TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01137

N° Portalis DB2Z-W-B7J-H7CC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/03/2026

Madame, [E], [L]

C/

Madame, [Q], [U]

Monsieur, [K], [I]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

M^e Jilla SAOUD

Mme, [Q], [U]

M., [K], [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MARS 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE à l’injonction de payer

DÉFENDERESSE à l’opposition à injonction de payer

Madame, [E], [L],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Jilla SAOUDI,Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS à l’injonction de payer

DEMANDEURS à l’opposition à injonction de payer

Madame, [Q], [U],

[Adresse 3],

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur, [K], [I],

[Adresse 4],

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2022, Mme, [E], [L] a loué à Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 710,00 € outre 40,00 € de provision pour charges.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été établi le même jour.

Par courriers en date des 7 et 18 décembre 2023 les locataires ont donné congé au bailleur avec un préavis d’un mois pour une fin du bail le 15 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 31 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 15 mai 2024, adressée par commissaire de justice, Mme, [E], [L] a mis les locataires en demeure de payer la somme 3 077,70 € correspondant à l’indemnité de remise en état du logement au regard de l’état des lieux de sortie, déduction faite du dépôt de garantie.

Par ordonnance en date du 2 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a enjoint Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] de payer à Mme, [E], [L] la somme de 3 065,40 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, outre les dépens.

L’ordonnance a été signifiée le 24 décembre 2024, au domicile de Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R].

Par courrier recommandé avec accusé réception, affranchi le 24 janvier 2025, et reçu au greffe de la juridiction le 27 janvier 2025, Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] ont formé opposition à cette ordonnance.

L’affaire appelée à l’audience du 7 octobre 2025, a été renvoyée à l’audience du 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 janvier 2026.

A cette audience, Mme, [E], [L], est représentée par son conseil, lequel demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, sous réserve de l’exécution provisoire, de :

rejeter l’exception d’incompétence territoriale soulevée par Mme, [Q], [U],déclarer l’opposition formée par Mme, [Q], [U] recevable en la forme mais mal fondée,juger que l’opposition formée par Mme, [Q], [U] ne produit effet qu’à son égard,constater que M., [K], [I] n’a pas formé opposition dans le délai légal et que l’ordonnance d’injonction de payer du 2 décembre 2024 a définitivement acquis force exécutoire à son encontre,en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance d’injonction de payer du 2 décembre 2024,condamner Mme, [Q], [U] à lui payer la somme de 3 065,40 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,condamner Mme, [Q], [U] à lui verser la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme, [Q], [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jilla SAOUD conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle précise être une jeune propriétaire et avoir été conciliante avec Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R]. Elle ajoute que la fuite invoquée par les locataires ne lui a jamais été signalée.

Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] comparaissent en personne. Ils indiquent ne pas contester la compétence du juge les contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun. S’agissant des sommes réclamées, s’ils reconnaissent être débiteurs d’une somme de 245,90 € au titre des interventions concernant les joints de la salle de bain, l’ouvrage cylindrique de la porte du garage, ainsi que la plaque de cuisson, ils contestent les autres sommes réclamées. Par ailleurs, ils acceptent de régler la somme de 30,00 € s’agissant de l’ouvrage de la porte et du volet, considérant qu’un seul des ouvrages a été abîmé en raison de leur fait. S’agissant de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ils indiquent qu’ils paieront s’ils sont condamnés, mais qu’ils ne pourront pas payer tout de suite.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la compétence territoriale

Aux termes de l’article 42 du code de procédure civile la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.

Aux termes de l’article 43 du code de procédure civile le lieu où demeure le défendeur s’entend, s’il s’agit d’une personne physique, du lieu où celle-ci a son domicile ou, à défaut, sa résidence.

En application de l’article 1406 du code de procédure civile, le juge territorialement compétent au stade de la demande d’injonction de payer est celui du lieu où demeure le ou l’un des débiteurs poursuivis. Cette règle est d’ordre public et le juge doit relever d’office son incompétence, l’article 847-5 du code de procédure civile étant alors applicable.

C’est au moment de l’acte introductif d’instance que cette compétence est appréciée. Les changements de domicile après la requête initiale n’entraînent pas de modification de la compétence du tribunal saisi régulièrement lors de l’introduction de l’instance.

Aux termes de l’article 1415 du code de procédure civile l’opposition est portée, selon le cas, devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance portant injonction de payer.

A l’audience les débiteurs indiquent ne pas contester la compétence du juge les contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun. Au demeurant, il ressort des éléments versés au débat qu’au moment de l’introduction de la requête aux fins d’injonction de payer, le dernier domicile connu des débiteurs se situait au, [Adresse 6], de sorte que la compétence du juge les contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun est établie.

II. Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1415 et 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée, dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé réception, affranchi le 24 janvier 2025, reçu au greffe de la juridiction le 27 janvier 2025, Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] ont formé opposition à cette ordonnance.

Les oppositions ayant été formées dans les formes et délais requis le recours de Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] sera déclaré recevable. Il convient dès lors de statuer à nouveau sur la demande de Mme, [E], [L], le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

II. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur l’existence des dégradations

En l’espèce, il est produit au débat un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire établi le 24 novembre 2022. Il mentionne globalement un bon état du logement, avec 27 items en bon état, 12 items en état d’usage, 7 items en mauvaise état et 1 item hors d’usage. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi contradictoirement par un commissaire de justice le 30 janvier 2024 mentionne plusieurs dégradations que les locataires attribuent à la présence anormale d’humidité dans le logement ce que conteste la bailleresse.

Les locataires reconnaissent toutefois devoir la somme de 245,90 € au titre des interventions concernant les joints de la salle de bain, l’ouvrage cylindrique de la porte du garage, ainsi que la plaque de cuisson et la somme de 30,00 € au titre de l’ouvrage de la porte et du volet. Ils contestent les autres dégradations alléguées par la bailleresse qu’ils estiment ne pas leur être imputables.

Il ressort de la lecture comparée des états des lieux d’entrée et de sortie que :

L’entrée et la pièce à vivre en bon état global à l’entrée, outre le mauvais état des murs (tâche), présentent à la sortie un endommagement du parquet et une forte odeur d’animal ;La cuisine en bon état global à l’entrée, excepté une latte du sol écartée, présente à la sortie de la poussière, des joints noircis autours de l’évier et absents sur le côté droit, un brûleur de la plaque de cuisson qui ne s’allume pas automatiquement et devant être vérifié ainsi qu’une porte abîmée par des griffures d’animaux ;Les sanitaires (WC) étaient en état d’usage à l’entrée, le mauvais état du plafond (tâche) et une serrure non fonctionnelle étaient identifiés. Ils présentent à la sortie notamment un robinet cassé, des traces de calcaire dans la cuvette et une tablette avec des traces, la fenêtre signalée comme bloquée était déjà hors d’usage à l’entrée ;La chambre 1, en état d’usage à l’entrée dans les lieux, malgré le mauvais état du sol (tâche centrale), et une fenêtre difficile à ouvrir, présente à la sortie des moisissures dans les angles du plafond et des écailles sur la porte côté extérieure, la poignée de la serrurerie signalée comme non complètement fixée était déjà indiquée comme non adaptée lors de l’entrée dans les lieux ;La chambre 2 en état d’usage à l’entrée dans les lieux, présente à la sortie une fissure sur le mur derrière la porte d’entrée, une petite dégradation derrière la porte et petite trace sur l’un des murs ;La salle d’eau en bon état global à l’entrée dans les lieux, avec toutefois une porte de douche qui « frotte », présente à la sortie quelques écailles côté sèche serviette, une fixation de la porte douchette qui ne tient plus, des joints présentant des traces noirâtres et des traces au niveau des faïences.

La bailleresse réclame la somme de 3065,40 euros au titre des réparations locatives suivantes et produit deux devis pour en justifier  :

un premier devis établi le 29 février 2024 par l’entreprise SERVICES ECOUTE TRANQUILLITE au titre de frais de nettoyage du logement pour un montant de 502,70 € TTC ;un second devis établi le 19 février 2024 par l’entreprise M2B RENOV portant sur divers travaux pour un montant total de 2962,70 € se décomposant comme suitrepose lame de parquet cuisine, changement plaque de cuisson, reprise des joints de la cuisine : 160,00 € HT ;fourniture d’un cylindre de porte (dépendance) : 45,60 € HT ;remise en état des menuiseries et diverses fournitures (portes et volets extérieurs) : 50,00 € HT ;reprise des joints de la salle de bains : 10,00 € HT ;remplacement du parquet du salon 550,00 euros HT ;forfait main d’œuvre : 1896,80 € HT;traitement des déchets : 250,00 € HT

Il ressort de ces éléments et des débats que sont établies les locataires ne contestent pas les dégradations suivantes :

les joints de la salle de bain,l’ouvrage cylindrique de la porte de garage,la plaque de cuisson,la réparation d’une porte et d’un volet.

Cependant, il résulte des pièces produites et notamment des états des lieux établis contradictoires que les autres dégradations alléguées par la bailleresse sont établies à savoir :

le défaut et l’insuffisance de nettoyage du logement ;la dégradation du parquet du salon ;l’absence d entretien des joints de la cuisine ;

La lame de parquet de la cuisine étant déjà signalée comme défectueuse sur l’état des lieux d’entrée ne sera pas retenue au titre des dégradations locatives.

Sur l’imputabilité des dégradations aux locataires :

Les locataires imputent les dégradations contestées à un problème d’humidité du logement. Ils font état du signalement à la bailleresse de l’apparition de moisissures en novembre 2023, qui serait apparues après un changement des fenêtres. Ils soutiennent que le logement est insalubre, que trois expertises ont été réalisées, qui auraient confirmé une humidité importante, l’absence d’une VMC, la mauvaise isolation du logement, l’absence d’humidité ou de fuite dans le toit, le montant « exorbitant » du loyer et l’insalubrité. Le logement selon eux serait une passoire ne pouvant relever de la classe D comme indiqué dans le DPE.

Ils font également état d’une expertise concluant à un défaut de chauffage et à une mauvaise aération et affirment que l’argument avancé par la bailleresse de leur incapacité à régler leurs factures serait mensonger. Ils précisent avoir été obligés de quitter le logement avec un préavis réduit en raison de l’état de santé de leur enfant.

Pour justifier de cette situation, ils produisent des photographies démontrant selon eux l’imputabilité des dégradations à l’insalubrité du logement.

La bailleresse produit un courriel en date du 30 novembre 2023 dans lequel une courtière en travaux indique que les vérifications du logement auraient conclu à l’absence de fuite d’eau et d’humidité au niveau de la toiture, ainsi qu’au bon fonctionnement de la VMC. Celle-ci impute la cause principale de l’humidité signalée, à l’absence de chauffage suffisant par les locataires, lesquels auraient selon elle des difficultés à payer leurs factures. Elle conseille de remplacer la porte d’entrée ainsi que l’isolation des murs et combles pour assurer une bonne isolation du logement.

Un « rapport de recherche de fuite sur canalisation/infiltration » établi le 2 février 2024, est également versé au dossier. Il conclut à l’absence de fuite mais à la présence d’humidité au niveau du plafond de la chambre parentale et préconise de favoriser l’aération de la maison et l’intervention d’un professionnel pour remettre en état l’étanchéité des joints périphériques de la douche.

Il ressort de ces éléments que le logement bénéficie d’un diagnostic énergétique en classe D selon diagnostic établi le 3 décembre 2022. Un rapport de recherche de fuite en date du 2 février 2024 relève la présence d’humidité sur le mur de la chambre et au niveau du mur salon et préconise de favoriser l’aération du logement et la remise en état des joints périphériques de la douche. Le même document n’identifie aucune humidité au niveau des dégradations du parquet dont l’état des lieux d’entrée permet d’établir que celui-ci était en bon état. Par ailleurs, les photographies non datées produites par les locataires ne permettent pas d’établir l’existence de dégradations antérieures à l’entrée dans les lieux ou de leur imputabilité à une défectuosité du système de chauffage ou plus largement à l’humidité excessive du logement.

Au regard de ces éléments l’insalubrité du logement n’est pas établie et l’imputabilité des dégradations du parquet du séjour à un dégât des eaux non imputable aux locataires non démontrée.

Dès lors, compte tenu de l’ensemble de ces éléments il convient de retenir que les dégradations suivantes sont imputables à Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] :

changement plaque de cuisson, reprise des joints de la cuisine fourniture d’un cylindre de porte (dépendance)remise en état des menuiseries et diverses fournitures (portes et volets extérieurs) reprise des joints de la salle de bainsremplacement du parquet du salon

Au regard des devis produits par Mme, [E], [L], dont il convient de déduire la reprise de la lame du parquet de la cuisine ainsi qu’une partie du coût de la prestations de ménage dont le prix apparaît excessif au regard de l’état du logement ressortissant de l’état des lieux de sortie, le montant total des réparations locatives imputables à Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] sera retenu pour un montant total de 2000,00 euros.

Il sera déduit de cette somme le dépôt de garantie dont le montant s’élève à 710,00 € tel que prévu dans le contrat de bail et non celui 400,00 € comme le soutient la bailleresse qui ne rapporte pas la preuve de cette allégation.

Dès lors, Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] seront condamnés au paiement de la somme de 1290,00 € (2000,00 euros – 710 euros).

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

En revanche, compte tenu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire dans le cadre de la présente instance, la demande tendant à la distraction des dépens au profit de M^e Jilla SAOUD sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme, [E], [L] et de la condamnation aux dépens de Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R], ces derniers seront condamnés à verser à Mme, [E], [L] la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE l’opposition recevable ;

MET A NÉANT l’ordonnance d’injonction de payer en date du 2 décembre 2024 rendue entre les mêmes parties ;

CONDAMNE Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] à verser à Mme, [E], [L] la somme de 1 290,00 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] à verser à Mme, [E], [L] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [Q], [U] et M., [K], [N], [R] aux entiers dépens de la présente ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la vice-présidente et par la greffière.