TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° RG 23/09084 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5Y4

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 81 boulevard Victor Hugo 92110 CLICHY-LA-GARENNE représenté par son syndic :

C/

[T] [F]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 81 boulevard Victor Hugo 92110 CLICHY-LA-GARENNE représenté par son syndic :

CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL – ATRIUM GESTION

37 rue Louise Michel

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

DEFENDEUR

Monsieur [T] [F]

81 Boulevard Victor Hugo

92110 CLICHY

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 81, boulevard Victor-Hugo à CLICHY (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [T] [F] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet GUY SOUTOUL SAS – ATRIUM GESTION, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 09 novembre 2023, aux fins de voir :

JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence 81 BOULEVARD VICTOR HUGO à 92300 LEVALLOIS PERRET, représenté par son Syndic en exercice, CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL SAS – ATRIUM GESTION LEVALLOIS -, recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [T] [F],

CONDAMNER Monsieur [T] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence 81 BOULEVARD VICTOR HUGO à 92300 LEVALLOIS PERRET, représenté par son Syndic en exercice, en principal, selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appels de fonds du 1er octobre 2023 inclus, la somme de 7.000,91 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022, date du commandement de payer sur la somme de 5.876,57 € et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil),

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil,

CONDAMNER Monsieur [T] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence 81 BOULEVARD VICTOR HUGO à 92300 LEVALLOIS PERRET, représenté par son Syndic en exercice, la somme de 1.096,29 € au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006,

CONDAMNER Monsieur [T] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence 81 BOULEVARD VICTOR HUGO à 92300 LEVALLOIS PERRET, représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C.

CONDAMNER Monsieur [T] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence 81 BOULEVARD VICTOR HUGO à 92300 LEVALLOIS PERRET, représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2.000 € en vertu de l’article 700 du C.P.C.

LE CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.

Monsieur [T] [F], assigné selon procès-verbal délivré au visa de l’article 659 du code de procédure civile (courrier recommandé adressé par le commissaire de justice produit), n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 juin 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 04 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 1.096,29 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 27 septembre 2023 et le paiement du coût du commandement de payer de commissaire de justice instrumentaire en date du 25 octobre 2022 au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 des dépens prévus par l’article 695 et 696 du code de procédure civile.

La loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Il en est de même des frais d’inscription d’hypothèque légale qui entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 mentionné plus haut et dont le coût est, au demeurant, déjà inclus dans la somme figurant sur le décompte consacré aux frais de recouvrement qui est versé aux débats par le syndicat des copropriétaires.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les frais du commandement de payer d’un montant de 183,01 euros seront examinées au titre des frais nécessaires au recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui s’élèvent donc à la somme de 1.279,30 euros (1.096,29 + 183,01).

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.000,91 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 5.876,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de Monsieur [T] [F] pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023,

— différents appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 27 avril 2017, 09 janvier 2018, 11 octobre 2019, 17 septembre 2020, 28 décembre 2020, 14 décembre 2021, 1er juillet 2022, 15 février 2023 et 20 juillet 2023, ainsi que l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [T] [F] est propriétaire du lot n°24 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 09 janvier 2018, 14 décembre 2021, 1er juillet 2022 et 15 février 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices clos au 30 juin 2017, 30 juin 2018, 30 juin 2019, 30 juin 2020, 30 juin 2021 et 30 juin 2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur les exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

Il résulte de l’analyse du décompte produit que la somme de 7.000,91, dont le paiement est poursuivi, englobe un montant de 45,61 euros sous l’intitulé « solde antérieur », dont l’origine et la nature ne sont pas explicitées ni justifiées.

Ce poste sera donc déduit de la créance de charges invoqué par le syndicat des copropriétaires.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 6.955,30 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023, appels de provisions du 2ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 25 octobre 2022 sur la somme de 5.876,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer signifié le 25 octobre 2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 5.876,57 euros en principal.

Aucune somme n’ayant été acquittée postérieurement à la délivrance de ce commandement, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal courront à compter du 25 octobre 2022 sur la somme de 5.876,57 euros et à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure, pour le surplus.

En conséquence, Monsieur [T] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.955,30 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 sur la somme de 5.876,57 euros et à compter du 09 novembre 2023 pour le surplus.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.279,30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de Monsieur [T] [F] dédié aux frais de procédure de l’article 10-1 pour la période du 11 septembre 2017 au 27 septembre 2023,

— trois lettres intitulées « mises en demeure » adressées par le syndic en dates des 14 février 2020 pour obtenir paiement de la somme de 10.759,04 euros (justificatif d’envoi en recommandé produit), 10 septembre 2020 pour obtenir paiement de la somme de 11.055,70 euros (justificatif d’envoi en recommandé produit), 18 mai 2022 pour obtenir paiement de la somme de 11.682,26 euros (justificatif d’envoi en recommandé produit), et les factures afférentes,

— différentes lettres de relances adressées au défendeur par le syndic en dates des 28 janvier 2020, 12 mars 2020 avec sa facture, 30 juillet 2020, 25 octobre 2021, 03 mai 2022 et 13 juin 2022 avec sa facture,

— un bordereau d’inscription au bureau des hypothèques légales du service de la publicité foncière de NANTERRE et la facture d’avocat afférente à cette inscription, en date du 15 novembre 2023,

— une facture du syndic relative à une constitution d’hypothèque en date du 27 septembre 2023,

— deux factures du syndic au titre de la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat en date respectivement du 17 octobre 2022 et 27 septembre 2023,

— un commandement de payer en date du 25 octobre 2022 et la facture afférente,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont d’ordre public et/ou la réalité des diligences ne sont pas établies tel que requis par l’article 9 du code de procédure civile :

— frais de transmission du dossier à auxiliaire de justice (185 euros) et frais de constitution et de transmission du dossier à l’avocat (478,80 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de la lettre de relance facturés le 11 septembre 2017 (25,09 euros) dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ladite relance et qu’elle serait postérieure à l’envoi d’une mise en demeure régulière tel qu’exigé par l’article 10-1 précité,

— frais de constitution d’hypothèque (194,40 euros), en ce que le syndic n’a pas procédé à cette diligence lui-même, celle-ci ayant été accomplie par l’avocat ainsi qu’il résulte du bordereau et ayant donné lieu à une facturation spécifique du cabinet RONZEAU.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant de 396,01 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au coût du commandement de payer de commissaire de justice instrumentaire en date du 25 octobre 2022, qui est produit avec le justificatif de sa signification et la facture afférente (183,01 euros), aux mises en demeure (59 euros X 2 et 61 euros), ainsi qu’aux lettres de relance facturées les 12 mars 2020 et 13 juin 2022(16 euros et 18 euros).

En conséquence, Monsieur [T] [F] sera condamné au paiement de la somme de 396,01 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Débouté du surplus de sa demande, ce dernier devra recréditer la somme totale de 883,29 euros, débitée sans fondement sur le compte de Monsieur [T] [F].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Monsieur [T] [F] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [T] [F] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [F], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer et d’inscription d’hypothèque légale examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, ils pourront être recouvrés directement par le cabinet SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur [T] [F] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 81, boulevard Victor-Hugo à CLICHY (92110), représenté par son syndic la somme de 6.955,30 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 sur la somme de 5.876,57 euros et à compter du 09 novembre 2023 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur les charges lorsqu’ils seront échus pour une année,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 81 boulevard Victor-Hugo à CLICHY (92110) représenté par son syndic :

— la somme de 396,01 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (883,29 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [T] [F],

CONDAMNE Monsieur [T] [F] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par le cabinet SP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile, et qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 25 octobre 2022, ni les frais de constitution d’hypothèque légale,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT