DOSSIER N° RG 25/00284

N° Portalis DB2P-W-B7J-E2Q4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 27 JANVIER 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSES :

Le SDC LE TECTONA,

sis Place Edouard Herriot 73100 AIX-LES-BAINS,

représenté par son Syndic en exercice, la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC, immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°930 466 396, et dont le siège social est sis 778 Route d’Aix 73420 VIVIERS-DU-LAC, prise en la personne de son représentant légal,

La S.A.R.L. ASCM – AGENCE ALPES SYNDIC

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°930 466 396,

dont le siège social est sis 778 Route d’Aix 73420 VIVIERS-DU-LAC, prise en la personne de son représentant légal,

représentés par Maître Virginie HERISSON GARIN de la SELARL ALTAMA AVOCATS, substituée par Maître Floriane ROULOT, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.R.L. CABINET [S] [I],

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°519 745 723

dont le siège social est sis 1014 Route de Plaimpalais 73230 SAINT-ALBAN-LEYSSE, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Angéline NICOLAS de la SARL SLM AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 6 Janvier 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 27 Janvier 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommée LE TECTONA, située Place Edouard Herriot 73100 AIX-LES-BAINS, est soumis au statut de la copropriété et constitué en Syndicat des copropriétaires LE TECTONA.

Jusqu’au 7 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires LE TECTONA avait pour syndic la SARL CABINET [S] [I]. Par assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2025, la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC a été désignée en qualité de nouveau syndic.

À la suite de ce changement, la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC a demandé au CABINET [S] [I] la remise des archives et documents de la copropriété, notamment les éléments comptables nécessaires à la reprise de gestion.

Ces demandes ont été renouvelées par plusieurs relances, dont des courriers recommandés avec avis de réception au cours des mois de juillet et août 2025 ainsi qu’un courrier recommandé avec avis de réception du 12 août 2025 listant des pièces comptables déterminées.

Un transfert de documents est intervenu le 11 août 2025.

Suivant exploit du commissaire de justice du 8 septembre 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC ont fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SARL CABINET [S] [I] sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de communication de pièces.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00284.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 6 janvier 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2026, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC demandent au Juge des référés de :

— JUGER le Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC, recevables et bien fondés en leur demande et en conséquence,

— CONDAMNER la SARL CABINET [S] [I] à verser à titre provisionnel au Syndicat des copropriétaires LE TECTONA

* la somme de 950 € en remboursement des frais d’honoraires de reprise comptable,

* la somme de 360 € en remboursement des honoraires complémentaires facturés par le syndic ALPES SYNDIC,

* la somme de 630 € en remboursement des honoraires du 3ème trimestre 2024 facturés indûment,

— CONDAMNER la SARL CABINET [S] [I] à verser à la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC et au Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC la somme de 1.500 € chacun, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL CABINET [S] [I] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SARL CABINET [S] [I] demande au Juge des référés de :

— JUGER IRRECEVABLE les demandes du Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC à payer au CABINET [S] [I] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC à payer au CABINET [S] [I] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC aux entiers dépens d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SARL CABINET [S] [I]

Il résulte de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En l’espèce, la SARL CABINET [S] [I] se prévaut des délais prévus par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle indique que la cessation de ses fonctions est intervenue le 7 juillet 2025 et fait valoir qu’à compter de cette date, l’ancien syndic dispose d’un délai d’un mois pour la remise des archives, puis d’un délai de deux mois suivant l’expiration de ce premier délai pour la fourniture de l’état des comptes. Elle en déduit une échéance au 7 octobre 2025, et estime l’assignation du 8 septembre 2025 prématurée. Elle ajoute qu’aucune mise en demeure n’aurait été valablement adressée postérieurement à cette échéance.

Or, si l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe des délais d’exécution de l’obligation de remise pesant sur l’ancien syndic, il ne subordonne pas la recevabilité d’une action à l’expiration préalable de ces délais et ne prévoit aucune sanction procédurale d’irrecevabilité lorsque l’assignation est délivrée avant leur terme. La prétendue prématurité invoquée par la SARL CABINET [S] [I] ne peut donc prospérer en tant qu’exception d’irrecevabilité.

Il en va de même du moyen tiré de l’absence de mise en demeure. Si l’article 18-2 prévoit la saisine du président du tribunal judiciaire statuant en référé après mise en demeure restée infructueuse, il n’attache à cette formalité aucune sanction procédurale d’irrecevabilité.

Au surplus, il ressort des éléments versés aux débats que la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC a, dès sa désignation, entrepris plusieurs démarches formalisées afin d’obtenir la remise complète des archives et documents de la copropriété. Elle a adressé un courrier recommandé le 9 juillet 2025, relancé par courriel le 28 juillet 2025, puis par courrier recommandé le 4 août 2025. Elle a enfin adressé un courrier recommandé le 12 août 2025 sollicitant la communication de pièces comptables déterminées (pièce n°8).

Dès lors, l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SARL CABINET [S] [I] sera rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que la saisine du président du tribunal judiciaire statuant en référé peut intervenir sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

La jurisprudence admet que la carence de l’ancien syndic dans la remise des pièces peut justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires lorsqu’il en résulte un préjudice particulier, distinct des seuls intérêts de retard (CA Paris, 15 mai 2008). Elle retient notamment un préjudice indemnisable lorsque la copropriété se trouve dans l’impossibilité de vérifier les comptes ou doit faire reconstituer des archives par un tiers (CA Limoges, 25 janv. 2006). Il appartient toutefois au syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve du préjudice particulier invoqué (CA Paris, 10 janv. 1990).

En l’espèce, la SARL CABINET [S] [I] soutient avoir remis l’intégralité des documents le 11 août 2025. Toutefois, il ressort des éléments versés aux débats que cette transmission n’a pas permis une reprise comptable complète et immédiatement exploitable, la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC ayant, dès le 12 août 2025, sollicité la communication de pièces comptables déterminées (pièce n°8) dont une partie n’a été transmise que dans le courant de la présente instance, la SARL CABINET [S] [I] étant défaillant à prouver ce qu’elle avance en l’absence d’élément permettant de connaître le contenu du courriel susvisé.

Il est ainsi fait état de l’absence ou de l’incomplétude de pièces essentielles à la vérification des comptes et à la reprise de gestion, notamment des grands livres et balances sur plusieurs exercices, des relevés et rapprochements bancaires, ainsi que des annexes comptables complètes et des journaux d’appels de fonds.

Dès lors, le préjudice est objectivé par des dépenses justifiées. Le Syndicat des copropriétaires LE TECTONA produit la facture de la société ADB ASSIST d’un montant de 950 € TTC au titre d’une reprise comptable (pièce n°11). Il produit également une facture émise par le syndic ALPES SYNDIC d’un montant de 360 € TTC au titre de prestations complémentaires liées aux diligences supplémentaires rendues nécessaires par cette reprise (pièce n°13).

S’agissant enfin de la somme de 630 €, il ressort de la pièce n°12 que deux écritures d’acompte d’honoraires de syndic ont été portées le 1er juillet 2024 au titre du 3e trimestre 2024, l’une libellée charges courantes 2024 et l’autre charges courantes 2023, ce qui caractérise en l’état une double comptabilisation apparente au titre d’une même période.

Dès lors, l’obligation de remboursement des sommes de 950 € TTC, 360 € TTC et 630 € n’apparaît pas sérieusement contestable. Il y a lieu d’allouer une provision à hauteur de ces montants.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL CABINET [S] [I] succombant, sera condamné aux entiers dépens.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SARL CABINET [S] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC et à la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC la somme totale de 1.500 €, soit 750 € à chacun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SARL CABINET [S] [I],

CONDAMNONS la SARL CABINET [S] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC, à titre provisionnel,

* la somme de 950 € (neuf cent cinquante euros) en remboursement des frais d’honoraires de reprise comptable,

* la somme de 360 € (trois cent soixante euros) en remboursement des honoraires complémentaires facturés par le syndic ALPES SYNDIC,

* la somme de 630 € (six cent trente euros) en remboursement des honoraires du 3ème trimestre 2024,

DEBOUTONS la SARL CABINET [S] [I] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL CABINET [S] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires LE TECTONA représenté par son syndic en exercice la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC et la SARL ASCM AGENCE ALPES SYNDIC la somme totale de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, soit 750 € (sept cent cinquante euros) à chacun,

CONDAMNONS la SARL CABINET [S] [I] aux entiers dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT