DOSSIER N° RG 25/00290

N° Portalis DB2P-W-B7J-E2F3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 6 JANVIER 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [E]

né le 24 Juin 1946 à LE PONT DE BEAUVOISIN (38),

demeurant 26 rue de Budapest 73000 CHAMBERY

représenté par Maître Frédéric BOZON de la SCP SAILLET & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [D]

né le 14 Janvier 1980 à CHAMBERY (73),

exerçant sous l’enseigne “La Maison Gourmande” immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°481 156 230, dont le siège est situé 438 avenue du Comte Vert 73000 CHAMBERY et demeurant 37 Square Yves Montand 73000 CHAMBERY

représenté par Maître Ahmed RANDI, avocat au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 2 Décembre 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 6 Janvier 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 20 novembre 2023, Monsieur [R] [E] a consenti à Monsieur [Z] [D] un bail commercial de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 2024 pour se terminer le 31 décembre 2032, portant sur un local à usage de commerce de 70 m² afin d’y exercer une activité de salon de thé, crêperie, vente de produits régionaux, petite restauration sis 438, avenue du Comte Vert 73000 CHAMBERY, moyennant un loyer annuel de 1.500 euros TTC charges comprises (300 euros TTC à déduire si cave pas prise), avec paiement mensuel du loyer à terme échu par virement bancaire tous les 10 du mois.

Le 25 janvier 2024, Monsieur [R] [E] a fait signifier à Monsieur [Z] [D] un commandement de payer la somme de 1.623,73 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de janvier 2024 y compris le coût du commandement, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Par ordonnance de référé du 10 septembre 2024, le juge des référés a retenu qu’il existait une contestation sérieuse relative aux stipulations du bail concernant le montant du loyer et a en conséquence dit n’y avoir lieu à référé.

Postérieurement, un différend est né au sujet de l’exécution du bail, en lien avec la réalisation de travaux dans les lieux et l’occupation du local.

Le 25 avril 2025, Monsieur [R] [E] a fait signifier à Monsieur [Z] [D] un commandement visant notamment le respect des stipulations du bail relatives aux travaux et l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Un procès-verbal de constat en date du 17 juin 2025 a été établi.

Suivant exploit du commissaire de justice du 11 septembre 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [R] [E] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal Monsieur [Z] [D] sur le fondement de l’article L 145-41 du Code de commerce et des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Il demande au Juge des référés de :

— CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial consenti à Monsieur [Z] [D] par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 25 mai 2025,

— ORDONNER son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 400 € par jour de retard,

— FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 1.500 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux,

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] au paiement de cette indemnité d’occupation,

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [R] [E] la somme de 10.000 € de provision à valoir sur son préjudice,

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dans lesquels seront compris les frais du commandement du 25 avril 2025 et du PV de constat du 17juin 2025.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00290.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 2 décembre 2025, l’affaire ayant été expressément appelée pour plaider.

A cette date, le Conseil de Monsieur [Z] [D] a formulée une nouvelle demande de renvoi à laquelle il n’a pas été fait droit.

A l’audience, Monsieur [R] [E] a maintenu ses moyens et demandes. Y ajoutant, en réponse aux moyens soulevés en défense, il a indiqué que la mention manuscrite du contrat relative à un mois de loyer offert pour travaux n’autorisait pas pour autant tous les travaux et notamment pas une démolition complète du local et qu’en tout état de cause, cela ne constituait pas un accord préalable écrit du bailleur, précisant que le matériel initialement laissé dans le local par Monsieur [R] [E] n’était pas de nature à empêcher les travaux s’agissant de tables et de petit outillage.

A l’audience du 2 décembre 2025, le Conseil de Monsieur [Z] [D] a sollicité le rejet des demandes faisant valoir que la demande de Monsieur [R] [E] tendant à voir constater en référé l’acquisition de la clause résolutoire se heurtait à une contestation sérieuse.

Il a d’abord fait valoir l’existence d’une procédure au fond engagée aux fins d’annulation du bail, dans laquelle Monsieur [R] [E] se serait constitué, de sorte que le litige s’inscrirait dans un contexte contentieux excédant le cadre du référé.

Il a ensuite contesté la qualification des travaux reprochés, en soutenant qu’il ne s’agissait pas de travaux lourds de transformation, mais de simples travaux de remise en état et de mise en conformité, notamment au regard de l’installation électrique, rendus nécessaires pour permettre au local de correspondre à sa destination, ajoutant que l’agencement n’aurait pas été modifié.

Il a également invoqué le contexte d’exploitation, indiquant que Monsieur [Z] [D] n’aurait pas pu exercer normalement son activité en raison des diverses procédures et que le retrait du mobilier serait intervenu tardivement, ce qui aurait empêché la réalisation des travaux plus tôt.

Enfin, il a articulé son argumentation avec les stipulations du bail, en opposant la clause relative aux transformations subordonnées à un accord écrit préalable et les clauses mettant à la charge du preneur certains travaux liés à l’entretien et à l’activité, et a ajouté que la destination des locaux était, selon lui, affectée par les stipulations du règlement de copropriété, nécessitant une autorisation qui n’aurait pas été obtenue par le propriétaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, il sera relevé que l’action en référé en constatation de la clause résolutoire n’est pas soumise à une absence d’action au fond et que si en l’espèce une instance en nullité du bail pour dol est en cours, aucune décision n’est intervenue de sorte que ledit bail reste valable.

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le bail commercial du 20 novembre 2023 comporte des stipulations relatives aux travaux, à l’aménagement des lieux et à la clause résolutoire.

Il résulte des stipulations du bail, notamment de la clause relative à l’Aménagement du Local par le Preneur que le Preneur n’effectuera aucun travaux de transformation (…) sans avoir obtenu au préalable l’accord écrit du Bailleur (art.C page 5).

Il résulte également des clauses relatives à l’Entretien, travaux, réparations à la charge du Preneur que le preneur devra maintenir les lieux en bon état, le bail précisant que le Preneur devra maintenir le Local en bon état d’entretien et de réparations et qu’il aura à sa charge tous les éventuels travaux rendus nécessaires par l’exercice de ses activités (art.B page 5).

Enfin, la clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit un mois après un (…) commandement (…) resté sans effet durant ce délai (art. XVI page 7).

Il est en outre mentionné en page 3 du bail que le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives à compter du 01/01/2024. Après cette clause est rajoutée, à la main une mention 1 mois offert décembre 2023 pour travaux.

Il est indéniable, au regard des photos versées par Monsieur [R] [E], qui ne sont pas contestées par Monsieur [Z] [D] et qui attestent de l’état antérieur du local, et du procès-verbal de constat, que des travaux de très grande ampleur ont été entrepris par le défendeur.

Si celui-ci se prévaut de la mention susvisée relative à une exonération d’un mois de loyer pour travaux, il apparaît cependant qu’il ne justifie pas de l’accord du propriétaire du local pour effectuer les travaux de transformation qu’il a entrepris et ce alors que la mention en question a manifestement été écrite par lui. En outre, il ne justifie pas plus de ce que lesdits travaux ne seraient que des mises en conformité comme il l’affirme. Enfin, en application du principe nemo auditur propriam suam turpitudinem allegans, Monsieur [Z] [D] ne peut se prévaloir d’une absence d’autorisation de la copropriété dans la mesure où il n’a pas mis Monsieur [R] [E] en mesure de demander une telle autorisation, en ne sollicitant pas lui-même l’autorisation de travaux.

Dès lors, Monsieur [Z] [D] n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire qui figure effectivement dans le bail du 20 novembre 2023, en page 7, à la date du 26 mai 2025.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et sous astreinte conformément au dispositif de la présente décision.

Il convient de préciser que les demandeurs pourront faire constater l’état des lieux et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice sans qu’une autorisation du juge des référés ne soit nécessaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [Z] [D] sera, par conséquent condamné à verser une indemnité provisionnelle d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié c’est-à-dire un montant de 1.500 euros par an, soit 125 € par mois à compter du 26 mai 2025 jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande de provision

Monsieur [R] [E] sollicite une provision à valoir sur son préjudice et notamment pour les travaux de remise en état du local.

Il apparaît cependant qu’il n’apporte aucun élément pour justifier de ce préjudice qu’il ne qualifie d’ailleurs pas et pour justifier du montant des travaux de sorte qu’il y a une contestation sérieuse.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 131-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Aux termes de l’article 127-1 du même Code, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

Le médiateur désigné informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il convient d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur et enjoindre à chacune des parties d’assister à une séance d’information sur la médiation qui sera organisée par SAVOIE AMIABLE.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [D] sera condamné aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [D] sera condamné à payer à Monsieur [R] [E] une somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer le médiateur qui sera désigné par SAVOIE AMIABLE – Maison des Avocats 200 avenue Maréchal Leclerc 73000 Chambéry – Tel 04 79 62 74 13 – savoieamiable@gmail.com – qui informera les parties sur le principe, les modalités et le but d’une médiation,

DISONS que SAVOIE AMIABLE informera le juge des référés du nom du médiateur qui sera chargé de la séance d’information qui pourra avoir lieu en visioconférence, comme de la date de celle-ci,

RAPPELONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019, la présence des conseils, auxquels il peut être donné mandat pour prendre position sur l’instauration d’une médiation, étant possible,

RAPPELONS que la séance d’information est gratuite,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 20 novembre 2023, entre Monsieur [R] [E] et Monsieur [Z] [D] au 26 mai 2025 et par conséquent la résiliation du bail commercial à compter de cette date,

DECLARONS Monsieur [Z] [D] occupant sans droit ni titre des locaux commerciaux objet du bail à compter du 26 mai 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 300 euros (trois cents euros) par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 90 jours passée laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [R] [E] une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par an soit 125 € par mois (cent vingt-cinq euros) correspondant au loyer et charges prévus au bail, à compter du 26 mai 2025 jusqu’à libération complète des lieux,

DISONS n’y avoir lieu à référés quant à la demande de Monsieur [R] [E] au titre de son préjudice,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [R] [E] une somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [D] aux entiers dépens de la présente instance.

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT