RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 442/25JCP

N° RG 25/00195 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQUC

JUGEMENT DU 21 Août 2025

Entre :

OPH OPAC DE L’OISE

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Mme [H], comparante munie d’un pouvoir

Et :

Monsieur [E] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 26 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 21 Août 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 26/08/25 à l’OPAC et à Mr [B]

N° RG 25/00195 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQUC – jugement du 21 Août 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2013, l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a consenti à Madame [I] [B], preneur, un bail portant sur un logement T3 n°1557 situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial payable à terme échu de 301,06 euros hors charges.

Aux termes de la copie intégrale de l’acte de décès n°425 établie le 19 avril 2024 par la Mairie de [Localité 6], Madame [I] [B] est décédée le 18 avril 2024, le frère du preneur ayant sollicité du bailleur le transfert du bail, ce dernier l’informant par courrier du 22 août 2024 que les conditions légales ne sont pas remplies, notamment s’agissant d’une typologie non adaptée à sa situation.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE a fait assigner Monsieur [E] [B], occupant sans droit ni titre des lieux susmentionnés, à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 26 juin 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [I] [B] suite à son décès ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que de tous occupants de son chef du logement si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [E] [B] à régler la somme de 5.281,10 euros au titre des indemnités d’occupation et charges dues depuis le décès du dernier preneur, terme d’avril 2025 inclus ;

— condamner Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel majoré des charges, révisables comme lui, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [E] [B] au paiement, outre des entiers dépens, de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

En demande, l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE, dûment représenté, a déposé ses pièces et écritures en maintenant ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance et en actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 5.757,38 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2025 versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur entend faire valoir que la demande de transfert de bail du logement sollicitée par le fils de son ancien preneur ne peut aboutir en ce qu’il ne justifie pas répondre aux prescriptions légales, la typologie s’agissant d’un logement de type T3 n’étant pas adapté au seul défendeur, les loyers étant au demeurant restés impayés à compter du décès de Madame [B], le défendeur ayant au surplus refusé une proposition de relogement de type T2.

En défense, bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude le 19 mai 2025, Monsieur [E] [B], n’a pas comparu à l’audience du 26 juin 2025, ni ne s’est fait représenter.

Il sera donc statué par décision réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’est pas venu soutenir ses prétentions à l’audience, le Tribunal peut en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’occupation sans droit ni titre

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le Juge des Contentieux de la Protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent des immeubles bâtis, sans droit ni titre, notamment aux fins d’habitation.

En application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location du logement principal peut être transféré au profit d’un ayant-cause du locataire qui en ferait la demande, en l’espèce ascendant, descendant ou conjoint, et sous réserve qu’il remplisse les conditions d’attribution des logements sociaux. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE a valablement consenti à Madame [I] [B] un bail d’habitation portant sur un logement de type T3 n°1557, moyennant un loyer mensuel initial payable à terme échu du logement de 301,06 euros, hors charges.

Il n’est pas contesté que le logement n’a pas été libéré au décès de Madame [I] [B], que le bailleur a rappelé à Monsieur [E] [B] dans un courrier du 22 août 2024 que la régularisation ne pouvant intervenir notamment s’agissant d’un logement de type 3 occupé par le seul défendeur, les conditions légales cumulatives audit transfert n’étant au demeurant pas remplies Monsieur [E] [B], frère du preneur, n’étant pas visé en qualité d’ayant droit selon les termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Force est de constater qu’à défaut de justifier des éléments susceptibles de fonder la demande de transfert du droit au bail, le bailleur a mis en demeure Monsieur [E] [B] le 25 avril 2025, suivant courrier du 2 avril 2025, de quitter les lieux occupés sans droit ni titre et de les restituer dans un délai de 15 jours.

Monsieur [E] [B] n’ayant pas justifié remplir les conditions d’attributions dudit logement nécessaires au transfert du bail, ni à première demande, ni après mise en demeure ou assignation devant la présente juridiction, l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE est en conséquence bien fondé à faire judiciairement constater la résiliation de plein droit du contrat de location du logement consenti le 18 janvier 2013 à Madame [I] [B] à compter du décès de cette dernière.

A défaut de transfert du droit au bail au bénéfice du défendeur, force est de relever que Monsieur [E] [B] occupe les lieux objet des présentes sans droit ni titre. Cette occupation constitue une violation flagrante du droit de propriété de l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE et caractérise ainsi un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Sur l’expulsion du défendeur et la fixation d’une indemnité d’occupation

Monsieur [E] [B] étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail au décès de Madame [I] [B], il convient à défaut de libération volontaire des lieux d’ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [B] jusqu’à libération définitive des lieux et restitution des clefs au montant du loyer prévu par le contrat de location résilié. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que les loyers, les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

L’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE justifie d’un décompte qui établit l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation échues au titre du logement, de l’échéance proratisée d’avril 2024 incluse, suivant la date de décès du preneur intervenu le 18 avril 2024, à l’échéance de mai 2025 comprise, à la somme de 5.757,38 euros.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution du défendeur.

Monsieur [E] [B] ne justifiant pas s’être libéré du montant des indemnités d’occupation dues sur la période susmentionnée sera donc condamné à payer à l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE la somme de 5.757,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement compte tenu de la nature indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens de l’instance. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Tenu aux dépens, Monsieur [E] [B] sera condamné à verser au demandeur une indemnité qu’il convient de fixer à la somme de 250 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit au 18 avril 2024 du bail consenti le 18 janvier 2013 sur le logement n°1557 situé [Adresse 2] à [Localité 4] par l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, à Madame [I] [B], preneur décédé, en l’absence de transfert du droit audit bail à son frère Monsieur [E] [B], ce dernier ne justifiant pas remplir les conditions prévues aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONSTATE en conséquence l’occupation desdits lieux sans droit ni titre de Monsieur [E] [B] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [B] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE au titre des loyers et indemnités d’occupation dues charges comprises échues depuis le décès de Madame [I] [B] terme de mai 2025 inclus, la somme de 5.757,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE une indemnité d’occupation mensuelle afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail concerné résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer des baux résiliés et que la société l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens de l’instance tandis que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Le présent jugement a été prononcé par mise à disposition au greffe le 21 août 2025, par le Juge assisté du Greffier, et signé par elles.

LE GREFFIER LE JUGE