DOSSIER N° RG 25/00194

N° Portalis DB2P-W-B7J-EYKT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 2 DECEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [K] [T]

né le 2 Janvier 1958 à AIX LES BAINS (73100),

demeurant 10 Chemin des Touvières – 73100 AIX LES BAINS

représenté par Maître Evelyne LACORDAIRE, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.S. CASA NEGRA,

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°889 995 841

dont le siège social est sis 14 rue Jean Pellerin 73000 CHAMBERY, prise en la personne

de son représentant légal,

représentée par Maître Robin PAILLARET de la SELARL MALESHERBES AVOCATS, avocats aux barreaux de LYON et d’ANNECY

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DEBATS :

A l’audience publique du 28 Octobre 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 2 Décembre 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privés, en date du 17 juillet 2024, Monsieur [W] [K] [T], propriétaire en pleine propriété d’un ensemble immobilier à usage commercial et artisan situé 245 Chemin des Bugnards 73100 MOUXY, a consenti à la SAS CASA NEGRA, un bail commercial d’une durée de neuf années entières et consécutives prenant effet rétroactivement le 1er janvier 2024 pour se terminer le 31 décembre 2032, portant sur le local n°5, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et affecté à un usage de stockage et d’entreposage, atelier de préparation, vente de produits de mobilier, de décoration et d’accessoires ainsi que showroom, moyennant un loyer annuel en principal de 24.000 € HT et hors charges, payable mensuellement et d’avance à concurrence de 2.000 € HT et hors charges, outre une somme mensuelle de 72 € au titre des charges.

La SAS CASA NEGRA ne réglant pas ses loyers, le bailleur a, par une mise en demeure du 3 février 2025, réclamé le paiement de la somme de 18.648 € correspondant à neuf termes de loyers et provisions sur charges, le bail prévoyant un règlement rétroactif des loyers au 1er janvier 2024, nonobstant l’échéancier de paiement en trois mensualités.

Le 28 mars 2025, Monsieur [W] [K] [T] a fait signifier à la SAS CASA NEGRA un commandement de payer la somme de 18.852,82 € au titre des loyers impayés et du coût du commandement, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Suivant exploit du commissaire de justice du 13 juin 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [W], [K] [T] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SAS CASA NEGRA sur le fondement de l’article L 145-41 du Code de commerce aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00194.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juillet 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 28 octobre 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [W] [K] [T] demande au Juge des référés de :

— SE DECLARER COMPETENT,

— DECLARER Monsieur [W] [K] [T] recevable et bien fondé en ses demandes et constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bain intervenu entre Monsieur [W] [K] [T] et la SAS CASA NEGRA est résilié à compte du 29 avril 2025,

— ORDONNER l’expulsion de la SAS CASA NEGRA et tous les occupants de son chef des locaux sis sur la commune de MOUXY 73100 – 245 chemin des Bugnards dans les QUINZE JOURS de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— CONSTATER le caractère incontestable et incontesté de la créance de Monsieur [W] [K] [T]

— CONDAMNER la SAS CASA NEGRA à payer à Monsieur [W] [K] [T] :

—  18.648 € au titre des loyers et charges échus du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2024,

—  6.216 € au titre des loyers et charges échus pour le mois d’octobre 2024 et pendant la période du 1er mars 2025 au 30 avril 2025,

—  2.072 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des locaux,

— DEBOUTER la SAS CASA NEGRA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SAS CASA NEGRA à verser à Monsieur [W] [K] [T] une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SAS CASA NEGRA aux dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SAS CASA NEGRA demande au Juge des référés de :

A titre principal,

— REJETER la créance de Monsieur [W] [T] à hauteur de 18.648 € comme étant contestée,

— SUSPENDRE le paiement des loyers, en tout ou partie, à compter de juillet 2024 jusqu’à la fin effective des infiltrations et inondations et l’installation de réseaux d’eau et d’électricité conformes à la destination du bail, dûment constatées par commissaire de justice,

A titre subsidiaire,

— ACCORDER à la SAS CASA NEGRA des délais de paiement pour solder l’arriéré de loyers et charges non contesté ou non contestable de juillet 2024 à ce jour (à parfaire ou diminuer) de la manière suivante :

— un différé de 6 mois,

— le paiement du solde en 18 mensualités égales,

En toutes hypothèses,

— SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire attachée au bail du 17 juillet 2024 portant sur le local sis 245 chemin des Bugnards 73100 Mouxy,

— REJETER toutes autres demandes, prétentions, exceptions et fins de non-recevoir de Monsieur [W] [K] [T].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, si la SAS CASA NEGRA conteste devoir neuf mois de loyers et invoque des infiltrations d’eau pour opposer une exception d’inexécution, elle se borne à produire des photographies, dont certaines seulement sont datées, sans justifier ni d’aucune mise en demeure antérieure à l’assignation ni d’aucune déclaration de sinistre à son assureur.

Il ressort au contraire des pièces produites que si la SAS CASA NEGRA n’a adressé au bailleur une LRAR qu’en date du 13 septembre 2025 soit postérieurement à l’assignation délivrée le 13 juin 2025 de sorte que l’exception d’inexécution qu’elle soulève apparaît, en l’état, faiblement étayée.

En outre, Monsieur [W] [K] [T] verse aux débats plusieurs factures de travaux réalisés sur la toiture, le réseau d’eaux pluviales et l’isolation du bâtiment, établissant qu’il a entrepris des interventions en juin et novembre 2023, en septembre 2024 et en octobre 2025 (pièces n° 19 à 22, 25 et 27).

S’agissant de la prétendue gratuité de six mois et du caractère excessif du loyer rétroactif, les arguments de la SAS CASA NEGRA se heurtent aux stipulations du bail signé le 17 juillet 2024, qui prévoit une prise d’effet au 1er janvier 2024 et un loyer annuel de 24.000 € HT et hors charges.

La réalité de la dette locative ressort des propres écrits du représentant de la SAS CASA NEGRA, qui reconnaît des loyers en retard et s’engage à les régulariser, dans un message du 28 mai 2025 ainsi libellé, bonjour [W] (…) nous avons des difficultés de trésorerie importante et devons des loyers en retard, nous faisons le nécessaire pour régulariser au plus vite dès les premières rentrées d’argent (pièce n° 18).

Dans ces conditions, l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges ne se heurtait à une contestation sérieuse et la SAS CASA NEGRA n’ayant pas pleinement satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire qui figure effectivement dans le bail, page 23, à la date du 29 avril 2025.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et sous astreinte conformément au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et charges

La demande de Monsieur [W] [K] [T] à condamner la SAS CASA NEGRA à payer la somme de 18.648 € au titre des loyers et charges impayés du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2024 et de 6.216 € au titre des loyers et charges impayés pour le mois d’octobre 2024 et pendant la période du 1er mars 2025 au 30 avril 2025, est formulée à titre définitif alors qu’il résulte de l’article susvisé que le Juge des référés ne peut accorder que des sommes à titre provisionnel de sorte qu’il n’y a pas lieu à référés.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SAS CASA NEGRA sera, par conséquent, condamnée à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS CASA NEGRA sera condamnée aux entiers dépens.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SAS CASA NEGRA à payer à Monsieur [W] [K] [T] la somme de 1.200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 17 juillet 2024 entre Monsieur [W] [K] [T] et la SAS CASA NEGRA au 29 avril 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS CASA NEGRA et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard, passé le délai d’UN MOIS à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 90 jours passée laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à référés quant à la demande au titre des arriérés de loyers et charges,

CONDAMNONS la SAS CASA NEGRA à payer à Monsieur [W] [K] [T], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 29 avril 2025 jusqu’à la libération effective des locaux,

CONDAMNONS la SAS CASA NEGRA à payer à Monsieur [W] [K] [T] une somme de 1.200 € (mille deux cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS CASA NEGRA aux dépens de l’instance,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT