TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me de MENOU (D0278)

M^e JOB (P0254)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/00742

N° Portalis 352J-W-B7F-CTTLV

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. [5] anciennement dénommée HÔTEL [6] (RCS Paris 572 127 322)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Marie JOB de la SELARL JTBB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0254

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Leonel de MENOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0278

Décision du 21 Mars 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00742 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTTLV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

Cédroc KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 07 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA et Cédroc KOSSO-VANLATHEM, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Lucie FONTANELLA

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.N.C. HÔTEL FRANCE EUROPE, devenue la S.A.S. HÔTEL [6] et maintenant dénommée S.A.S. [5], exerce une activité d’hôtellerie dans les quatre lots d’un immeuble en copropriété, sis [Adresse 1] à [Localité 7], dont deux lots lui sont loués par Monsieur [R] [W] :

— selon un bail commercial du 23 décembre 2010 portant sur une boutique, lot n°2, à compter du 1er janvier 2011 et moyennant un loyer annuel de 26 200 € HT et HC, payable par trimestre à terme échu,

— selon un bail commercial du 1er avril 2014 portant sur une boutique, lot n°1, à compter du 1er avril 2014 et moyennant un loyer annuel de 35 000 € HT et HC, payable par trimestre à terme échu.

La locataire a payé les loyers appelés par le bailleur, au mois d’avril 2020, pour le premier trimestre 2020, à hauteur de 7 703 € TTC pour le lot n°2 et de 9 810 € pour le lot n°1.

Par lettre du 07 mai 2020, elle a sollicité, d’une part, « une franchise totale de loyers pendant toute la durée de l’état d’urgence sanitaire, soit à compter du 12 mars 2020 et, à tout le moins, jusqu’à ce que les pouvoirs publics autorisent la réouverture des bars, des restaurants et des hôtels », d’autre part, « que, à l’issue de cet état d’urgence sanitaire, le loyer ne retrouve son montant contractuel que lorsque (son) chiffre affaire sera revenu à son niveau antérieur à la crise », expliquant que si les hôtels étaient en principe autorisés à rester ouverts, la crise du secteur du tourisme, le manque de dispositifs de protection de son personnel contre la contagion et la prévision de son chiffre d’affaires, insuffisant pour faire face aux frais de fonctionnement de l’hôtel, l’avaient amenée à prendre la décision de fermer son établissement jusqu’à nouvel ordre et de mettre son personnel en chômage partiel.

Par lettre du 27 mai 2020, le conseil du bailleur a répondu qu’il ne donnerait pas de suite favorable à ces demandes mais consentait à lui accorder un moratoire échelonnant le paiement des loyers.

La locataire a assigné le bailleur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS le 10 juin 2020, lequel, par ordonnance du 20 août 2020, l’a condamnée au paiement provisionnel des loyers du second trimestre 2020 mais l’a autorisée à les régler de façon échelonnée sur 18 mois.

Par lettre du 23 novembre 2020, la locataire a demandé au bailleur d’aménager le montant de son loyer compte tenu de la crise sanitaire et de ses conséquences, ainsi que l’autorisation d’en suspendre le paiement jusqu’à l’obtention d’un accord.

Par lettre du 1er décembre 2020, le bailleur lui a répondu que, sous réserve d’un accord global transactionnel, il pouvait abandonner le loyer de novembre 2020 pour les deux baux et consentir à un paiement échelonné des loyers des troisième et quatrième trimestres 2020.

La locataire a réglé toutes les mensualités du moratoire fixé par le juge des référés ainsi que le loyer du troisième trimestre 2020 et le bailleur a renoncé au paiement du loyer du mois de novembre 2020.

Par acte du 13 janvier 2021, la S.A.S. HÔTEL [6] a assigné Monsieur [R] [W] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans ses dernières écritures du 14 février 2022, la S.A.S. [5], anciennement dénommée S.A.S. HÔTEL [6], sollicite du tribunal :

À titre principal :

— la réduction du montant du loyer contractuel comme suit :

*réduire à 0 € le montant du loyer dû au titre de la période comprise entre le 14 mars et le 15 juin 2020,

*réduire à 30% de son montant contractuel le loyer dû au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020,

*réduire à 0 € le montant du loyer dû au titre de la période comprise entre le 30 octobre 2020 et le 19 mai 2021,

*pour la période postérieure au 19 mai 2021, réduire le montant du loyer à proportion de la perte de son chiffre d’affaires enregistrée chaque trimestre par rapport au même trimestre de l’exercice clos le 31 décembre 2019,

— d’ordonner que le loyer reviendra à son montant contractuel normal lorsque son chiffre d’affaires aura été supérieur ou égal à celui de l’exercice 2019 pendant deux trimestres consécutifs,

— de débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire,

— d’être définitivement dispensée du paiement des loyers dus au titre de la période comprise entre le 14 mars et le 15 juin 2020,

— de réduire le montant des loyers dus au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020 à 30% de son montant contractuel,

— d’être définitivement dispensée du paiement des loyers dus au titre de la période comprise entre le 30 octobre 2020 et le 19 mai 2021,

— de réduire le montant des loyers dus au titre de la période comprise entre le 20 mai 2021 et le 31 mars 2022 à 30% de son montant contractuel,

— de débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes,

Plus subsidiairement,

— de reporter de deux années le paiement des loyers arriérés ou, à tout le moins, lui accorder les plus larges délais pour s’en acquitter,

— de débouter Monsieur [W] de ses demandes au titre de la clause pénale insérée dans les baux,

— de condamner Monsieur [W] à lui payer une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 23 mars 2022 et la date de l’audience de plaidoiries, initialement fixée au 23 juin 2022, a été reportée au 12 janvier 2023 puis au 07 décembre 2023.

Dans ses dernières conclusions d’actualisation de créance du 15 novembre 2023, Monsieur [R] [W] sollicite :

— le rejet des débats des jurisprudences invoquées par la locataire et non communiquées,

— de la débouter de toutes ses demandes,

— reconventionnellement, sa condamnation à lui payer une somme de 62 604 € à titre de loyers, charges et remboursement des taxes foncières 2020, 2021 et 2023, arrêtée au troisième trimestre 2023 inclus au titre du bail du 23 décembre 2010, et majorée des intérêts au taux légal à compter :

*du 1er octobre 2020 pour 17 € TTC au titre du solde du loyer du troisième trimestre 2020,

*du 1er octobre 2020 pour 1 034 € pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2020,

*du 1er janvier 2021 pour 5 136 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2020,

*du 1er avril 2021 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du premier trimestre 2021,

*du 1er juillet 2021 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2021,

*du 1er octobre 2021 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du troisième trimestre 2021,

*du 1er octobre 2021 pour 1 045 € TTC pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2021,

*du 1er janvier 2022 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2021,

*du 1er avril 2023 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du premier trimestre 2023,

*du 1er juillet 2023 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2023,

*du 1er octobre 2023 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du troisième trimestre 2023,

*du 1er octobre 2023 pour 1 451 € pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2022,

*du 1er janvier 2023 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2022,

— sa condamnation à lui payer une somme de 80 482 € à titre de loyers, charges et remboursement des taxes foncières 2020, 2021 et 2023, arrêtée au troisième trimestre 2023 inclus au titre du bail du 1er avril 2014 et majorée des intérêts au taux légal à compter :

*du 1er octobre 2020 pour 1 466 € pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2020,

*du 1er janvier 2021 pour 6 540 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2020,

*du 1er avril 2021 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du premier trimestre 2021,

*du 1er juillet 2021 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2021,

*du 1er octobre 2021 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du troisième trimestre 2021,

*du 1er octobre 2021 pour 1 481 € TTC pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2021,

*du 1er janvier 2022 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2021,

*du 1er avril 2023 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du premier trimestre 2023,

*du 1er juillet 2023 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2023,

*du 1er octobre 2023 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du troisième trimestre 2023,

*du 1er octobre 2023 pour 2 056 € pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2022,

— la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— la condamnation de la demanderesse à lui payer les sommes de 6 260,40 € et de 8 048,20 € au titre des clauses pénales des baux,

— sa condamnation à lui payer une somme de 10 000 € à titre d’indemnisation pour réticence dolosive à l’exécution de ses obligations contractuelles,

— sa condamnation à lui payer une somme de 10 000 € à titre d’indemnisation pour procédure abusive,

— sa condamnation à lui payer une somme de 19 000 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles,

— outre sa condamnation aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet des débats de jurisprudences invoquées par la demanderesse

Il ne s’agit pas d’une véritable demande mais en réalité d’un moyen, tendant à écarter des arguments adverses, qui n’est pas repris dans le corps des écritures du défendeur.

Il n’y a pas lieu dès lors de statuer sur ce point.

Sur la demande de révision des loyers pour imprévision

La demanderesse sollicite en premier lieu une réduction de ses loyers au visa de l’article 1195 du code civil, exposant que les mesures de confinement de la population, l’interdiction d’ouverture frappant les restaurants et les sites touristiques, la fermeture des frontières et les restrictions de circulation prises par les autorités, françaises, européennes et étrangères dans le cadre de la gestion de la pandémie de Covid-19 ont incontestablement empêché l’exploitation de son commerce, que cette épidémie et ces mesures étaient totalement imprévisibles lors de la signature des baux, qu’elles ont provoqué une chute de son chiffre d’affaire la contraignant à fermer l’hôtel et perturbé fortement son activité pendant deux ans.

Elle fait valoir que si ce texte est issu d’une réforme postérieure aux deux baux consentis par Monsieur [W], le contrat doit être adapté au changement imprévisible de circonstances lié à l’épidémie de Covid-19, ainsi qu’aux mesures prises pour l’endiguer, et que la cour de cassation a admis de tenir compte de l’évolution du droit des contrats résultant de la réforme issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Le bailleur lui oppose que les dispositions de l’article 1195 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce à des contrats datant de 2011 et de 2014, que la locataire a cessé d’exécuter ses obligations pendant la renégociation et rompu la négociation en portant l’affaire sur le plan judiciaire, qu’il a fait preuve de bonne foi contractuelle en consentant des échelonnements et un abandon de loyer, tandis que la locataire n’a rien payé alors qu’elle avait une activité, même réduite, qu’elle n’a pas jugé utile de recourir aux dispositifs d’aide gouvernementale (prêt garanti par l’État et mobilisation du fonds de garantie) ni de demander des mesures identiques à ses autres créanciers, et qu’elle n’a pas fourni de justificatif, notamment comptable, sur sa situation personnelle, ni justifié d’une insuffisance de trésorerie démontrant que l’exécution des baux devenait excessivement onéreuse.

L’article 1195 du code civil dispose que " Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. (…) À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ".

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En vertu de ce texte, toute application rétroactive de l’imprévision, même sous couvert d’interprétation du droit ancien à la lumière du droit nouveau, est constamment refusée.

Les deux baux, en l’espèce, étant datés des 23 décembre 2010 et 1er avril 2014, soit antérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de constater que l’article 1195 du code civil, issu de cette réforme, n’est pas applicable en l’espèce.

Dès lors, la demande de révision des loyers pour imprévision sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de dispense ou de réduction de loyers fondée sur l’exception d’inexécution, la force majeure et la perte de la chose louée

La demanderesse sollicite une dispense ou une réduction de loyers en invoquant :

— au visa des articles 1219 et 1220 du code civil, l’exception d’inexécution liée à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée, dont elle a été privée de la jouissance,

— subsidiairement, au visa de l’article 1218 du code civil, la force majeure,

— plus subsidiairement, au visa de l’article 1722 du code civil, la perte de la chose louée.

Le défendeur réplique qu’aucune des dispositions législatives ou réglementaire prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire ne contraignait les hôtels à fermer leur établissement et à cesser leur activité, que l’article 1719 du code civil n’oblige pas le bailleur à garantir le preneur contre les mesures administratives affectant les lieux loués, que l’article 1218 n’est pas applicable rétroactivement aux baux antérieurs à son entrée en vigueur et que les conditions pour en bénéficier ne sont pas réunies, et qu’il ne saurait y avoir de perte de la chose louée alors que la locataire en a toujours eu la jouissance.

*Sur le moyen tiré d’une exception d’inexécution liée à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée

L’article 1719 du code civil dispose que :

«  Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1°De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…)”

Selon l’article 1219 du même code, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Ce dernier texte, issu de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, n’est pas applicable aux contrats conclus avant cette date ; toutefois, l’exception d’inexécution pouvait être invoquée, sous l’empire du droit antérieur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil.

Néanmoins, il est constaté que les locaux loués ont bien été mis à disposition de la locataire par le bailleur et que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions d’exploitation dues aux mesures sanitaires qui ont pu affecter son activité d’hôtellerie sont le seul fait du législateur.

Il n’est donc pas justifié d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que la locataire soit dispensée d’exécuter son obligation, en contrepartie, de payer les loyers.

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution ne peut donc qu’être rejeté.

*Sur le moyen tiré de la force majeure

L’article 1218 du code civil, qui est également issu de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, n’est pas applicable au contrats conclus avant cette date ; toutefois, la force majeure en matière contractuelle était déjà, auparavant, permise par l’ancien article 1148 du code civil, lequel dispose que :

« Il n’y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ».

Cependant, il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de payer une somme d’argent ne peut s’exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d’une obligation qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d’un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.

Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la demanderesse est débitrice du paiement de sommes d’argent et que ce n’est pas l’exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu’elle en attendait, la jouissance des lieux loués.

*Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que :

«  Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. "

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais « juridique » et résulter de l’impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Mais la demanderesse exerce une activité d’hôtellerie qui n’a pas été concernée par les mesures d’interdiction de recevoir du public.

En tout état de cause, il est maintenant constant que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d’exonérer, totalement ou partiellement, la locataire de son obligation de paiement des loyers.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que la locataire échoue à démontrer qu’elle n’était pas tenue de payer les loyers et charges.

Il convient, dès lors, de rejeter sa demande subsidiaire de dispense ou de réduction de loyer.

Sur la demande de délai de grâce

L’ancien 1244-1, devenu l’article 1343-5 du code civil, prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, force est de constater que la locataire a déjà bénéficié, de fait, des plus larges délais pour apurer sa dette ; il n’apparaît donc pas opportun de lui permettre d’en différer encore le règlement.

La demande de délai de grâce sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur

*Sur la demande de paiement d’un arriéré locatif

Il y a lieu de constater que la demanderesse, qui a sollicité une révision, une dispense ou une réduction des loyers, n’a en revanche émis aucune contestation concernant le calcul et le fondement juridique de l’arriéré locatif, détaillés par le défendeur dans ses écritures.

Il convient dès lors de constater le bien-fondé de cette demande et d’y faire droit.

Conformément à l’ancien article 1154 du code civil, devenu l’article 1343-2 du code civil, dont l’application est de droit, les intérêts produits par la dette seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

*Sur la demande au titre des clauses pénales

Le bailleur sollicite le paiement de pénalités au titre des clauses pénales prévues dans les deux baux, rappelant que l’activité hôtelière n’a jamais été concernée par les mesures de fermeture administratives.

La locataire conclut, au visa de l’article 1231-5 du code civil, au rejet de ses demandes « compte tenu des circonstances particulières consécutives à la crise sanitaire et aux répercussions qu’elle a eues sur le secteur de l’hôtellerie ».

L’ancien article 1152 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que :

«  Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…). "

En l’espèce, les deux baux contiennent une clause ainsi rédigée :

« À défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire, et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur. »

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

Il convient de relever que le tribunal a le pouvoir de réduire la pénalité contractuelle mais aucunement de la supprimer totalement, comme le réclame la demanderesse qui conclut au rejet de la demande à ce titre.

L’attribution d’une indemnité de 10% des sommes impayées n’apparaît en tout état de cause pas excessive.

Il convient par conséquent de condamner la locataire au paiement des sommes de 6 260,40 € et de 8 048,20 € à ce titre.

*Sur la demande d’indemnité pour réticence dolosive

Selon l’ancien article 1153, devenu l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; selon l’alinéa 3 de ce même article, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le défendeur sollicite le paiement d’une indemnité de 10 000 € par la demanderesse, faisant valoir qu’en réclamant une renégociation du contrat alors qu’elle avait cessé d’exécuter ses obligations, elle s’est montrée de mauvaise foi, et lui a causé un préjudice indépendant du retard, puisque ses loyers représentant près de 88% de ses revenus (le reste étant une pension nette imposable de 8 771 € par an), ses retards et impayés ont impacté considérablement son train de vie.

Toutefois, il y a lieu de constater que ce dommage, qui apparaît être d’ordre essentiellement moral dès lors qu’il n’est pas fait état de pertes financières qui en auraient résulté, est déjà suffisamment compensé par l’indemnité allouée au titre des clauses pénales, de plus de 14 000 €, qui elle-même s’ajoute aux intérêts de retard capitalisés produits par la créance et qui ont vocation à réparer le préjudice causé par le retard lui-même.

Ainsi, n’étant pas justifié d’un dommage qui ne serait pas suffisamment réparé par les intérêts et pénalités contractuelles que la locataire devra payer, il convient de rejeter la demande d’indemnisation pour résistance abusive.

*Sur la demande d’indemnité pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation.

Il est constant que l’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, une condamnation au paiement de dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le défendeur, faisant valoir que la demanderesse a reconnu que le fondement légal de sa demande principale était inapplicable et n’a pas contesté que les locaux lui permettaient d’exercer les activités auxquelles ils sont contractuellement destinés, a engagé la procédure de façon dilatoire afin de ne pas payer le moindre centime pendant toute la procédure.

Toutefois, le simple fait de succomber en toutes ses prétentions ne suffit pas à caractériser que l’action en justice a été engagée abusivement et force est de constater qu’au moment où la demanderesse a engagé son action, les moyens invoqués au soutien de ses prétentions étant fortement débattus en matière de baux commerciaux, elle a pu croire qu’elle obtiendrait gain de cause ; la légèreté blâmable reprochée par le bailleur n’est donc pas caractérisée.

En tout état de cause, il ne caractérise aucunement le préjudice dont il demande réparation, étant rappelé que le retard de paiement est compensé par les intérêts produits par la dette ainsi que par les pénalités allouées et que les frais de procédure sont couverts par les sommes allouées au titre des dépens et frais irrépétibles.

En conséquence, sa demande d’indemnisation pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de 7 000 € au défendeur au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

REJETTE toutes les demandes de la S.A.S. [5],

CONDAMNE la S.A.S. [5] à payer à Monsieur [R] [W] :

— une somme de soixante-deux-mille-six-cent-quatre euros (62 604 €) à titre de loyers, charges et remboursement des taxes foncières 2020, 2021 et 2023, arrêtée au troisième trimestre 2023 inclus au titre du bail du 23 décembre 2010, et majorée des intérêts au taux légal produits, jusqu’à parfait paiement, à compter :

*du 1er octobre 2020 pour 17 € TTC au titre du solde du loyer du troisième trimestre 2020,

*du 1er octobre 2020 pour 1 034 € pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2020,

*du 1er janvier 2021 pour 5 136 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2020,

*du 1er avril 2021 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du premier trimestre 2021,

*du 1er juillet 2021 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2021,

*du 1er octobre 2021 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du troisième trimestre 2021,

*du 1er octobre 2021 pour 1 045 € TTC pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2021,

*du 1er janvier 2022 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2021,

*du 1er avril 2023 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du premier trimestre 2023,

*du 1er juillet 2023 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2023,

*du 1er octobre 2023 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du troisième trimestre 2023,

*du 1er octobre 2023 pour 1 451 € pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2022,

*du 1er janvier 2023 pour 7 703 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2022,

— une somme de quatre-vingt-mille-quatre-cent-quatre-vingt-deux euros (80 482 €) à titre de loyers, charges et remboursement des taxes foncières 2020, 2021 et 2023, arrêtée au troisième trimestre 2023 inclus au titre du bail du 1er avril 2014 et majorée des intérêts au taux légal produits, jusqu’à parfait paiement, à compter :

*du 1er octobre 2020 pour 1 466 € pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2020,

*du 1er janvier 2021 pour 6 540 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2020,

*du 1er avril 2021 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du premier trimestre 2021,

*du 1er juillet 2021 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2021,

*du 1er octobre 2021 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du troisième trimestre 2021,

*du 1er octobre 2021 pour 1 481 € TTC pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2021,

*du 1er janvier 2022 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du quatrième trimestre 2021,

*du 1er avril 2023 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du premier trimestre 2023,

*du 1er juillet 2023 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2023,

*du 1er octobre 2023 pour 9 810 € TTC au titre du loyer du troisième trimestre 2023,

*du 1er octobre 2023 pour 2 056 € pour le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2022,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ainsi produits dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

CONDAMNE la S.A.S. [5] à payer à Monsieur [R] [W] les sommes de six-mille-deux-cent-soixante euros et quarante centimes (6 260,40 €) et de huit-mille-quarante-huit euros et vingt centimes (8 048,20 €) à titre de pénalités contractuelles,

CONDAMNE la S.A.S. [5] aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de sept-mille euros (7 000 €) à Monsieur [R] [W] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

AUTORISE Maître Leonel de MENOU à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [R] [W],

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024

Le GreffierLe Président

Henriette DUROLucie FONTANELLA