TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 23/00613 – N° Portalis DBXV-W-B7H-F6FP

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[M] [B]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[G] [T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [B],

demeurant 23 rue du chateau – 28160 BROU

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G] [T],

demeurant 1120 route de Craches – 74160 ST JULIEN

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés, Madame [G] [T] a donné à bail à Monsieur [M] [J] un logement sis 9 rue de la Porte Morard, 28000 CHARTRES, à compter du 28 octobre 2020, date de l’état d’entrée dans les lieux.

Monsieur [M] [J] a versé à Madame [G] [T] un dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement à l’égard de tous le 28 octobre 2020, Madame [G] [T] étant représentée par l’agence immobilière CENTURY 21 MAITREJEAN IMMOBILIER.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mars 2022, Monsieur [M] [J] a donné congé à la bailleresse à compter du 14 juin 2022.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement à l’égard de tous le 20 juin 2022, Madame [G] [T] étant représenté par l’agence immobilière CENTURY 21 MAITREJEAN IMMOBILIER.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, distribuée le 29 juin 2022, Madame [G] [T] a mis en demeure Monsieur [M] [J] de lui payer la somme de 550, 50 euros au titre de l’arrière de loyers.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, distribuée le 23 août 2022, Madame [G] [T] a mis en demeure Monsieur [M] [J] de lui payer la somme de 237,74 euros au titre de la régularisation des charges locatives ainsi que des dégradations locatives.

Le 27 octobre 2022, le conciliateur de justice a constaté l’échec de la mesure amiable.

Par requête reçue au greffe le 21 février 2023, Monsieur [M] [J] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres aux fins de condamnation de Madame [G] [T] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 488,55 euros outre intérêts de retard de 10% sur une durée de 8 mois. Au soutien de sa demande il fait valoir l’absence de restitution du dépôt de garantie et conteste les dégradations locatives relevées par la bailleresse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2023 et renvoyée au 5 décembre 2023 puis à l’audience du 2 avril 2024, où elle a été retenue.

Monsieur [M] [J], comparaissant personnellement, a sollicité le bénéfice des termes de sa requête à savoir le paiement de la somme de 488,55 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre intérêts moratoires de 10% par mois de retard. Par ailleurs, il demande la condamnation de Madame [G] [T] aux dépens en ce compris les frais d’assignation. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par le bailleur. Au soutien de ses demandes il soutient être en cours de procédure de surendettement et explique que les dégradations résultent de la mérule.

Madame [G] [T], comparaissant personnellement, s’oppose, à titre principal, aux demandes formées par Monsieur [M] [J] et sollicite, à titre reconventionnel, d’une part le paiement de la somme de 314 euros au titre de l’arriéré locatif et d’autre part le paiement de la somme de 237,74 euros après déduction du dépôt de garantie au titre des dégradations locatives. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [M] [J] n’a pas payé deux loyers en 2022, le mois de juin 2022 restant impayé au jour de l’audience. D’autre part, elle indique avoir retenu le dépôt de garantie du locataire, d’un montant de 440 euros, en raison de dégradations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

Par jugement avant-dire droit en date du 4 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES a ordonné la réouverture des débats et invité Madame [G] [T] et Monsieur [M] [J] à produire :

le contrat de bail en son intégralité ;la preuve par tous moyens du montant du dépôt de garantie ainsi que son versement effectif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024.

Lors de l’audience du 17 septembre 2024, Monsieur [M] [B] comparait personnellement. Il verse aux débats trois pages du contrat de bail, un avis d’échéance de l’agence Century 21 en date du 29 octobre 2020, une facture d’honoraires de location en date du 29 octobre 2020 ainsi qu’une lettre de la commission de surendettement en date du 24 mai 2023 à laquelle est indexée un tableau des remboursements du projet de plan conventionnel de redressement.

À l’audience, Madame [G] [T] ne comparait pas personnellement et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action des bailleurs, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission et, par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur la demande en paiement des loyers impayés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Madame [G] [T] a adressé à Monsieur [M] [J], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée au demandeur le 29 juin 2022, une mise en demeure de lui payer le solde du loyer du mois de mai 2022 pour un montant de 235,93 euros ainsi que le montant du loyer proratisé du mois de juin 2022 pour un montant de 314,57 euros.

Lors de l’audience du 2 avril 2024, Madame [G] [T] a précisé que le loyer du mois de juin 2022 demeurait impayé et sollicitait en conséquence reconventionnellement sont paiements pour un montant de 314,00 euros.

Monsieur [M] [J] n’apporte aucun élément de réponse à sa demande reconventionnelle et, surtout, ne fournit aucune pièce justificative de son paiement du loyer du mois de juin 2022.

Il sera en conséquence condamné à régler à Madame [G] [T] la somme principale de 314,00 euros à ce titre.

Sur la demande en indemnisation des dégradations locatives

L’article 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

En l’espèce, Monsieur Madame [G] [T] produit les pièces justificatives suivantes :

une facture de l’entreprise ERH du 9 octobre 2020 pour un montant total de 7 647,88 euros, portant mention de son paiement ;un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 28 octobre 2020 ;un état des lieux de sortie contradictoire en date du 20 juin 2022 ;un devis estimatif de l’entreprise ERH en date du 23 juin 2022 pour un montant total de 2 574,00 euros ;une facture de l’auto-entreprise renov maison pour montant de 450,00 euros, portant mention de son règlement ;une facture de Monsieur [P] [E] pour un montant de 80,00 euros, au titre du nettoyage ;

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement loué portait mention d’un état bon, très bon, sur la majeure partie des pièces, d’un état neuf.

L’excellent état du logement, à l’entrée des lieux, est au demeurant corroboré par la facture versée aux débats par la défenderesse faisant état, au 9 octobre 2020, d’une rénovation totale de l’appartement loué, dans l’intégralité des pièces au titre de l’électricité ainsi que de la réfection des plafonds, murs, portes et fenêtres.

L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement, relève un état général de saleté de l’appartement ainsi que des légères dégradations.

Madame [G] [T] rapporte la preuve que son logement a bien été dégradé au cours de la location, par Monsieur [M] [J], et que ces dégradations sont incontestablement imputables à ce dernier.

Monsieur [M] [J], pour sa part, n’apporte aucune justification à ses allégations.

Monsieur [M] [J] sera en conséquence condamné à payer à Madame [G] [T] la somme principale de 677,74 euros, de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie pour un montant total de 440,00 euros, soit la somme de 237,74 euros.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [J], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera en conséquence rappelé le caractère exécutoire de plein droit à titre provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer à Madame [G] [T] les sommes principales suivantes :

trois cent quatorze euros (314,00 euros) au titre du loyer du mois de juin 2022 ;deux cent trente-sept euros et soixante-quatorze cents (237,74 euros) au titre des réparations locatives, déduction étant faite du dépôt de garantie,outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution de cette condamnation s’exécutera conformément à la législation applicable au surendettement ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit à titre provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY