TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00398 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EWP7

Minute :

Jugement du :

21 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 22 Septembre 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 21 Novembre 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 21 Novembre 2025, le jugement a été rendu par Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Comparante

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [D]

demeurant [Adresse 2]

Comparant

Madame [M] [W]

demeurant [Adresse 2]

Comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2016, la S.A ESPACE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 511,89 euros et un garage d’un loyer mensuel de 36,98 euros, hors charges

Le 31 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant de 1694,75 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la S.A [Adresse 5] a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1322,91 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner solidairement les locataires à verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Lors de l’audience du 22 septembre 2025, la S.A ESPACE HABITAT comparant en la personne de son représentant, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 720,62 euros et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs par mensualités de 150 euros. Le bailleur a ajouté qu’il y’avait une reprise des paiements mais de montants inférieurs à celui du loyer.

Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] ont comparu, ne contestant pas le montant de la dette locative et sollicitant le bénéfice de délais de paiement par mensualités de 150 à 250 euros. Ils ont indiqué qu’ils souhaitent rester dans les lieux. Monsieur [F] [D] a précisé qu’il a été reconnu invalide, ayant été opéré du cœur, et qu’il n’a plus eu le droit de travailler.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 31 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 1er janvier 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 6], augmenté des charges.

Sur la demande en paiement,

Le décompte produit par le bailleur laisse apparaitre un report de solde à la date du 30 avril 2024 de 187,80 euros mis au débit des locataires. Ainsi, l’origine de cette créance ne pouvant être vérifiée, il convient de retrancher cette somme du montant de la créance.

Le bailleur justifie donc que lui est due la somme de 532,82 euros (720,62 – 187,80) au 18 septembre 2025, incluant les indemnités d’occupation pour les mois de janvier 2025 à aout 2025 inclus.

Par ailleurs, le contrat de bail prévoyant que les locataires agissent solidairement, ils seront tenus solidairement au paiement.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, convient de condamner solidairement les locataires à verser au bailleur la somme 532,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience, les locataires ont sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Il ressort de l’audience que les locataires ont repris des versement avant l’audience mais pas dans l’intégralité du loyer, ce qui ressort effectivement du décompte produit par le bailleur. Cependant le bailleur s’accorde avec la demande des locataires.

Ainsi, s’agissant de textes d’ordre public de protection, il convient de faire primer l’accord du bailleur quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A ESPACE HABITAT ;

CONSTATE à la date du 1 er janvier 2025 la résiliation du bail conclu entre la S.A [Adresse 5] d’une part, bailleur, et Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] à la S.A ESPACE HABITAT à une somme égale au montant du loyer mensuel (511,89 euros) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges, qui sera à régulariser ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] à payer à la S.A [Adresse 5] la somme de 532,82 euros (cinq cent trente-deux euros et quatre-vingt-deux centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 18 septembre 2025, incluant l’indemnité des mois de janvier 2025 à aout 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE cependant à Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 3 mensualités de 150 euros (Cent cinquante euros) puis par une 4e mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] seront tenus à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département aux fins d’information ;

DÉBOUTE la S.A ESPACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [M] [W] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE