TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/04/2025

à : M^e GENON-CATALOT Pierre-Bruno

Copie exécutoire délivrée

le : 17/04/2025

à : M^e LUBAKI Ludivine

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/06745 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MK2

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [G] [J], demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e LUBAKI Ludivine, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e GENON-CATALOT Pierre-Bruno, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

THUBERT Françoise, juge des contentieux de la protection

assisté de PARISI Florian, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

Mixte, contradictoire, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 par THUBERT Françoise, Juge, assistée de PARISI Florian, Greffier

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06745 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MK2

Par contrat du 26/05/2021, [Localité 9] HABITAT OPH a donné à bail à usage d’habitation à Mme [G] [J] [K] un appartement situé au [Adresse 3] , avec cave, pour un loyer de 337.86 euros outre provision sur charges. Un état des lieux d’entrée a été établi le 26/05/2021.

Des travaux de réfection du logement avaient été réalisés de peinture le 10/02/2021 dans l’ensemble du logement .

A compter de septembre 2021, Mme [G] [J] [K] a adressé des mails à [Localité 9] HABITAT OPH pour faire part d’humidité et infiltrations dans le logement , sans que les travaux initiés en juillet 2021 ne soient terminés ou efficaces , ou que les recherches de fuite chez son voisin du dessus n’aient permis d’y mettre fin, outre la présence de nuisibles .

Le 23/09/2021 , des travaux ont été effectués pour rebouchage de trous contre les rongeurs er dératisation.

L’assureur BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD de la locataire a indiqué le 25/02/2022 ne pas couvrir les dommages , en raison d’ une origine antérieure à l’entrée dans les lieux loués.

[Localité 9] HABITAT OPH a indiqué le 02/03/2022 avoir remédié aux infiltration le « 10/01/2021 » par des travaux chez le voisin du dessus sur une douche et son carrelage, et effectué une déclaration de sinistre.

[Localité 9] HABITAT OPH a sollicité une nouvelle recherche de fuite le 06/05/2022, les infiltrations ayant perduré , une baisse de taux d’humidité étant notée fin juin 2022 , sans taux précisé.

Mme [G] [J] [K] a sollicité le 15/06/2022 un changement de logement auprès de [Localité 9] HABITAT OPH.

Le STH de la Ville de [Localité 9] a effectué le 30/06/2022 une visite des lieux . Il a noté de l’humidité qui affecte les murs mitoyens entre la cuisine et la salle d’eau ainsi qu’entre la cuisine , le WC et la salle d’eau , et de la moisissure visible à l’intérieur du placard de l’entrée, le bailleur étant enjoint d’y remédier.

Mme [G] [J] [K] a réitéré ses doléances à compter de février 2023.

Mme [G] [J] [K] a saisi la commission départementale de conciliation des baux , qui a rendu un avis le 25/10/2023 en regrettant l’absence du bailleur , dûment convoqué et non-excusé.

Le conseil de Mme [G] [J] [K] a sollicité le 27/03/2024 a mis en demeure [Localité 9] HABITAT OPH de proposer une mutation urgente du logement.

Des courriers ont été échangés entre le conseil de Mme [G] [J] [K] et le bailleur pour la reprise de désordres , par travaux de peinture proposés en juillet 2024 , Mme [G] [J] [K] sollicitant au préalable des diagnostics de la cause réelle de ceux-ci . L’entreprise AKORUS a été mandatée et est intervenue le 13/08/2024 pour une visite en vue de devis .

Des travaux ont été proposés chez Mme [G] [J] [K] selon devis du 28/09/2024, puis programmés entre le 10/02 et le 10/03/2025.

Par ailleurs, un bon de commande a été donné le 25/04/2024 pour des travaux de l’étanchéité des terrasses à effectuer entre avril et novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 05/07/2024 , Mme [G] [J] [K] a assigné [Localité 9] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi du 06/07/89 , du décret du 30/01/2022 aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée Mme [G] [J] [K] en ses demandes

— Condamner [Localité 9] HABITAT OPH au paiement de la somme de 30800 euros , soit 8800 euros au titre du préjudice économique et 22000 euros au titre du préjudice moral et de santé issu de ses conditions d’existence

— Condamner [Localité 9] HABITAT OPH au remboursement de la somme de 600 euros pour défaut de mise à disposition de la cave avant mai 2022

— Enjoindre [Localité 9] HABITAT OPH de faire réaliser un diagnostic de recherche de fuite , d’isolation et de ventilation dans le logement afin de déterminer l’origine et la cause des infiltrations et de l’humidité , sinistres et désordres affectant le logement dans les 2 mois suivant la décision et passé ce délai , sous astreinte de 100 euros /jour

— Autoriser Mme [G] [J] [K] à consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations jusqu’à réalisation intégrale des travaux à intervenir , en suite des remèdes préconisés par le diagnostic

— Condamner [Localité 9] HABITAT OPH au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi sur l’Aide juridictionnelle , ainsi qu’aux dépens

— Voir débouter [Localité 9] HABITAT OPH de toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 13/02/2025.

Mme [G] [J] [K] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Déclarer recevable et bien fondée Mme [G] [J] [K] en ses demandes

— Condamner [Localité 9] HABITAT OPH au paiement de la somme de 17 730.92 euros , soit 6130.92 euros au titre du préjudice économique et 11600 euros au titre du préjudice moral et de santé issu de ses conditions d’existence

— Condamner [Localité 9] HABITAT OPH au remboursement de la somme de 600 euros pour défaut de mise à disposition de la cave avant mai 2022

— Enjoindre [Localité 9] HABITAT OPH de faire réaliser un diagnostic de recherche de fuite , d’isolation et de ventilation dans le logement afin de déterminer l’origine et la cause des infiltrations et de l’humidité , sinistres et désordres affectant le logement dans les 2 mois suivant la décision et passé ce délai , sous astreinte de 100 euros /jour

— Autoriser Mme [G] [J] [K] à consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations jusqu’à réalisation intégrale des travaux à intervenir , en suite des remèdes préconisés par le diagnostic

— Condamner [Localité 9] HABITAT OPH au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi sur l’Aide juridictionnelle , ainsi qu’aux dépens

— Voir débouter [Localité 9] HABITAT OPH de toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire

[Localité 9] HABITAT OPH soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Débouter Mme [G] [J] [K] de l’ensemble de ses demandes

— Subsidiairement :

— Dire et juger que les demandes d’indemnisation antérieures au 05/07/2021 se heurtent à la prescription triennale

— En tout état de cause si préjudice il y a , ramener l’indemnisation à de plus justes proportions

— Débouter Mme [G] [J] [K] de sa demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte

— Subsidiairement accorder un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir pour exécuter les travaux que le Tribunal jugerait nécessaire

— Condamner Mme [G] [J] [K] à payer à [Localité 9] HABITAT OPH la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens

MOTIFS :

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [G] [J] [K] au titre du préjudice économique:

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89 , le bailleur doit délivrer un logement décent, obligation continue pendant le bail , qui ne nécessite pas de mise en demeure préalable .

Il est également débiteur d’une obligation d’entretien des lieux conformes à leur usage .

Mme [G] [J] [K] fait valoir les manquements de [Localité 9] HABITAT OPH à ces obligations, les travaux réalisés en 2022 chez le voisin du dessus n’étant pas décrits ni suffisants pour remédier aux désordres constatés à nouveau . Elle considère que malgré la visite du 13/08/2024 et l’annonce de travaux en octobre 2024, le descriptif des travaux produit au 10/02/2025 ne contient pas de descriptif du calendrier prévisionnel ni de prise de contact efficiente et qu’elle ne demande pas de travaux d’embellissements mais pour mettre fin aux désordres.

[Localité 9] HABITAT OPH expose que le logement a été refait avant entrée dans les lieux . En raison des marques d’humidité et de l’origine des désordres signalée comme provenant du logement du dessus , il indique que la réfection de la salle de bain de ce locataire a été réalisée par des travaux achevés en décembre 2021.En mai 2022, à la suite de nouvelles plaintes de Mme [G] [J] [K] , le bailleur indique avoir fait une visite et déterminé une baisse du taux d’humidité , ce qui impliquait que les travaux avaient été efficaces.

Il précise que le STH n’a pas vérifié si l’humidité était active, qu’ à réception de l’assignation , une autre visite n’a pas été possible par refus de Mme [G] [J] [K], si bien que celle-ci n’a eu lieu que le 13/08/2024 . Il indique des travaux réceptionnés en décembre 2024.

Enfin [Localité 9] HABITAT OPH soutient que Mme [G] [J] [K] est mal fondée en sa demande de diagnostic de fuite et ventilation, sans preuve de la continuité des dommages et au vu des refus d’accès .

Il résulte des pièces produites que les lieux ont été refaits avant entrée dans les lieux de Mme [G] [J] [K] , mais notés « réfection partielle suite à sinistre murs de gauche et chambre » dans la commande du 10/02/221 ayant donné lieu à la facture du 24/06/2021.

L’état des lieux d’entrée du 26/05/2021 note :

— Placard entrée : grosses cloques d’humidité mur mitoyen salle de bain

— Salle de bain : joints de faïence noirs risques d’infiltration

— WC : humidité importante mur mitoyen cuisine

— Cuisine : joints de faïence mur gauche HS , double vitrage PVC

La lettre du 14/09/2021 de Mme [G] [J] [K] démontre que les travaux facturés le 24/06/2021 sans précision de la date d’exécution n’ont pas mis fin à ces dommages constatés par humidité.

Si [Localité 9] HABITAT OPH a bien recherché la cause de la fuite chez le voisin du 2ème étage et procédé à une réfection de sa douche , la lettre du 02/03/2022 qui mentionne une intervention le 10/01/2021 chez le voisin du dessus comporte manifestement une erreur de date , puisque [Localité 9] HABITAT OPH justifie de travaux facturés le 17/01/2022 avec réception le 13/01/2022 débutés au 10/01/2022.

Les éléments notés par le bailleur quand il mandate l’entreprise ACORUS le 06/05/2022 sont destinés à vérifier l’état d’humidité avec recherche sur les étages supérieurs .

Le compte rendu du 27/06/2022 de l’entreprise mandatée, fait état de baisse d’humidité et de test d’humidité ,mais sans précision des taux relevés. Pourtant le STH lors de la visite du 30/06/2022 a noté l’humidité des murs mitoyens entre cuisine et salle d’eau et entre cuisine, Wc et salle d’eau , et moisissure dans le placard . Il n’est pas cependant non plus mentionné de taux d’humidité , mais elle est persistante selon ce constat.

[Localité 9] HABITAT OPH ne s’est pas présenté devant la commission départementale de conciliation des baux le 25/10/2023 , sans en expliquer les motifs, alors qu’une recherche de résolution amiable avait été entreprise par Mme [G] [J] [K] , qui permettait de faire progresser le litige par des accords concrets des parties. Entre le 25/10/2023 et le 28/09/2024, aucune visite supplémentaire n’a été effectuée par [Localité 9] HABITAT OPH pour vérifier une baisse continue du taux d’humidité avant réalisation de travaux , seule de nature à permettre de les exécuter et de confirmer que les travaux entrepris avaient remédié à la cause des désordres.

Lors de la visite ensuite programmée seulement au 13/08/2024 , il n’est pas plus mentionné si la cause des infiltrations a cessé, seuls les travaux programmés précisant tout de même des ventilations à créer dans les fenêtres de la salle de bain, des WC et de la chambre.

Il appartenait pourtant au bailleur de satisfaire à son obligation d’entretien des lieux pour mettre fin aux désordres en précisant par des mesures précises que la cause des dommages avait été identifiée et que les travaux au 2ème étage y avaient remédié, ou d’entreprendre plus tôt des poses de ventilation haute dans le logement de Mme [G] [J] [K] si celles-ci manquaient ou toute autre prestation nécessaire. Il sera noté que malgré une déclaration de sinistre indiquée faite par [Localité 9] HABITAT OPH , le rapport d’expertise amiable de son assureur n’est pas produit.

[Localité 9] HABITAT OPH a donc manqué à ses obligations et retardé la solution du litige , alors que la demande de Mme [G] [J] [K] de précision sur l’origine des désordres était fondée .

Sur la réparation des dommages :

Mme [G] [J] [K] sollicite réparation du préjudice de jouissance subi par une réduction de loyer à 200 euros sur la période de juillet 2021 à février 2025 sur la base du loyer du logement de 361.34 euros , soit une restitution de 8800 euros .

[Localité 9] HABITAT OPH fait valoir la prescription triennale pour dire que la demande est irrecevable pour la période antérieure au 05/07/2021 , et ajouter que les désordres sont esthétiques , que Mme [G] [J] [K] n’a pas contesté le défaut de garantie opposé par son assureur . Subsidiairement , [Localité 9] HABITAT OPH demande de voir fixer le préjudice sur la base du loyer résiduel réglé après APL , hors charges , et pour 10% de surface affectée , soit 36.10 euros /mois.

La demande est soumise à la prescription de l’article 7-1 de la loi du 06/7/89 , l’assignation étant du 05/07/2024, si bien que la demande de dommages et intérêts est prescrite pour la période antérieure au 05/07/2021.

Le préjudice doit être réparé intégralement. L’humidité a concerné un mur entre cuisine et salle d’eau , la salle d’eau , les WC et un placard de l’entrée . Il convient de considérer que la réparation du préjudice est de 15% du loyer sur la base du loyer contractuel de 361.34 euros . L’allocation versée à Mme [G] [J] [K] étant de nature sociale et personnelle à celle-ci est indépendante des obligations de mise à disposition du bailleur du logement en bon état de réparation en contrepartie du paiement des loyers : la base d’indemnisation est donc le loyer contractuel .

Il est dû entre le 05/07/2021 et le 31/07/2021 : 361.34 x 26/31 x15% = 45.46 euros .Entre août 2021 et février 2025 , il est dû la somme de 361.34 x 43 x15% = 2330.64 euros .

[Localité 9] HABITAT OPH sera condamnée à payer à Mme [G] [J] [K] la somme de 2380.10 euros , avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Mme [G] [J] [K] sollicite une somme de 22000 euros pour le préjudice moral et de santé issu de ses conditions d’existence , à laquelle s’oppose [Localité 9] HABITAT OPH faute de preuve du lien de causalité entre son état de santé et l’état du logement.

Mme [G] [J] [K] justifie de pathologies et de sa mise en invalidité depuis le 01/11/2023 , après avis d’inaptitude du médecin du travail du 10/07/2023 . Il est indiqué par le médecin traitant le 18/07/2022 que ses problèmes sont aggravés par l’humidité , les moisissures sur le plafond de sa salle de bain . Il en résulte que le préjudice moral et d’atteinte aux conditions d’existence existe ; cependant il n’est pas justifié dans le quantum réclamé, en raison de l’état de santé antérieur. [Localité 9] HABITAT OPH sera condamnée à payer à Mme [G] [J] [K] une somme de 1000 euros de ce chef , alors que les réticences du bailleur après la première phase de travaux chez le voisin du dessus de Mme [G] [J] [K] ont contribué à un préjudice dans les conditions d’existence qui a duré.

Sur la demande de dommages et intérêts pour non mise à disposition de la cave :

Il résulte des courriers échangés que la cave louée à Mme [G] [J] [K] n’a pas été disponible avant mai 2022 . Le bailleur a indiqué le 10/08/2022 qu’une étude était faite pour remboursement des loyers correspondants, mais il n’est pas justifié de paiement par [Localité 9] HABITAT OPH , alors que la réparation demandée repose sur la relation contractuelle pour le prix de la chose louée. [Localité 9] HABITAT OPH sera condamnée au paiement de la somme de 20 x 12 = 240 euros , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de diagnostic sous astreinte et de consignation des loyers :

En cas de logement indécent , la demande de mise en conformité peut s’accompagner d’une demande de consignation des loyers . Cependant les désordres justifiés ne constituent pas une indécence avérée , mais une atteinte au droit de Mme [G] [J] [K] de jouir des lieux conformes à leur usage. La demande de consignation des loyers sera rejetée.

Mme [G] [J] [K] soutient être bien fondée à demander de faire réaliser sous astreinte un diagnostic de recherche de fuite , d’isolation et ventilation pour déterminer la cause des désordres . [Localité 9] HABITAT OPH s’y oppose en soutenant que la continuité des désordres invoquée n’est pas prouvée et que les travaux ont été refusés par Mme [G] [J] [K] , qu’elle n’est pas maître d’œuvre ; subsidiairement elle demande que le délai soit de 6 mois .

[Localité 9] HABITAT OPH fait valoir que depuis le passage de la société ACORUS , qui est tout corps de métier, avec réfaction des peintures outre ventilation posée dans diverses pièces, après les travaux du 2ème étage, elle a mis fin aux désordres.

Or il n’est pas certain , faute de rapport d’un technicien , que la fuite active ait pris fin totalement, ou que la pose de ventilation en partie haute empêche la poursuite de ces désordres . Si le coût d’une expertise judiciaire apparait trop élevé au regard du litige , il convient d’enjoindre les parties de rencontrer un conciliateur de justice pour tenter une résolution amiable de la fin de ce litige par un accord avant tout travaux, avec consultation d’un technicien en application de l’article 257 du code de procédure civile .

Mme [G] [J] [K] sera dispensée d’avance sur les frais de la consultation , qui sera payée en fin de cause au titre des dépens.

La cause et les parties seront renvoyées en cas d’absence d’accord à l’audience d’orientation du JCP ( Pôle civil de Proximité ) 22/09/2025 à 14h

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de réserver les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire, mixte , mis à disposition au greffe :

DIT que [Localité 9] HABITAT OPH a manqué à son obligation d’entretien des lieux loués à leur usage pour le logement situé au [Adresse 3] , avec cave

DIT que Mme [G] [J] [K] est irrecevable en sa demande indemnitaire pour la période antérieure au 05/07/2021

CONDAMNE [Localité 9] HABITAT OPH à payer à Mme [G] [J] [K] la somme de 2380.10 euros , pour la période du 05/07/2021 au 28/02/2025 , au titre du préjudice économique , avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

CONDAMNE [Localité 9] HABITAT OPH à payer à Mme [G] [J] [K] la somme de 1000 euros pour réparation du préjudice moral et du préjudice dans les conditions d’existence , avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

CONDAMNE [Localité 9] HABITAT OPH à payer à Mme [G] [J] [K] la somme de 240 euros de restitution de loyer pour la cave non mise à disposition avant mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

DEBOUTE Mme [G] [J] [K] de sa demande de consignation des loyers

ORDONNE une conciliation déléguée à M. [R],( mail : [Courriel 8]) pour tenter de trouver un accord entre les parties sur la détermination des causes des désordres avant travaux de réfection et les frais de l’instance , avec consultation d’un technicien en application de l’article 257 du code de procédure civile

DESIGNE pour procéder à cette consultation M. [U] [H] , architecte expert, demeurant [Adresse 5] ;

tel : [XXXXXXXX01] ; mail : [Courriel 7]

— qui se rendra sur les lieux loués avec les parties et leur conseil et établira une simple note de consultation, après s’être vu remettre les pièces essentielles du litige par les parties et toute facturation ou note des entreprises étant intervenues dans les lieux loués

— Il sera préféré pour les échanges en vue de cette note les échanges dématérialisés indiqués par l’architecte expert en charge de la consultation

DIT que M. [U] [H] adressera au conciliateur de justice cette note qui établira la cause des désordres

RAPPELLE que les parties sont assistées si elles le souhaitent de toute personne ayant qualité pour les assister selon l’article 762 du code de procédure civile lors de la conciliation

RAPPELLE que le conciliateur est tenu à une obligation de confidentialité, sauf accord des parties pour lever celle-ci

DISPENSE Mme [G] [J] [K] d’avance sur les frais de consultation qui seront réglés au titre des dépens

DIT qu’en cas d’accord des parties le conciliateur pourra établir un constat d’accord sur tous les points restant en litige y compris les frais de l’instance et en adressera copie au greffe ( [Courriel 6])

DIT qu’à défaut de constat d’accord des parties l’affaire sera rappelée à l’audience d’orientation du Juge des contentieux de la protection ( Pôle civil de proximité ) du 22/09/2025 à 14 h

RESERVE les dépens

Le Greffier La Présidente