TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03529 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOJN

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Patricia BUFFON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[F] [T]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 Mars 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [N]

né le 16 Mars 1939 à CHATEAUDUN (28200),

Madame [M] [L] épouse [N]

née le 01 Avril 1944 à CHARTRES (28000),

Monsieur [F] [N]

né le 30 Octobre 1965 à CHATEAUDUN (28200),

demeurant tous trois 21 rue du Nouveau Nivouville – 28200 CHÂTEAUDUN

représentés par M^e Anne Elisabeth DEZARD, demeurant 116 Boulevard Saint Germain – 75006 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substituée par la SELARL JOLY & BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [T]

né le 13 Juillet 1971 à NOGENT SUR MARNE (94130),

demeurant 15 place de la Liberté – 1er étage droit – 28200 CHÂTEAUDUN

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 14 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Mars 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings-privés en date du 14 décembre 2021, Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] ont consenti à Monsieur [F] [T], un bail d’habitation sur un logement situé 15 place de la Liberté, étage 1, à 28200 CHATEAUDUN, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 471 euros pour le logement outre 35 euros de charges récupérables.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [F] [T] le 21 mai 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.068 euros en principal.

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [T] le 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] ont fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :

— DIRE ET JUGER Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [F] [T] au paiement de la somme de 1.551,32 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 26 juillet 2024, loyer du mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;

— CONSTATER qu’à défaut de paiement du loyer courant, Monsieur [F] [T] ne peut bénéficier de délais de paiement,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— DIRE que le bail est résilié, le cas échéant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

— ORDONNER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [F] [T] ;

En tout état de cause,

— DIRE ET JUGER que Monsieur [F] [T] se trouve désormais occupant sans droit ni titre ;

— ORDONNER la libération des lieux par Monsieur [F] [T] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ORDONNER L’EXPULSION sans délai de Monsieur [F] [T] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force publique et du serrurier si besoin est ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [T] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [T] au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 21 mai 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N], représentés par leur avocat, indiquent maintenir les demandes de leur assignation.

Monsieur [F] [T], régulièrement citée à étude, a comparu, mais n’a pas été représenté. Il déclare avoir subi un licenciement économique à la fin du mois de février 2024 à la suite duquel il a fait une dépression. Il reconnait n’avoir plus payé son loyer depuis le mois de mai 2024 et révèle l’existence d’un dossier de surendettement le concernant. En outre, il indique que ses ressources mensuelles s’élèvent 1.300 euros.

Par note en délibéré en date du 21 janvier 2025, Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] ont produit un décompte actualisé de la dette.

Un rapport social a été reçu au tribunal et porté à la connaissance des parties.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

Sur la note en délibéré

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

La note en délibéré, transmise le 21 janvier 2025 en-dehors des conditions fixées par les dispositions susvisées et de surcroît non contradictoire, sera en conséquence rejetée des débats.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025.

En outre, Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] justifient également avoir saisi la Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, en date du 17 septembre 2024.

Ainsi, leur action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 21 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.068 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 21 juillet 2024.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [F] [T] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, les ressources mensuelles de Monsieur [F] [T] et l’existence d’un dossier de surendettement à son égard attestent de l’impossibilité d’envisager des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 juillet 2024.

En conséquence, Monsieur [F] [T] est redevable envers Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] depuis cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] – contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte – que la dette de Monsieur [F] [T] s’élève à la somme de 1.551,32 euros (1.659,71 – 108,39 au titre des frais de procédure) représentant les loyers et charges impayés au 26 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] la somme de 1.551,32 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 juillet 2024 échéance du mois de juillet 2024 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] se contentent de demander l’octroi de dommages-intérêts sans pour autant démontrer l’existence d’un quelconque préjudice matériel. En outre, le simple non-paiement des loyers ne peut à lui seul caractériser l’existence d’un tel préjudice pour le bailleur.

Par conséquent, Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [F] [T], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient d’attribuer à la charge de Monsieur [F] [T], la couverture d’une partie des frais irrépétibles de la procédure et de faire droit à la demande formée à ce titre à hauteur de 800,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] recevables en leur action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2018 entre Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] et Monsieur [F] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au 15 place de la Liberté, étage 1, à 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 21 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 21 juillet 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [F] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 15 place de la Liberté, étage 1, à 28200 CHATEAUDUN ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dans les quinze jours suivant la notification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [F] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 21 juillet 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] la somme de mille cinq cent cinquante et un euros et trente-deux centimes (1.551,32 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [Z] [N] et Monsieur [F] [N] la somme de 800,00 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY