TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00052 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ES7M

Minute :

Jugement du :

24 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 15 Septembre 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Christine ROBERT-WARNET, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 24 Novembre 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 24 Novembre 2025, le jugement a été rendu par Christine ROBERT-WARNET, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par la SCP LEMONNIER-DELION-GAYMARD-RISPAL (L.D.G.R.) Avocats au barreau de Paris.

DEFENDEUR

Monsieur [N] [V]

demeurant [Adresse 1]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 7 juillet 2022, Monsieur [J] [T] et Madame [D] [T], née [E] ont donné à bail à Monsieur [N] [V] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel révisable de 390 euros, avec versement d’un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer en principal.

Le 4 juillet 2022, la SAS Action Logement Services s’est portée caution dans le cadre du dispositif « Visale » de Monsieur [N] [V].

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Action Logement Services a versé à Madame [D] [T], née [E], sa cocontractante, les loyers qui lui étaient dus, en contrepartie de la signature d’une quittance subrogative émise, la première fois, le 14 mars 2024.

Le 3 avril 2024, la SAS Action Logement Services a fait signifier à Monsieur [N] [V] un commandement de payer la somme totale de 1235 euros, selon décompte arrêté au 21 mars 2024, visant la clause résolutoire et a avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, qui accusé réception de ce message le 4 avril 2024.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 4 février 2025, notifié à la préfecture des Ardennes par voie électronique qui en a accusé réception le 5 février 2025, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [J] [T] et Madame [D] [T], née [E], sur le fondement des dispositions de l’article 2306 du Code civil et du contrat liant les parties, a fait assigner Monsieur [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège pour voir, sous exécution provisoire de droit:

— dire acquise la clause résolutoire insérée au bail,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du contrat de location aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [V] au paiement

* de la somme de 2942,08 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1235 euros, à compter de l’assignation, pour le surplus,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en principal et à la provision sur charges, dès qu’il en sera justifié par une quittance subrogative,

*d’une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* au paiement de tous frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 15 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS Action Logement Services a maintenu l’intégralité de ses demandes, en leur principe, et actualisé sa créance pour la somme de 3936,08 euros, arrêtée au 5 septembre 2025.

Assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [N] [V] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 Novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié les dispositions de l’article 24 de la loi n 89 -462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, compte tenu de la date de signature du contrat de bail, des termes du commandement de payer délivré le 3 avril 2024, les dispositions légales applicables à l’espèce demeurent celles antérieures à la loi du 27 juillet 2023.

— Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe d’une résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de règlement du loyer et des charges, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, pour l’application du V de ce même article, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En se portant caution du locataire, dans le cadre du dispositif Visale, la SAS Action Logement Services s’est engagée et justifie avoir réglé au bailleur le montant des sommes dues par le locataire, en contrepartie de l’établissement de quittances subrogatives.

En vertu des dispositions de l’article 2306 du Code civil, la caution se trouve subrogée dans tous les droits du créancier envers le débiteur, qu’il s’agisse de l’action en paiement des loyers impayés mais aussi de l’action en résolution du bail.

Le bail liant les parties, à effet du 7 juillet 2022 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [N] [V] le 4 avril 2024 pour la somme totale de 1235 euros. Il est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2024.

En vertu de l’acquisition de cette clause résolutoire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [N] [V] et de tous occupants de son chef, dans des conditions énoncées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Au soutien de sa demande, la SAS Action Logement Services produit aux débats un décompte de sa créance, arrêtée au 5 septembre 2025, d’un montant principal de 3936,08 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le locataire, tel que repris dans la dernière quittance subrogative émise le 11 août 2025.

Au vu de ce décompte, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [V] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3936,08 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, arrêtée au 5 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1235 euros, à compter du jugement pour le surplus.

Monsieur [N] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 4 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

— Sur les autres demandes

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire ne parait pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter, dans les termes prévus par les dispositions de l’article 514-1 du même code.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort

Constate la résiliation du bail conclu entre les époux Monsieur [J] [T] et Madame [D] [T], née [E], dans les droits desquels est substituée la SAS Action Logement Services et Monsieur [N] [V] portant sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 4] par l’effet de la clause résolutoire de droit, acquise le 4 juin 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués et de restitution des clefs dans le délai, la SAS Action Logement Services pourra, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [N] [V] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3936,08 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, arrêtée au 5 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1235 euros, du jugement pour le surplus;

Condamne Monsieur [N] [V] à payer à la SAS Action Logement Services, sur la base d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculée telle que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2024 jusqu’à la date de libération définitive des lieux et restitution des clefs ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit ;

Déboute la SAS Action Logement Services en sa demande en paiement fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [N] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification à la préfecture.

La Greffière La Juge