TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02288 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLN4

Minute : 24/ TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Justine GARNIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[N] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR :

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE LES ACACIAS SIS 21 BIS AVENUE DE S ACACIAS 28300 MAINVILLIERS

Représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES LP GESTION, SARL (RCS CHARTRES n°328 962 147) dont le siège social est sis 1 Boulevard Chasles 28000 CHARTRES,

dont le siège social est sis 1 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SELARL RAISON AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : substituée par M^e Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [N] [B],

demeurant 21 bis avenue des acacias – 28300 MAINVILLIERS

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : François RABY, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 02 septembre 2024

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les Acacias» situé 21 bis Avenue des Acacias – 28300 MAINVILLIERS, représenté par son syndic, la société LP Gestion exerçant sous l’enseigne Citya CHARTRES, a fait assigner Madame [N] [B] à comparaître devant le tribunal judiciaire de CHARTRES pour obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, au paiement des sommes suivantes :

4 145,45 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêtées au 15 juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;1 152,00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;1 500,00 euros à titre de dommages-intérêts ;2 124,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,et dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires demandeur fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024.

Lors de l’audience du 17 septembre 2024, le syndicat demandeur est représenté par son avocat. Il maintient ses demandes.

Lors de l’audience, Madame [N] [B] ne comparaît pas personnellement et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges, provisions sur charges et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [N] [B] selon relevé de propriété ;le contrat de syndic ;un décompte de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;un décompte de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;un relevé de compte copropriétaire pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024 ;des appels de fonds pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023;des appels de fonds pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024;des mises en demeure des 19 octobre 2022, 10 novembre 2022, 19 janvier 2023, 10 février 2023, 17 mai 2023 et du 25 octobre 2023 ;le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété en date du 30 mars 2021 et ayant notamment :approuvé les comptes pour la période allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ; modifié le budget prévisionnel pour la période allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ;approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété en date du 30 mars 2022 et ayant notamment :approuvé les comptes pour la période allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ; modifié le budget prévisionnel pour la période allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété en date du 13 mars 2023 et ayant notamment :approuvé les comptes pour la période allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ; modifié le budget prévisionnel pour la période allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété en date du 28 mars 2024 et ayant notamment :approuvé les comptes pour la période allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ; modifié le budget prévisionnel pour la période allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;deux factures du syndic ;trois factures d’avocat.

Au vu de ces éléments, la demande du syndicat apparaît recevable et bien fondée au titre des charges arrêtées au 15 juillet 2024.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges impayé dû au 15 juillet 2024 peut donc être fixée à la somme de 4 145,45 euros au paiement de laquelle Madame [N] [B] sera condamnée.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, le montant dû étant partiellement postérieur à la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Ne sont par ailleurs nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que les frais de recouvrement qui sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires de la part de ce dernier. Tel n’est pas le cas des frais de mise en demeure, de relance et de transmission de dossier à huissier et avocat, ou encore des intérêts de retard.

Le syndicat demandeur sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’article 2274 du code civil précise par ailleurs que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

1En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la défenderesse serait de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [B], qui succombe, au paiement des dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 1 200,00 euros lui sera ainsi allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les Acacias» situé 21 bis Avenue des Acacias – 28300 MAINVILLIERS, représenté par son syndic, la société LP Gestion exerçant sous l’enseigne Citya CHARTRES, la somme de quatre mille cent quarante-cinq euros et quarante-cinq cents (4 145,45 euros) au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété échus au 15 juillet 2024, outre intérêt au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date de signification de l’assignation ;

DIT que les intérêts, dus pour une année entière au moins, porteront eux-mêmes intérêt ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les Acacias» situé 21 bis Avenue des Acacias – 28300 MAINVILLIERS, représenté par son syndic, la société LP Gestion, exerçant sous l’enseigne Citya CHARTRES, de sa demande en frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les Acacias» situé 21 bis Avenue des Acacias – 28300 MAINVILLIERS, représenté par son syndic, la société LP Gestion, exerçant sous l’enseigne Citya CHARTRES, de sa demande en dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les Acacias» situé 21 bis Avenue des Acacias – 28300 MAINVILLIERS, représenté par son syndic, la société LP Gestion, exerçant sous l’enseigne Citya CHARTRES la somme de mille deux cents euros (1 200,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Séverine FONTAINE François RABY