N° RG 24/03214 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNPQ

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[P] [V] [Z],

M^e Eléonore MARIETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000013

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [Y] [S]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e RENDA de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [V] [Z]

demeurant 10 Avenue de Bretagne – Logement n°12 – 28300 MAINVILLIERS

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [T] [Z]

né le 22 Décembre 1981 à TANGO (MALI) (MALI)

domicilié : chez Croix Rouge Française, 38 avenue d’ORLEANS – 28000 CHARTRES

représenté par M^e Eléonore MARIETTE, demeurant 15 Rue Muret – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000013

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire,

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 18 Mars 2025 et mise en délibéré au 21 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 octobre 2016, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [P] [V] [Z] et Monsieur [W] [T] [Z] un bail portant sur un logement sis à Mainvilliers .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 22 février 2024 , d’avoir à payer la somme de 202,81 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 9 septembre 2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 529,63 € au titre des loyers échus au 6 août 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 3 825,10 € au 28 février 2025 inclus, et maintient ses demandes, s’opposant à tous délais de paiement.

Seul Monsieur [Z] est représentée par son avocat qui expose qu’il a quitté le domicile conjugal en 2017, qu’il paie une pension alimentaire pour les 5 enfants communs avec Madame [Z], qu’il travaille et perçoit un salaire de 1400€, demande le débouté du bailleur car il n’est plus locataire, subsidiairement, demande des délais de paiement et s’oppose aux demandes de l’astreinte et des frais de justice ;.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 11 octobre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Monsieur [Z] produit un courrier du 13 mars 2020 adressé au bailleur indiquant qu’il ne réside plus au logement , qu’il est séparé de son épouse depuis novembre 2017 et demandant un logement dans le même immeuble, mais ne justifie pas de la réception de ce courrier par le bailleur ;

ce courrier ne peut être considéré comme un congé ;

les locataires sont défaillants dans le paiement des loyers, ce qui constitue un manquement, ce d’autant qu’entre le mois d’octobre 2023 et octobre 2024 , seules les allocations APL étaient payées.

le tribunal dit que les manquements du locataire ne sont pas de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu et ordonne leur expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni de fixer une astreinte.;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

En conséquence, les locataires seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 825,10 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 28 février 2025.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il ressort des explications de M.[Z] qu’il perçoit un salaire de 1400 € environ, qu’il a cinq enfants à charge et paie une pension alimentaire,

Il propose d’apurer la dette par mensualités de 50 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui ne semble pas adaptée à son budget.

En l’absence de Madame [Z], le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de statuer sur une demande de délais ;

dans ces conditions, le tribunal déboute les parties de leur demande de délais de paiement ;

sur les autres demandes

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition du public par le greffe ;

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement sis 10, Avenue de Bretagne 28300 MAINVILLIERS;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [V] [Z] et Monsieur [W] [T] [Z] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 3 825,10 € euros correspondant aux loyers et charges impayés au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024;

PRONONCE l’expulsion de Madame [P] [V] [Z] et Monsieur [W] [T] [Z] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [V] [Z] et Monsieur [W] [T] [Z] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN , à compter du 1er mars 2025, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE solidairement Madame [P] [V] [Z] et Monsieur [W] [T] [Z] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les Madame [P] [V] [Z] et Monsieur [W] [T] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI