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Jugement N°

du 23 Octobre 2024

N° RG 23/00938 – N° Portalis DBXV-W-B7H-F64H

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[S] [H]

C/

COMMUNE DE [Localité 8], représentée par son maire en exercice Monsieur [Y] [B]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e GIBIER T21

— M^e LOISEL T57

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [H]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] ;

représenté par M^e Julien GIBIER, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 8], représentée par son maire en exercice Monsieur [Y] [B] à la mairie de ladite ville [Adresse 5] ;

représentée par M^e Céline LOISEL, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de CHARTRES,

vestiaire : T 57

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 28 mars 2024, à l’audience du 04 Septembre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 23 Octobre 2024

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2024

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [H] est propriétaire de locaux à usage commercial d’hôtel, bar, café et restaurant sis [Adresse 1] (28), dont le fonds de commerce était exploité par la société LE RELAIS BEAUCERON, dont il était le gérant, société ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 3 octobre 2019.

Par acte des 17 et 23 juin 2020, la SELARL PJA, mandataire liquidateur de la société LE RELAIS BEAUCERON, a cédé à la commune de [Localité 8], en la personne de son maire, le fonds de commerce d’hôtel, bar, café et restaurant précité. Cette cession incluait le droit à bail, lequel était annexé à l’acte de cession. Le loyer initial était de 30.000 HT annuel, payable mensuellement et d’avance, outre taxe foncière et assurance, avec une reprise des loyers à compter d’avril 2020. La somme mensuelle était de 3484 €.

Par acte d’huissier du 15 mars 2021, la commune de [Localité 8] a donné congé commercial à effet au 30 septembre 2021.

Saisi par Monsieur [H], le juge des référés du Tribunal judiciaire de Chartres a ordonné une réunion d’information à la médiation.

Par acte de commissaire de justice en date du 27/03/2023, Monsieur [S] [H] a fait assigner la Commune de [Localité 8] prise en la personne de son maire en exercice aux fins principales de la voir condamnée à lui payer une somme de 74.828,86 euros au titre de l’arriéré de loyers, de l’indexation et du règlement de la taxe foncière 2020 et 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2020, et avec anatocisme, de la voir condamner à lui régler la somme de 3484 € du mois d’octobre 2021 jusqu’à la libération des lieux, et de la voir condamner à vider intégralement le local sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement et enfin à lui payer 6000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il demande qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 09/01/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, Monsieur [S] [H] maintient l’intégralité de ses demandes.

Selon ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 27/03/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, la Commune de [Localité 8] prise en la personne de son maire en exercice conclut au rejet des demandes de Monsieur [H], à sa condamnation à lui verser 6000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e GINISTY-MORIN, avocat.

La clôture de la procédure est en date du 28/03/2024, et l’affaire a été fixée à l’audience du 04/09/2024, le jugement étant mis en délibéré au 23 octobre 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fond

Sur la demande de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut refuser d’exécution ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou/et demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées. Des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, l’existence de la cession du fonds de commerce à la Commune de [Localité 8] et la qualité de bailleur de Monsieur [H] ne font pas débat.

Les dispositions de l’article R145-35 du code de commerce listent les frais et dépenses ne pouvant être imputés au locataire d’un bail commercial, parmi lesquelles les grosses réparations. L’article 606 du code civil définit les grosses réparations.

La commune de [Localité 8] se prévaut de l’exception d’inexécution découlant de ces dispositions au motif qu’il incombait au bailleur de délivrer la chose louée en bon état, alors qu’en mars 2021, Monsieur [H] a autorisé contre rémunération la présence de camions, remorques, caravanes et véhicules légers sur le parking de l’établissement objet du bail commercial, empêchant son exploitation par la commune, d’une part, et que d’autre part il n’a pas déféré aux prescriptions de remise en état de la Préfète d’Eure et Loir du 13 juin 2019, la sous-commission ayant émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement en raison de risques de départ d’incendie.

Or, sur le premier grief de la défenderesse relatif à l’installation d’un cirque sur le parking de l’établissement, le demandeur soutient que l’accès du parking était bloqué par des grosses pierres, une barrière et un cadenas dont le maire de la commune avait possession des clés. Le bailleur ne saurait donc être responsable de l’accès par des tiers à l’établissement. A titre surabondant, la présence de ce cirque ne peut justifier d’une inexécution du paiement du loyer sur la totalité de la période concernée.

Sur le second grief, il y a lieu de souligner que les travaux préconisés par la commission de sécurité de remise en conformité des locaux, rappelés par la Préfète en son courrier du 13 juin 2019 précité se sont heurtés à la mise en liquidation judiciaire de la société LE RELAIS BEAUCERON en octobre 2019, mise en liquidation qui laisse subodorer des difficultés antérieures. Dès lors, il ne saurait être reproché à Monsieur [H], en tant qu’ex-gérant de la précédente locataire, de ne pas avoir respecté son obligation de mise en conformité, cette nécessité ayant au contraire probablement accéléré la liquidation judiciaire de sa société. En outre, c’est en sa qualité de bailleur qu’il est partie à la présente procédure, et non en sa qualité de représentant de la précédente locataire, représentant qu’il n’est plus du fait de la liquidation judiciaire.

En outre, il n’est pas contesté que le maire de la commune cessionnaire est membre de la commission de sécurité, et que l’acte de reprise du bail indique précisément:

« sans qu’il soit besoin d’en faire une plus ample désignation à la demande du cessionnaire qui déclare le bien connaître et déclare reprendre les biens en l’état sans recours ni réclamation d’aucune sorte contre la SELARL PJA représentée par Me [E] " (le liquidateur). S’il est exact que Me [E] n’est pas Monsieur [H], la défenderesse ne saurait se prévaloir d’une exception d’inexécution au regard de la parfaite connaissance alléguée par elle-même.

Il est précisé que le cessionnaire a pris la jouissance du fonds de commerce « par la prise de possession réelle ce jour et a pris en charge les loyers à compter du 1er avril 2020. » Il est encore précisé : « plus particulièrement, il déclare avoir parfaite connaissance de l’état des locaux. »

Il est encore précisé au bail d’origine expressément et entièrement repris par la commune de [Localité 8], que le bailleur, article 2, n’est tenu d’effectué que les gros travaux de l’article 606 du code civil, le preneur ayant la charge de toutes autres réparations, et l’article 7 du bail précisant que les travaux de mise en conformité des locaux par toutes autorités administratives au regard de règles de sécurité, hygiène ou salubrité sont à la charge du locataire. La locataire actuelle ne saurait se défausser de cette responsabilité au prétexte des manquements de l’ancienne locataire, dès lors qu’elle a accepté une totale reprise du bail dans ses conditions antérieures et en parfaite connaissance de la situation, et ne pouvoir se retourner contre le liquidateur devenu seul représentant de la société locataire en liquidation.

Enfin, les dégradations ou le mauvais entretien visés au constat d’huissier produit par la défenderesse et datant du 30 septembre 2021, soit 15 mois après la cession, ne sauraient être imputés au bailleur.

Dès lors, et sur le fondement de l’article 1103 du code civil, il y a lieu de condamner la Commune de [Localité 8] à payer à Monsieur [H] la somme de 74 828,86 €, montant non discuté, au titre des arriérés de loyers impayés (avril 2020 au 30 septembre 2021), de l’indexation et de la taxe foncière 2020 et 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2020. Ce montant apparaît justifié au regard du décompte produit par le demandeur en pièce n°12.

Sur l’anatocisme

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au regard de la demande formulée d’application de cette disposition d’ordre public, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts année par année.

Sur la demande de paiement d’indemnité d’occupation

Si la commune de [Localité 8] indique avoir remis les clés de l’établissement à son propriétaire en septembre 2021 lors de la résiliation du bail, il résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier qu’en réalité, elle n’a pas vidé les locaux du matériel qui s’y trouvait. La remise des clés vaut libération des locaux, les objets s’y trouvant étant considérés comme abandonnés par le locataire. En effet, titulaire des clés, le bailleur pouvait parfaitement, le bail étant résilié, évacuer tous les biens meubles restant, aux frais de la locataire, quand bien même celle-ci serait propriétaire du fonds de commerce et par voie de conséquence des biens meubles se trouvant dans le local commercial. Il ne saurait donc être fait droit à la demande d’indemnité d’occupation sollicitée, la remise des clés ne permettant pas de retenir une occupation sans droit ni titre au sens de la loi, ouvrant droit à une indemnité d’occupation. Cette demande sera donc rejetée. A titre surabondant, le visa de l’article 1242 du code civil par le demandeur n’apparaît pas pertinent au cas d’espèce, de sorte que sa demande n’est pas fondée en droit.

Sur la demande d’évacuation du mobilier sous astreinte

Pour les mêmes motifs que les précédents, le demandeur, qui aurait pu faire évacuer le mobilier et solliciter le remboursement de ses frais à la défenderesse, ne verra pas prospérer sa demande tendant à voir condamner la commune de [Localité 8] à vider le local sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la Commune de [Localité 8] prise en la personne de son maire en exercice, partie succombante pour l’essentiel des demandes mais non pour leur intégralité, à payer à Monsieur [S] [H] la somme de 3000 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

CONDAMNE la Commune de [Localité 8] prise en la personne de son maire en exercice à payer à Monsieur [S] [H] la somme de SOIXANTE QUATORZE MILLE HUIT CENT VINGT HUIT EUROS et quatre vingt six centimes (74 828,86 €) au titre des arriérés de loyers, de l’indexation et du règlement de la taxe foncière 2020 et 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2020 ;

DIT que par application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [S] [H] de sa demande d’indemnité d’occupation et de sa demande à voir vider le local sous astreinte ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE la Commune de [Localité 8] prise en la personne de son maire en exercice à payer à Monsieur [S] [H] la somme de trois mille euros (3000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 8] prise en la personne de son maire en exercice aux entiers dépens.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENT

Vincent GREF Elodie GILOPPE