TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03484 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGFG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2024, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a consenti à Madame [X] [R], un bail d’habitation sur un appartement sis [Adresse 3] et comprenant une place de parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel principal de 313, 86 euros et un loyer mensuel annexe de 11, 01 euros correspondant à l’emplacement de parking outre une provision mensuelle sur charges de 61, 12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement non seulement de payer la somme principale de 1 093, 14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle ; mais encore de justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation le 26 mars 2025.

Par assignation du 11 juin 2025, la bailleresse a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ; Prononce l’expulsion de Madame [X] [R] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et le concours d’un serrurier ; Condamne Madame [X] [R] à produire une attestation d’assurance dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamne Madame [X] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des locaux et remise des clés aux bailleurs ; Condamne Madame [X] [R] à lui verser, au titre des loyers et charges, la somme de 1 884,30 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ; Condamne Madame [X] [R] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Madame [X] [R] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, l’assignation.

L’assignation délivré à Madame [X] [R] a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives reçu au greffe avant l’audience n’a pas permis d’éclairer la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale de la locataire qui a refusé d’en communiquer les éléments

À l’audience du 10 février 2026, la bailleresse a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa dette à la somme de 5 649, 48 euros arrêtée au 31 janvier 2026. Elle a précisé que les loyers n’étaient pas réglés depuis le mois de mars de l’année 2025 et qu’aucune attestation d’assurance ne lui était parvenue outre le fait que Madame [R] n’avait pas repris le paiement du loyer courant.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [R] a reconnu devoir la SA CDC HABITAT SOCAL la somme énoncée à l’audience mais a exposé que son conjoint s’apprêtait à lui remettre un chèque dont le montant permettrait l’apurement de la dette locative.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mars 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Au soutien de sa demande d’expulsion, la SA CDC HABITAT SOCIAL soulève deux moyens juridiques.

Elle se fonde tout d’abord sur les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, établissant que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et contractuelle a bien été signifié à la locataire le 25 mars 2025. La somme de 1 093, 14 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement ; de sorte que la bailleresse est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 06 mai 2025.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second moyen fondé sur le défaut de production d’une attestation d’assurance, il convient en conséquence d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 400, 07 euros

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la bailleresse aux débats un décompte établissant qu’à la date du 31 janvier 2026 ? Madame [X] [R] reste lui devoir 5 649, 48 euros. Si cette dernière ne remet pas en cause le montant de la dette locative communiquée par la bailleresse, il convient néanmoins d’en déduire les frais contentieux dont le paiement est assuré par les dépens et de porter la dette locative à la somme de 5 457, 01 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 1 884, 30 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, la demanderesse constatant l’absence de reprise de loyers courants et la défenderesse ne le remettant pas en cause.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [X] [R] qui succombent à la cause, sera condamnés aux dépens de la présente instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de ne pas prononcer de condamnation de la défenderesse au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2024 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part et Madame [X] [R] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 3] est résilié depuis le 06 mai 2025 ;

ORDONNE à Madame [X] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et au besoin d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 400, 07 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er février 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs,

CONDAMNE Madame [X] [R] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 457, 01 euros aux titres des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2026 ; avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 1 884, 30 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [R] aux dépens de l’instance ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge