TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01501 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UC5N

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[E] [X] [K] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [E] [X] [K] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mars 2022, la SA [Adresse 7] a donné à bail à M. [E] [K] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 282,27 € et 85,27€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.773,67 euros.

La SA [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 novembre 2024.

Par un acte de commissaire de Justice du 05 mars 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner M. [E] [K] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de M. [E] [K] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin, sous astreinte de 16 euros par jour de retard dès la signification de l’ordonnance à venir ;

— et le condamner au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.575,81 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 mars 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 5.931,66 €. Elle précise que cette somme correspond pour partie à l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 3.982,31 € et pour le reste à un SLS qui a été appliqué à compter de 2025. Elle soutient que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants et s’oppose aux délais de paiement à la suspension de la clause résolutoire sollicités par le défendeur. Elle sollicite également de lui ordonner de produire son avis d’imposition.

M. [E] [K] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement de l’arriéré en 36 mois. Il indique avoir rencontré des difficultés finacières, qu’il vit seul et qu’il travaille en alternance et perçoit un revenu mensuel de 1000 euros environ. Il précise qu’il ne peut disposer de son avis d’imposition avant le mois de juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 6.2) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.773,67 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 7] produit un décompte démontrant que M. [E] [K] [H] reste devoir la somme de 3.982,31 € à la date du 19 juin 2025, quittancement de mai 2025 inclus.

Pour autant, il ressort du décompte que le bailleur a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire de 794,74 euros en février 2025 puis 384,87€ pour les mois de mars à mai 2025, soit un montant total de 1.949,35 euros.

S’agissant de la demande au titre du supplément de loyer de solidarité, l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent exiger des locataires dont les ressources dépassent les plafonds fixés pour l’attribution du logement à loyer modéré qu’ils occupent le paiement d’un supplément en sus du loyer principal et des charges locatives. Le montant de ce supplément est déterminé selon un barème qu’ils établissent par immeuble ou groupe d’immeubles, en fonction de l’importance du dépassement constaté, du loyer acquitté ainsi que du nombre et de l’âge des personnes vivant au foyer. A défaut d’opposition motivée du représentant de l’Etat dans le département dans le délai d’un mois, ce barème est exécutoire.

L’article L441-9 du même code prévoit que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal au coefficient maximal adopté par l’organisme ou, à défaut, égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. ».

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit le courrier de demande d’enquête envoyé à M. [E] [K] [H], la mise en demeure de répondre à cette enquête en date du 06 janvier 2025 et un procès-verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui-ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la SA [Adresse 7] pour les enquêtes SLS pour l’année 2025 et dans lequel figure un listing comportant le nom de M. [E] [K] [H].

Néanmoins, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours. En effet, à compter de la résiliation du bail il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire, cette indemnité visant à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation des lieux, lequel n’est pas dépendant des ressources de l’occupant sans droit ni titre mais de la seule indisponibilité des lieux pour lui. Le supplément de loyer de solidarité ne pouvant être identifié comme une contrepartie à la cession en jouissance du bien immobilier, il n’a donc vocation à s’appliquer qu’aux locataires disposant d’un titre légal d’occupation et non aux occupants sans droit ni titre.

Dès lors que les surloyers (SLS) sont sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 14 janvier 2025, ils seront écartés.

M. [E] [K] [H] ne conteste pas le principe de la dette telle qu’arrêtée.

Il sera donc condamné à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 3982,31 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [E] [K] [H] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, les derniers versements datant de mars 2025.

En outre, hormis les règlements de mars 2025, aucun paiement n’a été réalisé depuis le mois de juin 2024 et la dette ne cesse de croître. M. [E] [K] [H] ne démontre donc pas être en situation de régler sa dette locative en plus du loyer courant.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [E] [K] [H] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 14 janvier 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [E] [K] [H] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [E] [K] [H] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [E] [K] [H] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [E] [K] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [E] [K] [H] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juin 2025, sans application de surloyer.

Compte tenu de l’expulsion de M. [E] [K] [H];, il n’y a pas lieu de le condamner à produire son avis d’imposition et la demande de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE en ce sens sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [K] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 7], M. [E] [K] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2022 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et M. [E] [K] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 janvier 2025;

DEBOUTONS M. [E] [K] [H] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [E] [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 7] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’à défaut pour M. [E] [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [E] [K] [H] à verser à la SA [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 3.982,31 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 19 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mai 2025 incluse);

CONDAMNONS M. [E] [K] [H] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 14 janvier 2025 au 31 mai 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

REJETONS les demandes de SA [Adresse 7] au titre du supplément de loyer de solidarité ;

CONDAMNONS M. [E] [K] [H] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS M. [E] [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente