront condamnés in solidum.

S’agissant du montant des travaux intérieurs, ils ont été validés par l’expert à hauteur de 21 120,66 euros TTC au titre de son complément de rapport du 23 avril 2021. Si les époux [G] critiquent la forme de ce rapport complémentaire, ils ne formulent pas d’observations sur le montant des travaux validés par l’expert. D’ailleurs, contrairement à ce qu’avancent les époux [G], les époux [F] produisent une facture du 26 juillet 2023 démontrant que ces travaux ont été réalisés et facturés conformément au devis.

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum les époux [G] à payer aux époux [F] une somme de 21 120,66 euros TTC au titre des travaux de reprise intérieurs. Au regard de cette facture et de la réalisation des travaux, il n’y a pas lieu à revalorisation selon l’indice BT01 et la demande à ce titre sera rejetée.

2.2. Sur les pertes de loyers

Les époux [F] invoquent une perte de loyers de leurs appartements qu’ils auraient dû percevoir, d’une part, par les époux [V] à hauteur de 750 euros par mois sur une période de 35 mois jusqu’à septembre 2023, soit 26 250 euros au total, et d’autre part par M. [A] [V] à hauteur de 450 euros par mois sur une période de 33 mois jusqu’à septembre 2023, soit 14 850 euros au total, en lien avec les arrêtés de péril pris par la ville de Châlons-en-Champagne.

À l’appui de leurs demandes, ils justifient :

— de l’indemnité d’occupation mensuelle due par les époux [V] suivant jugement du tribunal d’instance de Châlons-en-Champagne du 6 novembre 2018, égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 750 euros au vu du bail du 1er juillet 2013 ;

— du loyer dû par M. [A] [V] à hauteur de 450 euros par mois, suivant bail du 1er juin 2013 ;

— de l’existence de deux arrêtés de péril pris par le maire de Châlons-en-Champagne concernant leur bien, le premier du 18 décembre 2020 levé le 27 juillet 2023, le second du 12 janvier 2023 levé le 1er août 2023, après réalisation des travaux.

Or, en application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, l’obligation de paiement des locataires ou occupants en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être due à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il s’ensuit que les époux [F] n’ont pas pu obtenir le paiement tant des indemnités d’occupation dues par les époux [V] que des loyers dus par M. [A] [V] du 1er janvier 2021 jusqu’au 1er septembre 2023, soit une période de 32 mois pour les deux biens loués. En revanche, les époux [F] ne justifient pas de leur préjudice sur les trois et un mois supplémentaires sollicités respectivement pour les époux [V] et M. [A] [V].

Ces pertes de loyers sont directement imputables aux désordres dont les époux [G] ont été jugés responsables dès lors qu’elles sont liées aux arrêtés de péril motivés par le risque d’effondrement du bâtiment en raison des infiltrations d’eau et à la nécessité de mettre en place un étaiement complémentaire vertical du sous-sol, dans le chartil, le long du mur et dans la hauteur du séjour. De même, les époux [G] apparaissent également responsables de la longueur des travaux en cause au vu du temps de la procédure judiciaire et d’emails de la société MCT de juillet et août 2022 indiquant qu’elle ne parvenait pas à avoir leurs clés pour la vérification des mises sous tension de tous les étais. De plus, contrairement à ce qu’invoquent les époux [G], la procédure d’expulsion ne saurait motiver l’absence de versement des loyers par les époux [V] dès lors qu’ils étaient condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation, tandis que les arrêtés de péril qui leur sont imputables empêchent le recouvrement de ces indemnités.

Au regard de ces éléments, les pertes de loyers subies par les époux [F] seront évaluées ainsi qu’il suit :

. pour le bien loué aux époux [V] : 750*32 = 24 000 euros,

. pour le bien loué à M. [A] [V] : 450*32 = 14 400 euros,

sommes au paiement desquelles les époux [G] seront condamnés in solidum.

2.3. Sur le préjudice moral

Les époux [F] ne produisent aucun justificatif en dehors d’une attestation médicale montrant que Mme [F] était atteinte d’un cancer. Ils exposent que celle-ci a été affectée par les risques d’effondrement sur une famille nombreuse et qu’ils ont subi des démarches contraintes en lien avec la surveillance des fissures et les arrêtés de péril.

Au regard de ces seuls éléments déclaratifs, alors qu’eux-mêmes ne vivaient pas dans l’immeuble et n’étaient donc pas exposés au risque, il y a lieu d’évaluer le préjudice moral des époux [F] à la somme de 800 euros, somme au paiement de laquelle les époux [G] seront condamnés.

2.4. Sur le coût du rapport après travaux de reprise

Il ressort d’une facture du 26 juin 2023 de la SASU B&S Audits, représentée par M. [E] [Q], que la visite sur site après travaux de reprise a été facturée 660 euros TTC par l’expert, dans le cadre de la procédure administrative.

Là encore, cette somme est directement imputable aux époux [G], de sorte qu’ils seront condamnés in solidum à paiement à hauteur de 600 euros, montant de la demande.

3. Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, les époux [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant ceux de la présente instance et ceux de la procédure de référé, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [F] les frais qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits, c’est pourquoi les époux [G] seront condamnés à leur payer in solidum une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il y a lieu en conséquence de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire,

Déclare M. [Y] [G] et Mme [T] [U] épouse [G] responsables des dommages subis par M. [W] [F] et Mme [Q] [B] épouse [F], ayant affecté leur immeuble sis 29 bis rue Pierre Bayen, à Châlons-en-Champagne ;

Condamne in solidum M. [Y] [G] et Mme [T] [U] épouse [G] à payer à M. [W] [F] et Mme [Q] [B] épouse [F] les sommes de :

—  44 443,41 euros TTC au titre de ces travaux de reprise en sous-œuvre et du mur en brique,

—  21 120,66 euros TTC au titre des travaux de reprise intérieurs,

—  24 000 euros au titre des pertes de loyers du bien loué aux époux [V],

—  14 400 euros au titre des pertes de loyers du bien loué à M. [A] [V],

—  800 euros au titre du préjudice moral,

—  600 euros au titre de la facture de visite sur site après travaux de reprise de la SASU B&S Audits, représentée par M. [E] [Q] ;

Rejette la demande d’actualisation selon l’indice BTP applicable de la somme accordée au titre des travaux de reprise ;

Condamne in solidum M. [Y] [G] et Mme [T] [U] épouse [G] à payer à M. [W] [F] et Mme [Q] [B] épouse [F] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [G] et Mme [T] [U] épouse [G] aux entiers dépens, comprenant ceux de la présente instance et ceux de la procédure de référé, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le juge,