N° RG 25/00278 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GR35

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [K], [T] [K]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [V] [K],

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [K],

comparant en personne

demeurant tous deux 25 rue de Bruxelles – Logt 7 – 28110 LUCÉ

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

en présence d'[O] [P], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 30 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 27 avril 2022, l’OPH d’Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN a donné à bail à Madame [V] [K] et à Monsieur [T] [K] un appartement situé 25 rue de Bruxelles, logement n°7 à LUCE 28220, pour un loyer mensuel de 421,18 € hors charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITAT EURELIEN a, par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, fait signifier à Madame [V] [K] et à Monsieur [T] [K] un commandement de payer la somme en principal de 758,94 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [V] [K] et de Monsieur [T] [K] le 14 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, l’OPH HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Madame [V] [K] et Monsieur [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement. L’OPH HABITAT EURELIEN sollicite :

— de voir prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner, passé un délai de 8 jours à compter de jugement à intervenir, l’expulsion de Madame [V] [K] et de Monsieur [T] [K] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 991,07 € pour arriéré de loyers et charges à la date du 10 décembre 2024,

— des mensualités échues au 1er décembre 2024 jusqu’au jour du jugement à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— des intérêts légaux sur ces sommes,

— d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens comprenant notamment le commandement de payer du 11 octobre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience, l’OPH HABITAT EURELIEN – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise le montant de sa dette à la somme de 693,17 €. Il indique que les locataires ont effectué un versement important en avril 2025 et ajoute ne pas être opposés à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Bien que régulièrement convoquée par remise de l’assignation en l’étude, Madame [V] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée. Monsieur [T] [H], cité en l’étude, a comparu personnellement. Il indique avoir effectué un versement de 200 euros le 21 juin 2025. Il sollicite des délais de paiement et propose de verser 50,00 euros par mois en sus du loyer courant. Il ajoute que Madame [V] [K] a retrouvé du travail. Par ailleurs, il précise ne plus percevoir d’aide personnalisée au logement.

Il a été donné lecture de la fiche de synthèse de la préfecture.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Selon l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ».

En l’espèce, HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025.

En outre, la caisse d’allocations familiales d’Eure et Loir a été avisée de la situation d’impayé de Madame [V] [K] et de Monsieur [T] [K] le 31 octobre 2024. Par ailleurs, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 14 octobre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur le fond :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH HABITAT EURELIEN justifie que Madame [V] [K] et Monsieur [T] [K] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 693,17 € à la date de l’audience au titre des impayés locatifs.

Or, il ressort de la situation de compte de Madame [V] [K] et de Monsieur [T] [K] que des sommes ont été retenues au titre du loyer d’un garage. Cependant, il est relevé que le contrat de location signé par les parties le 27 avril 2022 ne mentionne pas la location d’un tel garage comme accessoire au logement. En outre, aucune somme n’est mentionnée à ce titre dans le contrat de bail et HABITAT EURELIEN ne produit aucune autre pièce destinée à justifier d’une part, l’existence d’un contrat de location du garage et d’autre part, les sommes retenues.

Dès lors, il convient de déduire de l’arriéré locatif les sommes réclamées au titre du loyer du garage à compter de la situation d’impayés de Madame [V] [K] et de Monsieur [T] [K].

Par conséquent, il convient de déduire la somme de 775,25 euros correspondant aux loyers du garage sollicités depuis le premier incident de paiement. Or la dette étant de 693,17 euros, Madame [V] [K] et Monsieur [T] [K] ont apuré l’intégralité de leur dette locative.

Dès lors que ceux-ci ont apuré leur dette locative avant même que le juge ne se prononce sur les délais de paiement, HABITAT EURELIEN sera débouté de sa demande en paiement et en résiliation de bail dès lors que la demande de résiliation judiciaire est fondée sur le manquement des locataires à leur obligation de régler le montant du loyer. Les demandes relatives à l’expulsion et au versement d’une indemnité d’occupation en découlant deviennent sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, HABITAT EURELIEN succombant à l’instance il convient de le débouter de sa demande de condamnation aux dépens.

En conséquence, il convient de laisser les dépens à la charge d’HABITAT EURELIEN.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, HABITAT EURELIEN ayant été débouté de sa demande au titre des dépens, il convient de rejeter la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE HABITAT EURELIEN recevable en sa demande ;

DEBOUTE HABITAT EURELIEN de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire ;

DEBOUTE HABITAT EURELIEN de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE HABITAT EURELIEN de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à la charge d’HABITAT EURELIEN les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION