TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00087 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EX6S

DEMANDEUR :

Madame [K] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Angéline NICOLAS de la SARL SLM AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier à l’audience : Liliane BOURGEAT

Greffier lors du délibéré : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er février 2019, Madame [K] [O] [N] a donné à bail à Monsieur [M] [J], un logement à usage d’habitation outre une cave situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 525 euros, outre une provision sur charges de 65,00 euros.

Madame [K] [O] née [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 27 mars 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, le 21 février 2025 et sollicite, au bénéfice de l’exécution provisoire de :

— juger l’action recevable et bien fondée ;

— juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail étant remplies à la date du 27 mai 2024,

— ordonner au locataire de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— juger qu’à défaut, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

— condamner Monsieur [M] à payer à la bailleresse la somme de 3.065,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, soit 653,01 euros et condamner le locataire à payer cette somme du 28 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, soit à parfaire, la somme de 3265,05 euros, avec intérêt à compter de la décision à intervenir ;

— condamner le locataire à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, Madame [K] [O] représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 10.902,10 euros.

Monsieur [M] [J] ne comparaît pas à l’audience, ni personne pour le représenter.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 et prorogée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

Une copie du commandement a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 par lettre recommandée avec avis de réception électronique du 29 mars 2024 , soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception électronique du 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.III de la loi du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, immédiatement applicable sur ce point.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 2.412,97 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

Le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’absence de toute indication sur la nature et la valeur des meubles se trouvant dans le logement, il n’y a pas lieu d’autoriser le bailleur à faire séquestrer les meubles et effets du défendeur. Le sort de ces meubles sera en revanche régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit 653,01 euros, pour la période courant du 28 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Madame [K] [O] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [J] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.065,98 euros incluant le loyer du mois de mai 2024. Si un montant actualisé de la dette est indiqué à l’audience, il ne peut en être tenu compte, eu égard au principe du contradictoire, en l’absence du défendeur à l’audience.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’absence de Monsieur [M] [J] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Il n’est dès lors pas opportun de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2019 entre Madame [K] [O] [N] et Monsieur [M] [J] concernant le logement à usage d’habitation outre une cave situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 mai 2024,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [M] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [K] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué soit 653,01 euros,

CONDAMNONS Monsieur [M] [J] à payer à Madame [K] [O] la somme provisionnelle de 3.065,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de mai 2024 avec intérêt au taux légal à compte de la décision, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

CONDAMNONS Monsieur [M] [J] à payer à Madame [K] [O] la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [M] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment la demande de séquestre des meubles,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 11 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION