TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 22/07892 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XDUR

Jugement du 06 Août 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELAS GRATALOUP AVOCAT – 1007

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 06 Août 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 23 Mai 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [S] [Y] épouse [R]

née le 26 Janvier 1946 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Sylvain GRATALOUP de la SELAS GRATALOUP AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Monsieur [T] [R]

né le 08 Février 1946 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Sylvain GRATALOUP de la SELAS GRATALOUP AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Madame [O] [V] épouse [Z]

née le 15 Juillet 1949 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Sylvain GRATALOUP de la SELAS GRATALOUP AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Monsieur [U] [N] [C] [X]

né le 21 Janvier 1966 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Sylvain GRATALOUP de la SELAS GRATALOUP AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Madame [K] [W]

née le 30 Mars 1972 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Sylvain GRATALOUP de la SELAS GRATALOUP AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Madame [L] [M] épouse [P]

née le 26 Septembre 1947 à [Localité 11] (ALLEMAGNE),

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Sylvain GRATALOUP de la SELAS GRATALOUP AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8],

représenté par son syndic en exercice la Régie YSYS IMMO SAS, dont le siège social est sis [Adresse 9]

défaillant

Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 15] et composé de 43 lots répartis en quatre bâtiments dénommés A, B, C et D outre un terrain attenant en nature de cours et jardins, cadastré sous les numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 5] de la section M, devenu [Cadastre 10] « [Adresse 8] », s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires le 02 juin 2022.

Le procès-verbal de ladite assemblée a été notifié par courrier du 29 juin 2022.

Par courrier LRAR du 23 août 2022 adressé à l’ensemble des copropriétaires, le syndic YSYS IMMO a présenté sa démission à effet dans un délai de trois mois à compter de la réception dudit courrier.

Une tentative de conciliation a été proposée par le Conseil des demandeurs aux fins d’évoquer les points objets de différends, sans que cela n’aboutisse.

Par exploit du 25 août 2022, Madame [S] [Y] ép. [R], Monsieur [T] [R], Madame [O] [V] ép. [Z], Monsieur [U] [X], Madame [K] [W] et Madame [L] [M] ép. [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la Régie YSYS IMMO, devant la présente juridiction.

*

Aux termes de leur assignation, les demandeurs sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa des articles 24 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

— Annuler les résolutions 2, 3, 4, 5, 11, 12 et 13 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 2022,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.200 € TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— Dire que les demandeurs seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Valablement assigné, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures de demandeurs pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée au 27 novembre 2023.

MOTIFS

I. Sur la demande d’annulation des résolutions 2, 3, 4, 5, 11, 12 et 13 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 2022

Au soutien de leur prétention, les demandeurs font valoir que le vote des résolutions 2, 3, 4 et 5 est constitutif d’un abus de majorité, l’adoption de ces dernières n’ayant pas été faite dans l’intérêt de la copropriété au regard du non-respect des stipulations de l’article 13 de son règlement relatif à la répartition des charges et selon une procédure contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des résolutions 11, 12 et 13, ils soutiennent que le vote de ces résolutions est également constitutif d’un abus de majorité, leur adoption n’ayant pas été faite dans l’intérêt de la copropriété au regard du non-respect des stipulations de l’article 5 de son règlement et n’étant au surplus pas fondées en l’absence d’éléments de nature à attester des travaux affectant l’intégrité des parties communes et justifiant des résolutions litigieuses, outre qu’il n’existe aucun élément de preuve d’un comportement fautif d’un copropriétaire.

Réponse du Tribunal,

Vu l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

En application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

. S’agissant des résolutions 2, 3, 4, 5 et 13 :

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 2 juin 2022 que les résolutions 2, 3, 4 et 5 ont indirectement pour objet la modification de la répartition des charges en contravention avec les dispositions de l’article 11 susmentionné.

A ce titre, il est permis de considérer que le rejet des résolutions 2 et 4 n’a été voté par une majorité des copropriétaires qu’aux fins de voir mises au vote les résolutions 3 et 5 et ainsi procéder indirectement à une modification de la répartition des charges au profit des votants majoritaires, ou simplement de voir constater une répartition des charges dont le principe n’est nullement démontré par ailleurs.

Il en résulte que l’abus de majorité est caractérisé et qu’au surplus l’adoption des résolutions 3, 5 est nulle pour n’avoir pas été réalisée à l’unanimité, la résolution n°13 n’ayant donné lieu à aucun vote et n’ayant vocation qu’à faire constater une modification de la répartition des charges sans aucun élément probant à l’appui.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité des résolutions 2, 3, 4, 5 et 13.

. S’agissant des résolutions 11 et 12

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 2 juin 2022 que la résolution numéro 11 porte sur l’imputation de frais de remise en état des espaces verts au copropriétaire responsable des dégradations. A ce titre, il convient de relever qu’une telle décision n’est pas contraire à l’intérêt de la copropriété et moins encore des copropriétaires.

En effet, il n’apparait pas anormal qu’un copropriétaire responsable de dégradations des parties communes assume seul la charge financière de leur remise en état, alors même que l’article 5 du règlement de copropriété stipule que « chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soit par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui » et l’article 9 que « tout copropriétaire restera responsable à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il serait légalement responsable ».

En outre, il ressort de la formulation de la résolution N°11 que celle-ci doit s’entendre d’une autorisation de principe, constitutive d’un rappel des stipulations susmentionnées du règlement de copropriété et non d’une décision emportant autorisation de l’assemblée générale d’imputer une somme particulière au compte d’un copropriétaire particulier.

De même, s’agissant de la résolution n°12, l’existence d’un abus de majorité n’est pas rapportée par les demandeurs, ladite résolution ne visant qu’à rappeler des règles de fonctionnement au sein de la copropriété afin de préserver celle-ci de toute initiative ayant pour conséquence la modification non-autorisée des espaces verts, parties communes, et conséquemment la violation du règlement de copropriété.

En conséquence, la demande d’annulation des résolutions 11 et 12 sera rejetée en l’absence de démonstration d’un abus de majorité.

II. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la Régie YSYS IMMO sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la Régie YSYS IMMO sera condamné à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en l’absence de production de facturation ou de tout autre élément chiffré.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs seront dispensés d’assumer la charge des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de leur quote-part.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

ANNULE les résolutions n° 2, 3, 4, 5 et 13 prises lors de l’assemblée générale du 2 juin 2022 ;

DEBOUTE Madame [S] [Y] ép. [R], Monsieur [T] [R], Madame [O] [V] ép. [Z], Monsieur [U] [X], Madame [K] [W] et Madame [L] [M] ép. [P] de leur demande d’annulation des résolutions 11 et 12 prises lors de l’assemblée générale du 2 juin 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la Régie YSYS IMMO à payer à Madame [S] [Y] ép. [R], Monsieur [T] [R], Madame [O] [V] ép. [Z], Monsieur [U] [X], Madame [K] [W] et Madame [L] [M] ép. [P] ensemble la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la Régie YSYS IMMO, aux entiers dépens de l’instance ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [S] [Y] ép. [R], Monsieur [T] [R], Madame [O] [V] ép. [Z], Monsieur [U] [X], Madame [K] [W] et Madame [L] [M] ép. [P] seront dispensés d’assumer la charge des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de leur quote-part ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,