TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

N° RG 25/00013 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CCQR

Minute : 25/079

JUGEMENT

DU 16/05/2025

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

C/

[U] [I]

[N] [I]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 16 mai 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 04 avril 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

Sous le nom commercial CANTAL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Jenna PRAYAG de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 6]

comparant

Madame [N] [I]

demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 mars 2020, l’Office Public de l’Habitat du Cantal a consenti à Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] un bail portant sur un logement sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 429,23 euros hors charges.

Alléguant des irrégularités dans le paiement du loyer le bailleur a fait délivrer aux locataires le 03 septembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 1.552,81 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 13 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat du Cantal a fait assigner Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’AURILLAC à l’audience du 04 avril 2025 en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise la dette à la somme de 2.665,42 euros et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance aux termes duquel il demande au juge de :

A titre principal : Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties au 05 novembre 2024 ; A titre subsidiaire : Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties à la date du jugement à intervenir ; En tout état de cause : Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] ainsi que de toute personne de leur chef, du logement pris à bail, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] à payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges, soit la somme de 523,83 euros à compter de la résiliation du bail, ce montant suivant l’évolution du loyer originellement convenu ;Condamner Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] à lui payer la somme de 3.198,13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés provisoirement au 30 novembre 2024, outre le montant des loyers et indemnités d’occupation majorés des charges dus à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à leur départ effectif avec remise des clés ;Si des délais de paiement étaient accordés, les assortir d’une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement ; Condamner Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

En défense, Monsieur [U] [I], comparaît en personne tandis que Madame [N] [I] est non comparante. Ce dernier reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

L’article 24 I alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le signalement de l’impayé aux organismes payeurs des aides personnelles au logement vaut saisine de la CCAPEX.

En l’espèce, l’impayé a été notifié à la Caisse d’Allocations Familiales d'[Localité 5] le 25 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département via l’application EXPLOC le 17 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 04 avril 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Or, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (à valeur conventionnelle et constitutionnelle). Enfin, il y a lieu de souligner que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français.

En l’espèce, le contrat de bail étant en date du 09 mars 2020 il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus.

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause relative à la résiliation du bail pour défaut de paiement aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de non-paiement des sommes dues d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite de l’aide personnalisée au logement), deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur avant la réforme du 27 juillet 2023.

Il est établi au vu de l’extrait du relevé de compte du 09 décembre 2024 versé au débat qui comprend un historique des paiements, que le commandement de payer délivré le 03 septembre 2024 est resté partiellement infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 04 novembre 2024.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par les défendeurs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

SUR L’ARRIERÉ LOCATIF

Il est établi par le décompte actualisé au 1er avril 2025 et par la reconnaissance du montant de la dette par les locataires à l’audience que ces derniers sont débiteurs de la somme de 2.665,42 euros au titre d’impayés de loyer à l’égard de leur bailleur, l’Office Public de l’Habitat du Cantal.

Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] seront par conséquent condamnés à payer à l’Office Public de l’Habitat du Cantal la somme de 2.665,42 euros.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et l’accord du bailleur il y a lieu d’accorder des délais de paiement aux défendeurs.

Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] seront donc autorisés à se libérer de leur dette en 35 mensualités de 39 euros et une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, en sus du paiement du loyer courant.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets.

Dans ce cas, les défendeurs étant occupants sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par les défendeurs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] qui succombent seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] seront condamnés à payer au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’Office Public de l’Habitat du Cantal contre Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] à compter du 04 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Cantal au titre des loyers, des charges arriérés et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025 (échéance d’avril non incluse), la somme de 2.665,42 euros;

AUTORISE Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] à se libérer de cette somme en 35 versements mensuels de 39 euros et une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 5 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des engagements pris par Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Dans ce cas,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Tant que Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] vivent ensemble dans les lieux loués CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Cantal une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié augmentée des charges et taxes récupérables sur justificatifs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Dans l’hypothèse où Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] quitte définitivement les lieux avant l’autre, CONDAMNE seul celui qui resterait dans les lieux à payer à l’Office Public de l’Habitat du Cantal l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que l’Office public de l’habitat du Cantal pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Cantal la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [N] [I] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,