REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/05970 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KLIU

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 04 Décembre 2024

[M] c/ [F]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de Madame [M] [K] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Comparant en personne

DEFENDERESSE:

Madame [B] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Décembre 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de Madame [M] [K] [T]

— [B] [F]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 1er septembre 2022, madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M], a donné à bail à madame [B] [F] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 850 €, outre des provisions sur charges de 20 €.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.870 € a été délivré le 27 mars 2024 à madame [B] [F], qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M] a fait assigner madame [B] [F] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 2 octobre 2024, pour voir résilier le bail à compter du 28 mai 2024, prononcer l’expulsion de la locataire et obtenir la condamnation de cette dernière au paiement des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 octobre 2024, madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M], représentée par son conseil, a confirmé les termes de son assignation, précisant toutefois solliciter à titre principal, comme rappelé dans le corps de son assignation (non repris dans le dispositif) l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail. Elle a par ailleurs présenté un décompte actualisé de sa créance.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, madame [B] [F] n’était ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, lesquelles mentionnent un procès-verbal de carence.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 4 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 1er août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions contractuelles du bail liant les parties, faisant échec à l’application du délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 applicable aux commandements de payer délivrés à compter du 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 1er septembre 2022, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 2.870 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 mai 2024.

L’expulsion de madame [B] [F] sera par conséquent ordonnée.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M], produit un décompte démontrant que madame [B] [F] reste devoir la somme de 6.369,87 € en principal à la date du 2 octobre, incluant la mensualité du mois de septembre 2024, mais pas celle du mois d’octobre 2024.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 27 mai 2024, les sommes dues par madame [B] [F] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre. Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées à 3759,87 euros, incluant les loyers et charges du mois de mai 2024. Le surplus des demandes sera examiné au titre de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Madame [B] [F] sera par conséquent condamnée à payer à madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M] :

la somme de 3.759,87 € au titre des loyers et charges réglés en lieu et place du locataire, la somme de 2.609 € au titre de l’indemnité d’occupation due par madame [B] [F] du 27 mai 2024 au 30 septembre 2024, Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit 870 euros.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M], madame [B] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2022 entre madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M] et madame [B] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] au sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à madame [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE madame [B] [F] à verser à madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M] :

la somme de 3.759,87 € au titre des loyers et charges restant dus au jour de la résolution du bail ; la somme de 2.609 € au titre de l’indemnité d’occupation due par madame [B] [F] du 27 mai 2024 au 30 septembre 2024, Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

CONDAMNE madame [B] [F] à verser à madame [T] [O], prise en sa qualité d’héritière de madame [K] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 870 euros, à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE madame [B] [F] à verser à une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par madame Stéphanie STAINIER, greffière.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection