TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 22/03041 – N° Portalis DBXV-W-B7G-F3X6

Minute :24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Samantha CIOLOCA de l’ASSOCIATION LEPEK CORCOS JAUDEL RENARD (GIE), avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R241

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [O]

né le 01 Avril 1980 à CHARTRES (28000),

demeurant 10 rue Voltaire Aigneville – 28800 PRÉ SAINT MARTIN

représenté par Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [E]

née le 07 Juin 1974 à CLAMART (92140),

demeurant 2 allée des Bosquets – 28630 LE COUDRAY

représentée par l’ASSOCIATION LEPEK CORCOS JAUDEL RENARD (GIE), demeurant 121 AVENUE DE VILLIERS – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R241

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 08 octobre 2024 puis prorogée au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 octobre 2018, Monsieur [U] [O] a donné à bail à Madame [Y] [E] un appartement situé 02 allée des Bosquets LE COUDRAY 28630 moyennant le paiement d’un loyer mensuel à hauteur de 530 € outre 50 € de charges locatives.

Le 1er février 2022, un jugement a condamné Madame [Y] [E] au paiement de la somme de 8 307.73 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2022, Monsieur [U] [O] a fait signifier à Madame [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 13 131.65 €.

Ce commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 08 août 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2022, Monsieur [U] [O] a assigné Madame [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire à titre principal, le prononcé de la résiliation du contrat de bail à titre subsidiaire, son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  14 346.79 € au titre de l’arriéré locatif,

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 714.97 € jusqu’au départ effectif de la locataire des lieux loués,

—  1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation été notifiée au Préfet d’Eure-et-Loir par voie électronique le 14 novembre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2023 puis renvoyée à l’audience du 12 septembre 2023 où elle a été retenue.

Un jugement avant dire-droit a été rendu le 14 novembre 2024 ordonnant une mesure d’expertise.

Par ordonnance de caducité en date du 25 janvier 2024, il a constaté la caducité de la désignation de l’expert faute de règlement de la consignation d’un montant de 2.000€ dans le délai fixé par le jugement précité.

Actuellement le loyer mensuel est d’un montant de 563,48 € outre 140 € de charges locatives

L’affaire a été à nouveau appelée à l’audience du 4 juin 2024 où elle a été retenue.

Monsieur [U] [O], représenté par son conseil, reprend ses précédentes demandes notamment la demande de paiement d’arriéré locatif subsistant et d’expulsion et la condamnation de Madame [Y] [E] au paiement des constats d’huissier qui ont été rendus nécessaires pour un montant de 489,20 € et 381,20 € soit 870,40 €, de la somme de 800 € pour résistance abusive et de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le cout du commandement de payer.

Il sollicite également le débouté de l’ensemble des demandes formées par Madame [Y] [E].

Madame [Y] [E], représentée par son conseil, sollicite avant-dire-droit une expertise judiciaire dont les frais de consignation seraient avancés par Monsieur [U] [O]. A titre principal, elle demande la nullité du commandement de payer et que Monsieur [U] [O] soit débouté de ses demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion et au paiement de l’arriéré locatif. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et le débouté de Monsieur [U] [O] en sa demande de résiliation judiciaire. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de ce-dernier à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle conteste être à l’origine de la surconsommation d’eau et précise avoir fait effectuer des recherches en présence d’un commissaire de justice pour trouver l’origine de l’anomalie du montant excessif des factures d’eau, alors même qu’elle est célibataire sans enfant et travaille comme psychologue.

Elle ajoute que profane, elle ne savait pas qu’elle pouvait contester le jugement du 1er février 2022, qui l’a condamnée notamment en paiement de la somme en principal de 8.307,73 € et qui est devenu définitif et a servi de titre exécutoire à une saisie sur ce compte bancaire.

Elle indique avoir régler au bailleur une somme totale de 28.185,83€. Elle explique qu’après toutes les sommes qui ont été prélevées dans le cadre des saisies faites par le bailleur, elle s’est trouvée dans l’incapacité de régler la consignation de 2.000€ fixé par le jugement avant-dire droit du 14 novembre 2024. Elle ajoute que le compteur fonctionne à nouveau et elle souhaiterait pouvoir se maintenir dans les lieux.

Pour le surplus, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile précision faite que les dernières conclusions des parties dates respectivement du 12 septembre 2023 pour le bailleur soit postérieurement au jugement ordonnant la mesure d’expertise et du 4 juin 2024 concernant celles de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024, puis prorogée au 26 novembre 2024.

Les parties ayant été interrogé sur la mise en place d’une médiation, Madame [Y] [E] a fait part de son accord à l’audience, Monsieur [U] [O] a été autorisé a adressé une note en délibéré pour faire connaître sa position sur une telle mesure.

Par note en délibéré contradictoire du 7 juin 2024, il a fait part de son opposition. Par noté en délibéré également contradictoire, Madame [Y] [E] a pris acte du refus de son bailleur sur une médiation.

MOTIFS

I. Sur la résiliation du bail, l’expulsion, et le paiement de l’arriéré de charges et d’indemnité d’occupation :

En droit le paiement des loyers et des charges constitue une obligation incontestable des locataires prévue aux articles 1728 du code civile et 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, Monsieur [U] [O] maintient ses demandes de résiliation du bail et l’expulsion de Madame [Y] [E], ainsi que le paiement d’un arriéré locatif composé des seules charges locatives liées aux factures de surconsommation d’eau.

De son côté, Madame [Y] [E] rappelle qu’elle a régulièrement procédé au paiement du loyer courant et continue de contester les factures d’eau arguant du fait que le compteur d’eau a présenté une anomalie et que les chiffres de consommation ne correspondent pas à une consommation effective de sa part. Il ressort en effet de la facturation du mois de 2022 au mois de mars 2023 que la consommation s’élève à 2 700 m3 d’eau.

Il ressort d’un compte-rendu de recherche de fuite réalisé par l’entreprise C2LR PLOMBERIE le 09 janvier 2023 que l’installation sanitaire est saine sans aucune fuite d’eau. La société préconise de vérifier si le groupe de sécurité n’est pas défaillant, et dans l’hypothèse où il ne le serait pas, de remplacer le compteur d’eau.

Il appert du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 24 février 2023 qu’il a été constaté l’intervention de la société ISTA et de la société HYDRO CONFORT lesquelles n’ont détecté aucune anomalie.

Selon un second procès-verbal de constat d’huissier dressé le 03 mars 2023, la société AEIT est intervenue et a procédé à une mise à l’épreuve de la tuyauterie des canalisations du logement de laquelle il ressort l’absence de toute fuite d’eau.

La société AEIT a également dressé un rapport en date du 03 mars 2023 duquel il ressort que la consommation annuelle pour une personne est, selon la moyenne nationale, de 53.40 m3 par an de sorte que la consommation annuelle de Madame [Y] [E] excède cette moyenne nationale à hauteur de 2 646.60 m3. La société précise que la consommation annuelle moyenne pour 4 personnes s’élève à hauteur de 150 m3.

La synthèse de ce rapport démontre incontestablement qu’il n’y a pas de fuite d’eau dans le réseau lié au logement, ni de défaut sur le compteur d’eau divisionnaire, et qu’il n’en demeure pas moins qu’il indique que la consommation d’eau restante ne peut provenir du logement et du réseau d’eau, qui montre un débit permanent 24h/24h dans l’hypothèse d’une consommation annuelle pour 4 personnes et qu’il y aurait potentiellement deux possibilités pouvant expliquer le dysfonctionnement, l’une relevant d’erreurs sur les relevés visuels du compteur d’eau non télémétrique, et une seconde relative à la défaillance du compteur d’eau par patinage.

Au vu des éléments soulevés par ce rapport, et en l’absence de mesure d’expertise faute de règlement de la consignation par la locataire, ce qui ne saurait lui être reproché puisqu’elle prouve s’être trouvée dans une situation financière difficile du fait des conséquences de la surconsommation d’eau, il n’apparaît toujours pas possible de déterminer si le montant des charges relatives aux factures d’eau résulte du fait de la locataire ou s’il résulte d’une défaillance du compteur d’eau.

Néanmoins, il ressort tout d’abord des éléments produits par les parties, que le jugement du 1er février 2022 qui portait déjà sur un impayé de charges à cause d’un problème de factures d’eau anormales est devenu définitif, et qu’à ce jour du fait des saisies mises en place par le bailleur sur le fondement de ce titre exécutoire et des paiements effectués par la locataire, cette dernière a réglé un montant de total de 28185€ au titre des loyars et charges, ce qui n’est pas remis en cause par le bailleur lors l’audience du 4 juin 2024.

Au surplus, le bailleur a fait délivrer le commandement de payer du 5 août 2022 pour un montant de 13.131,65€ sans tenir compte du fait que les loyers courants étaient régulièrement acquittés et avant même que soient effectuées des recherches pour tenter de comprendre l’origine d’une surconsommation d’eau incontestablement anormale eu égard à la superficie du logement et au fait qu’il soit occupé par une personne célibataire et sans enfant, qui exerce une activité professionnelle, ce qui nécessairement ne lui permet pas d’être présente en permance dans les lieux.

Or l’impayé reproché ne porte que sur la surconsommation d’eau.

Il convient encore d’observer que le bailleur ne verse aux débats qu’un décompte en date du 4 octobre 2022, c’est-à-dire avant l’expiration du délai de deux mois du commandement de payer, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si à l’expiration de ce délai, le commandement est resté infructueux.

Enfin, Monsieur [O] ne produit aucun décompte actualisé justifiant de la persistance d’un éventuel arriéré de loyers ou de charges.

Compte tenu des incertitudes subsistants tant sur l’imputabilité à la locataire de la surconsommation d’eau, que sur la situation locative de cette dernière, et compte tenu des règlements reçus par Monsieur [O], notamment le montant de 28185€, ce dernier sera débouté de ses demandes de résiliation, d’expulsion, de paiement d’indemnité d’occupation, d’arriéré de loyer et de paiement pour résistance abusive.

Du fait du rejet des demandes du bailleur, il n’y a lieu à statuer sur les demandes subsidiaires d’octroi de délais et ses conséquences.

II SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES:

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [O], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’équité, il convient de débouter tant Monsieur [O] que Madame [E] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépitibles de la procédure .

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort

DEBOUTE Monsieur [U] [O] de l’intégralité de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu sur les demandes subsidiaires de Madame [Y] [E]

DEBOUTE Monsieur [U] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procedure civile.

DEBOUTE Madame [Y] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procedure civile.

CONDAMNE Monsieur [U] [O] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME