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Jugement N°

du 26 Mars 2025

N° RG 23/01713 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GBAU

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[M] [G], [W] [H]

C/

[Z] [F]-[C], [J] [P]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— SELARL UBILEX T16

— M^e COYAC GERBET T18

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [G]

né le 27 Août 1792 à [Localité 10] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 5] ; représenté par la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16, M^e Rémy WACHTEL, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Madame [W] [H]

née le 07 Juin 1974 à [Localité 10] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 5] ; représentée par la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16, M^e Rémy WACHTEL, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DÉFENDEURS :

Maître [Z] [F]-[C],

demeurant [Adresse 6] ; représenté par la SCP KUHN, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 90, M^e Virginie COYAC GERBET, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 ;

Monsieur [J] [P],

demeurant [Adresse 1] ; représenté par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29 ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 07 novembre 2024, à l’audience du 29 Janvier 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 26 Mars 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 26 Mars 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte authentique passé pardevant Maître [Z] [F]-[C], notaire à [Localité 11] le 5 Septembre 2022 par lequel Monsieur [M] [G] et Madame [W] [H] ont signé au profit de Monsieur [J] [P], une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis sur la commune de [Localité 12] [Adresse 9], pour un prix de 220 000 euros, la promesse expirant le 5 Décembre 2022 ;

Vu l’indemnité forfaitaire d’immobilisation d’un montant de 22 000 euros prévue à l’acte ;

Vu la réalisation des conditions suspensives et le refus de Monsieur [P] de signer l’acte authentique de vente au motif de l’existence d’une procédure en cours avec Madame [T] et la présence de champignons lignivores ;

Vu le litige né entre les parties et les pièces du dossier ;

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 22 Juin 2023 par lequel Monsieur [G] [M] et Madame [H] [W] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [J] [P] et Maître [Z] [F]-[C] devant la présente juridiction et leurs conclusions postérieures tendant au visa des articles 1103 et 1240 du Code Civil :

— à ce que Monsieur [P] soit condamné à leur verser la somme de 22 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— à ce que Maître [Z] [F]-[C] soit condamné in solidum au paiement de cette somme à hauteur de la somme de 11 000 euros,

— à titre subsidiaire, à ce que Maître [F]-[C] soit condamné à leur payer la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— à ce que les défendeurs soient condamnés in solidum au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Vu la réplique de Monsieur [P] tendant :

— à titre principal, au débouté des demandes des requérants

— à titre subsidiaire, à la condamnation de Maître [Z] [F]-[C] au paiement de la somme de 22 000 euros en réparation de son préjudice financier

— reconventionnellement :

* à ce que le notaire soit condamné à lui payer la somme de 3235,55 euros en réparation du préjudice de Monsieur [P] résultant d’une perte de chance de ne pas contracter,

* à ce que les demandeurs soient condamnés à lui payer la somme de 3500 euros en réparation de son préjudice moral,

— en tout état de cause, à ce que les demandeurs soient condamnés au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu les conclusions de Maître [Z] [F]-[C] tendant à ce que Monsieur [P] soit débouté de sa demande de condamnation à son encontre et à ce que toute partie succombante soit condamnée au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu le renvoi au contenu des écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs au visa de l’article 455 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance clôture en date du 7 Novembre 2024 et le renvoi à l’audience du 29 Janvier 2025 ;

Vu la mise en délibéré au 26 Mars 2025 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale des époux [G] dirigée contre Monsieur [P]

En application de l’article 1103 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente en date du 5 Septembre 2022, que le bénéficiaire s’est engagé à verser au promettant, la somme de 22 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation à concurrence de 11 000 euros avant le 12 Septembre 2022, par le biais de la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte, le solde étant à payer au promettant au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

L’acte ajoute que si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien en cause.

Toutefois, il est précisé que l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui aura été versée sera restituée au bénéficiaire s’il se prévaut d’un des cas suivants:(…) d) Enfin, et d’une manière générale, si la non réalisation était imputable au promettant ou en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d’une condition suspensive.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’ensemble des conditions suspensives insérées à la promesse unilatérale de vente ont été réalisées et que pourtant, Monsieur [P] a refusé de signer l’acte authentique de vente portant sur le bien en cause arguant de deux motifs.

S’agissant de l’existence d’une procédure en cours, si le promettant a effectivement déclaré à l’acte qu’il n’en existait aucune le mettant en cause ou mettant en cause le syndicat et des copropriétaires ou des tiers et s’il apparaît du procès verbal d’assemblée générale de la copropriété en date du 23 Décembre 2020, l’existence d’une procédure engagée par l’une des copropriétaires Madame [T] contre le syndicat de copropriétaires CHANNEL BAY, force est néanmoins de constater que ce procès-verbal d’assemblée générale avait été annexé à la promesse unilatérale de vente et donc porté à la pleine connaissance de Monsieur [P].

Cet argument est donc parfaitement inopérant pour établir que la non réalisation de l’acte serait imputable au promettant.

S’agissant de la présence de champignons lignivores dans la copropriété, d’une part, il ressort de l’acte en cause, que le promettant a déclaré que le bien vendu n’était pas inclu dans une zone de présence de risque de mérule au sens de l’article L 131-3 du Code de la Construction et de l’habitation et qu’il n’avait pas connaissance de la présence de tel champignon dans le bien vendu.

D’autre part, les informations utiles à la régularisation de la vente annexées à l’acte et portées à la connaissance de Monsieur [P], indiquent que l’immeuble en cause n’est pas concerné par des risques de légionellose, radon, mérules etc..

Si le procès verbal d’assemblée générale précité a pu préciser que Madame [T] avait fait effectuer un traitement fongicide préventif et curatif de son logement, il résulte très clairement et sans ambigüté possible du rapport d’expertise réalisé par le cabinet NOREXIMMO à la demande de Monsieur [G], que l’appartement en cause est dénué de toute trace d’infestation de champignons de type mérule.

Ce faisant, l’argument avancé par Monsieur [P] au titre de la présence dans le bien en cause de champignons lignivores est dénué de tout fondement.

Il est donc parfaitement inopérant pour établir que la non réalisation de l’acte serait imputable au promettant.

En conséquence et au regard des termes de la promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation est due par Monsieur [P] à Monsieur et Madame [G], sans que ce dernier ne puisse valablement se prévaloir d’une faute des promettants en terme de manquement à leur obligation d’information.

Il sera constaté que la somme de 11 000 euros séquestrée entre les mains du notaire à titre d’indemnité d’immobilisation, a été restituée sur sa demande à Monsieur [P] par le notaire.

Monsieur [P] sera donc condamné à payer aux requérants unis d’intérêts, la somme de 22 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 Juin 2023, date de l’assignation,

Sur la demande principale des époux [G] dirigée contre Maître [Z] [F]-[C]

En application de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1960 dudit Code énonce que le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause légitime.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente, la mention suivante :

« Le séquestre, mandataire commun des parties, conservera la somme ci-dessus versée pour la remettre à qui il appartiendra- PROMETTANT ou BENEFICIAIRE- selon ce qui a été convenu ci-dessus. Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 1960 du Code Civil, le séquestre ne pourra opérer le versement prévu qu’avec l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire devenue exécutoire. Jusqu’à cette date, ladite somme restera indisponible entre les mains du seul séquestre ».

Il n’est pas contesté que Maître [Z] [F]-[C] a, sur la demande de l’assureur protection juridique de Monsieur [P], restitué à ce dernier la somme séquestrée entre ses mains au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation, soit celle de 11 042,25 euros et ce en contravention avec la mention sus visée et sans l’accord de Monsieur [G] et de Madame [H].

Maître [F]-[C] a donc méconnu ses obligations de séquestre et a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [G], exposant ces derniers à ne pas pouvoir recouvrer cette somme entre les mains de Monsieur [P].

Maître [F]-[C] doit en conséquence être condamnée à verser la somme de 11 000 euros in solidum à hauteur de ce montant avec Monsieur [P].

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [P] contre Maître [F]-[C] et contre les époux [G]

En application de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le notaire en qualité d’officier ministériel, est chargé d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente et est tenu dans ce cadre, à un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte.

En cas de manquement, il engage sa responsabilité sur le fondement délictuel.

En l’espèce, il est certain qu’il existe une contrariété entre la promesse unilatérale de vente qui prévoit l’absence de procédure en cours et le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété en date du 23 Décembre 2020 qui mentionne à l’inverse, l’existence d’une procédure entre Madame [T] et le syndicat de copropriété.

Il est tout aussi certain qu’il appartenait au notaire d’établir un acte clair et dénué de toute ambigüté.

Cependant, force est de constater que cette contrariété n’a généré pour Monsieur [P] aucune sorte de préjudice.

En effet, dès lors qu’il était pleinement informé de l’existence de cette procédure en cours par la communication qui lui avait été faite du procès-verbal d’assemblée générale annexé à l’acte, il ne peut se prévaloir d’un préjudice financier et de la perte de chance de ne pas contracter puisque ce motif était parfaitement connu de lui et qu’il annihile toute sorte de préjudice qu’il pourrait invoquer.

S’agissant du second motif tenant à la présence alléguée de champignons lignivores dans le bien en cause, force est de constater que l’acte est au contraire dénué de toute ambigüté sur ce point puisqu’il a à raison indiqué que celui-ci en était dénué.

S’il en était besoin, l’expertise réalisée par la suite a confirmé cet élément.

Si l’existence d’une procédure en cours engagée par Madame [T] contre le syndicat de copropriété figurait dans le procès-verbal d’assemblée générale précitée, de même que la mention d’un traitement fongicide et curatif effectué dans son logement, là encore Monsieur [P] en était informé et ne souffre donc d’aucun préjudice consécutif à cet élément dont il aurait lui-même pu tirer les conséquences.

La responsabilité délictuelle de Maître [F]-[C] ne saurait donc être engagée.

Les demandes en paiement formulées par Monsieur [P] à l’égard du notaire seront donc rejetées.

Les époux [G] ayant vu leurs demandes accueillies, leur procédure n’était nullement abusive, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formulée par Monsieur [P] sur le fondement de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile sera rejetée.

Sur les demandes annexes

Monsieur [P] et Maître [F] -[C] succombant principalement, ils seront in solidum condamnés à payer à Monsieur et Madame [G] unis d’intérêts, la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, de même qu’à supporter les entiers dépens.

Monsieur [P] ne saurait en revanche être condamné sur le fondement de ce texte à l’égard du notaire.

Monsieur [P] succombant, ses demandes au titre des dispositions des articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile seront rejetées.

L’exécution provisoire est de droit dans le cadre du présent litige.

PAR CES MOTIF,

LE TRIBUNAL, statuant en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [M] [G] et à Madame [W] [H] unis d’intérêts, la somme de 22 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle et ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 Juin 2023 ;

CONDAMNE Maître [Z] [F]-[C] à payer à Monsieur [M] [G] et Madame [W] [H] unis d’intérêts, la somme de 11 000 euros in solidum avec Monsieur [J] [P] au titre de la condamnation précitée ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [P] et Maître [F]-[C] à payer à Monsieur [M] [G] et Madame [W] [H] unis d’intérêts, la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [P] et Maître [F]-[C] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des prétentions.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET