DOSSIER N° RG 25/00335

N° Portalis DB2P-W-B7J-E3RX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 16 DECEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSES :

La S.C.I. AVE 6

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°915 178 255,

dont le siège social est sis 14, Place Carnot 73100 AIX LES BAINS, prise en la personne de son représentant légal,

La S.C.I. AVE 4

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°900 318 031,

dont le siège social est sis 14, Place Carnot 73100 AIX LES BAINS, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Christian FORQUIN, avocat au barreau de CHAMBERY, postulant, et par Maître Fabien GIRARDON de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON, plaidant,

DEFENDERESSES :

Le SDC DE L’IMMEUBLE 14 PLACE CARNOT

sis 14 place Carnot 73100 AIX-LES-BAINS, représenté par son Syndic en exercice la SASU FONCIA DES LACS, immatriculée au RCS d’Annecy sous le n°895 304 772, dont le siège social est sis 13 rue de la Minoterie 74000 ANNECY, pris en son établissement secondaire sis 28 place Georges Clémenceau 73100 AIX-LES-BAINS, dont le siège social est sis 14 Place Carnot 73100 AIX LES BAINS, prise en la personne de son représentant légal,

défaillant,

La S.A.S.U. FONCIA DES ALPES

immatriculée au RCS d’Annecy sous le n°895 304 772

dont le siège social est sis 13 rue de la Minoterie, Immeuble le Quartz 74000 ANNECY, pris en son établissement secondaire sis 28 place Georges Clémenceau 73100 AIX-LES-BAINS, prise en la personne de son représentant légal

défaillante,

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 16 Décembre 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Les sociétés civiles immobilières AVE 6 et AVE 4 ont pour objet l’acquisition et la gestion par location de biens immobiliers et sont respectivement propriétaires des appartements situés aux 4ème et 3ème étages d’un immeuble sis 14 place Carnot 73100 AIX-LES-BAINS.

L’appartement appartenant à la SCI AVE 6, a été donné à bail à la société AVEDIS DEVELOPPEMENT jusqu’à la dénonciation du bail par courrier du 15 septembre 2024 en raison de l’état des locaux, affectés par des infiltrations d’eau en provenance de la toiture. L’appartement appartenant à la SCI AVE 4, a été loué à Madame [V] [O], laquelle a, de son côté, notifié la suspension du paiement des loyers en raison des mêmes désordres d’infiltration par courrier du 5 mai 2025.

Depuis plusieurs années, l’immeuble a été affecté des infiltrations d’eau provenant de la toiture. Les copropriétaires ont voté des travaux de réfection lors de l’assemblée générale du 18 juillet 2022, puis l’assemblée générale du 20 novembre 2024 a ratifié un devis de réfection de la toiture et décidé d’y affecter la totalité du fonds travaux.

Dans l’intervalle, la SCI AVE 6 a fait intervenir, à titre conservatoire, la société LEGRAND CHARLES, donnant lieu à une facture du 5 mars 2023.

Constatant l’absence de travaux de toiture effectivement réalisés et la persistance des désordres, la SCI AVE 6 a déclaré un sinistre auprès de son assureur CIC puis a sollicité un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 2 octobre 2024, complété par un cliché photographique du 6 octobre 2014.

Une réunion d’expertise amiable s’est tenue le 21 novembre 2024 en présence de la SCI AVE 6, du syndic la SASU FONCIA DES LACS et de son expert, et a donné lieu à un rapport du 26 décembre 2024.

Par courrier du 7 mars 2025, l’assureur CIC a indiqué ne plus garantir les pertes de loyers au-delà du temps nécessaire à la remise en état.

Plusieurs nouveaux procès-verbaux de constat ont été établis par commissaire de justice les 2 avril 2015, 19 mai 2015 et 30 juillet 2015.

Par courriers des 17 avril 2015 et 23 septembre 2015, restés sans réponse, la SCI AVE 6 a mis en demeure le syndic SASU FONCIA DES LACS de prendre toutes mesures conservatoires.

Suivant exploits du commissaire de justice du 27 octobre 2025, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SCI AVE 6 et la SCI AVE 4 ont fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 Place Carnot 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA DES LACS et la SASU FONCIA DES LACS sur le fondement des articles 145 et 835 du Code de procédure civile et des articles 10-1 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elles demandent au Juge des référés de :

— JUGER qu’en présence d’une infiltration d’eaux en toiture dont il importe d’établir les désordres et les responsabilités, les SCI AVE 4 et AVE 6 justifient que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire,

— ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et designer tel expert qu’il plaira au Juge de désigner avec pour la mission détaillée dans l’assignation,

— CONDAMNER in solidum à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 place Carnot, 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice et la SASU FONCIA DES LACS à payer à la SCI AVE 6 la somme de 15.000 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

— DIRE que les SCI AVE 4 et AVE 6 sont dispensés de toute participation au paiement de la condamnation provisionnelle, en principal, frais et intérêts, sollicitée,

— RESERVER les dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00335.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025 à laquelle la SCI AVE 6 et la SCI AVE 4 ont maintenu leurs moyens et demandes.

Bien que régulièrement assignée, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 Place CARNOT 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA DES LACS et la SASU FONCIA DES LACS n’ont pas constitué avocat ni fait connaître de demande de renvoi pour le faire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande d’expertise

Suivant l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, dès l’assemblée générale du 18 juillet 2022, les copropriétaires ont voté des travaux de réfection de la toiture (pièce n° 15), décision confirmée et complétée par l’assemblée générale du 20 novembre 2024 qui a ratifié un devis de réfection et décidé d’y affecter la totalité du fonds travaux (pièce n° 16).

Dans l’intervalle, la SCI AVE 6, propriétaire de l’appartement du 4ème étage, a dû faire intervenir, à titre conservatoire, la société LEGRAND CHARLES afin de limiter les conséquences des infiltrations, pour un montant total de 1.140 € TTC (facture du 5 mars 2023 pièce n° 4).

Face à la persistance des désordres et à l’absence de travaux effectivement réalisés, la SCI AVE 6 a déclaré un sinistre auprès de son assureur CIC puis a sollicité un commissaire de justice, qui a dressé un premier procès-verbal de constat le 2 octobre 2024, indiquant, je constate dans la chambre le long de la poutre une tache foncée avec des bulles de peinture. La peinture s’est écaillée au niveau de la tache. Sous la tache une serviette a été installée par le requérant pour absorber les gouttes d’eau qui tombent au sol. Au toucher la serviette est humide, complété par un cliché photographique du 6 octobre 2024 dans laquelle il précise, la poutre de sa chambre où se trouve la fuite d’eau sur laquelle on peut voir que le plafond est (…) percé (pièce n° 6).

Une réunion d’expertise amiable s’est tenue le 21 novembre 2024 en présence de la SCI AVE 6, du syndic SASU FONCIA DES LACS et de son expert, et a donné lieu à un rapport du 26 décembre 2024 concluant, au jour de l’expertise, nous constatons que le plafond de la chambre présente un taux d’humidité proche de 100 % (…) Nous constatons également que ces écoulements d’eau ont causé un trou dans ledit plafond placo (…) Les dommages constatés sont consécutifs à des infiltrations par la toiture de la résidence (pièce n° 7).

La situation a conduit le locataire commercial à dénoncer le bail par courrier du 15 septembre 2024 (pièce n° 5), tandis que l’assureur CIC a indiqué, par courrier du 7 mars 2025, ne plus garantir les pertes de loyers au-delà du temps nécessaire à la remise en état (pièce n° 8).

Les désordres se sont ensuite aggravés et pérennisés, plusieurs nouveaux procès-verbaux de constat ont été établis par commissaire de justice les 2 avril 2025, 19 mai 2025 et 30 juillet 2025, décrivant des plafonds endommagés, des auréoles et cloques au plafond, ainsi que le craquèlement du placoplâtre alors même que les appartements avaient été récemment rénovés (pièces n° 9, 18 et 19). Il résulte notamment du constat du 19 mai 2025 que les infiltrations atteignent désormais l’appartement du 3? étage appartenant à la SCI AVE 4, appartement du 3ème étage, (…) je constate que le plafond présente des cloques (…) je constate que des auréoles sont visibles au plafond (pièce n° 18).

Parallèlement, la SCI AVE 6 a mis en demeure le syndic SASU FONCIA DES LACS, par courriers des 17 avril 2025 et 23 septembre 2025, de prendre toutes mesures conservatoires, en lui transmettant notamment une attestation de l’entreprise ACI RESEAUX faisant état d’une installation électrique devenue non conforme et présentant un risque d’électrocution et d’incendie en raison des infiltrations, l’installation électrique n’est plus conforme aux normes réglementaires en vigueur, en particulier en ce qui concerne la protection contre les risques d’électrocution et d’incendie (pièces n° 10, 20 et 21). Ces démarches sont demeurées sans effet, aucune mesure conservatoire ni travaux de réfection de la toiture n’ayant été justifiés.

Dès lors, et alors que les désordres sont objectivés par le rapport d’expertise amiable du 26 décembre 2024 et les procès-verbaux de constat des 2 octobre 2024, 2 avril, 19 mai et 30 juillet 2025, au regard de la situation litigieuse entre les parties et des investigations techniques à mener pour sa résolution, il échet de faire droit à la demande d’expertise dont l’objet est d’en préciser la nature, les causes et les conséquences et qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, aux frais avancés du demandeur et selon mission au dispositif de la présente décision, rappel fait de ce que l’étendue de la mission de l’expert relève de l’appréciation souveraine du Juge.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, ainsi qu’il résulte des développements qui précèdent et des pièces versées aux débats, les désordres trouvent leur origine dans des infiltrations par la toiture, partie commune de l’immeuble.

La SCI AVE 6 justifie avoir exposé une somme de 1.140 € TTC au titre des interventions conservatoires de la société LEGRAND CHARLES (pièce n° 4), un coût de réfection estimé à 19.556,40 € TTC (pièce n° 12), ainsi qu’une perte de loyers (pièces n° 5, 8 et 11).

Dès lors, l’existence de l’obligation d’indemniser la SCI AVE 6 par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 Place CARNOT 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA DES LACS ne se heurte pas, en l’état, à une contestation sérieuse, de sorte qu’il y a lieu de les condamner in solidum à payer à la SCI AVE 6 la somme de 10.000 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’alinéa 2 et 3 de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre tous les copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Au visa de ces dispositions, les demanderesses sollicitent à être dispensée de toute participation au paiement de la condamnation provisionnelle.

Il apparaît cependant que les dispositions de l’article susvisé concernent non pas l’ensemble des condamnations mises à la charge du Syndicat des copropriétaires et/ou du Syndic, mais celles relatives aux frais de procédure uniquement, de sorte que la demande ne pourra qu’être rejetée, étant observé en revanche, que l’application de l’article susvisé est automatique, à condition que la décision soit définitive (Cass. 3e civ., 11 juill. 2019) et le syndic doit l’appliquer sauf décision contraire du juge, ce qui ne sera pas le cas en l’espèce au regard de la nature de la demande et du fait que les défendeurs sont condamnés à verser aux demanderesses une provision.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 Place CARNOT 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA DES LACS et la SASU FONCIA DES LACS seront condamnés aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder

Monsieur [I] [C]

Le Couer 9 Allée grand pré

74150 LORNAY

Port. : 06.33.01.17.37 Mèl : jean.lachal@gmail.com

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— décrire les désordres affectant les biens de la SCI AVE et de la SCI AVE 4 situés 14 Place Carnot 73100 AIX-LES-BAINS visés notamment dans le rapport d’expertise amiable du 26 décembre 2024 et les procès-verbaux de constat des 2 octobre 2024, 2 avril, 19 mai et 30 juillet 2025 en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non-façons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien, catastrophe naturelle, vice des matériaux…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la SCI AVE 6 et la SCI AVE 4 du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés pour le compte de qui il appartiendra,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de CHAMBERY, service du contrôle des expertises dans le délai de DOUZE MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY par la SCI AVE 6 et la SCI AVE 4 d’une avance de 5.000 € (cinq mille euros) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les deux mois de la présente ordonnance, par virement bancaire (IBAN FR 76 1007 1730 0000 0010 0010 486 CODE BIC TRPUFRP1),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 place Carnot, 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice et la SASU FONCIA DES LACS à payer à la SCI AVE 6 une somme de 10.000 euros (dix mille euros) à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,

DEBOUTONS la SCI AVE 6 et la SCI AVE 4 de leur demande tendant à être dispensées de toute participation au paiement de la condamnation provisionnelle, en principal, frais et intérêts, sollicitée,

RAPPELONS qu’il devra être fait application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la SCI AVE 6 et la SCI AVE 4 sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 Place CARNOT 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA DES LACS et la SASU FONCIA DES LACS aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT