TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00022 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-K2IS

HABITAT DU GARD

C/

[J] [X]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 AVRIL 2025

DEMANDERESSE:

HABITAT DU GARD

RCS NIMES N° 273 000 018

92 bis boulevard Jean Jaures

B.P 47046

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [J] [X]

né le 14 Mai 2000 à TOUBA (COTE D’IVOIRE)

5 Impasse Vivaldi .étage 8 – P2337

30900 NÎMES

représentée par Maitre Dominique ALAIZE, avocat au barreau de Nimes

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 17 mars 2025

Date du Délibéré : 28 avril 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 août 2023, HABITAT DU GARD a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [J] [X] un logement situé 5 Impasse Vivaldi Etage 8 P 2337 à Nimes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros charges comprises.

Des loyers demeuraient impayés et le 30 septembre 2024, HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 1 788,90 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 décembre 2024, HABITAT DU GARD a assigné Monsieur [J] [X] par devant le Tribunal de céans, pour une première audience du 17 février 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du jugement,

En conséquence :

ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

CONDAMNER Monsieur [J] [X] au paiement à titre provisionnel :

De la somme principale de 1 922,68 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 05 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision,D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux, De la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience de renvoi qui s’est tenue le 17 mars 2025, HABITAT DU GARD, comparant par ministère d’avocat, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative arrêtée au 04 mars 2025 à la somme de 1 853,41 euros (échéance de février 2025 incluse). Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire précisant que de nombreuses tentatives de règlement amiable ont été effectuées, en vain ; que Monsieur [X] ne justifie pas de la reprise du règlement du loyer courant ; ne bénéficie pas d’aides de la CAF et que son titre de séjour a expiré le 30 mai 2023 et n’a pas été renouvelé.

Monsieur [X], comparant par ministère d’avocat, a sollicité l’octroi de délais de paiement durant une période de 24 mois pour des échéances mensuelles d’un montant de 161 euros. Il reconnaît avoir eu des impayés suite à des difficultés financières qu’il a toujours essayé de rembourser à hauteur de ses moyens et qu’à ce jour, il règle son loyer depuis le mois de septembre 2024 de façon très régulière et que la dette ne s’est pas aggravée depuis cette date.

Il explique que si son titre de séjour définitif a expiré le 30 mai 2023, il bénéficie depuis lors de récépissés de demandes de carte de séjour, le dernier ayant expiré le 03 janvier 2025, la Préfecture connaissant de gros retards pour procéder à la délivrance de ces récépissés. Il précise que néanmoins son employeur actuel a accepté qu’il continue à travailler, bénéficiant d’un CDD de quatre mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF du GARD le 25 septembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 11 décembre 2024 pour l’audience du 17 février 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [X] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 30 septembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [J] [X] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté au 04 mars 2025 faisant état d’une dette locative de 1 853,41 euros (échéance de février 2025 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [J] [X] sera condamné à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 1 853,41 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 mars 2025 (échéance de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [X] a repris le règlement du loyer courant, justifiant du virement de la somme de 565,41 euros effectué le 17 mars 2025. Il résulte par ailleurs du décompte locatif que Monsieur [X] s’est acquitté très régulièrement du paiement de ses loyers, seuls les mois d’août 2023, Janvier et septembre 2024 demeurant impayés, étant précisé que la dette locative ne s’est quasi pas aggravée depuis la délivrance du commandement de payer, démontrant ainsi les efforts significatifs accomplis par le locataire pour apurer sa dette locative.

Par ailleurs, il ressort de la procédure que Monsieur [X] bénéficie d’une carte de séjour temporaire valable jusqu’au 14 novembre 2025 l’autorisant à travailler et que l’intéressé justifie des emplois qu’il a occupés lorsque sa situation le permettait, démontrant encore une fois, ses très sérieux efforts aux fins de s’insérer durablement et se procurer des revenus licites et réguliers aux fins notamment de payer ses charges et notamment son loyer.

Par conséquent, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux, étant précisé que l’intéressé est chargé de famille.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [X] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [J] [X] sera condamné à payer la somme de 250 euros à HABITAT DU GARD au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [J] [X] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 août 2023 entre HABITAT DU GARD et Monsieur [J] [X] concernant le logement situé 5 Impasse Vivaldi Etage 8 P 2337 à Nimes étaient réunies à la date du 11 novembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 11 novembre 2024,

CONSTATONS que Monsieur [J] [X] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [J] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés 5 Impasse Vivaldi Etage 8 P 2337 à Nimes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 1853,41 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 mars 2025 (échéance de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

Autorisons Monsieur [J] [X] à se libérer de ladite somme en 24 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 24 mensualités de 77,22 euros, la 24eme et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Monsieur [J] [X] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

La Greffière, La Juge,