TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02660 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMGE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Décembre 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé HABITAT [Localité 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[L] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé HABITAT [Localité 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [I] [D], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [L] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 août 2021, l’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [L] [N] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 5] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 402,86 euros et une provision sur charges mensuelle de 135,99 euros.

L’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 29 mars 2024.

Le 28 avril 2025, l’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, l’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé :

— en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, constater la résiliation du bail et prononcer en conséquence l’expulsion de Madame [N] [L] des lieux appartenant au demandeur, objets de la location, qu’elle occupe sans droit au [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

— en application de l’article 849 alinéa 2 du Code de procédure civile, condamner le requis au paiement par provision de la somme de 1.610,71 euros, y ajoutés les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances posterieures impayées s’il y a lieu

— en application des articles 1382 et 1728 du Code civil, condamner Madame [N] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et de charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux

— en application de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner le requis au paiement de la somme de 150 euros

— en application de l’article 696 du Code de procédure civile, condamner le requis au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juillet 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, l’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT, représentée par Madame [I] [D] munie d’un pouvoir de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 448 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

L’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 224 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 18 juillet 2025, Madame [L] [N] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 mars 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 août 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1 « La résiliation du contrat pour défaut de paiement » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 850 euros a été signifié le 28 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [L] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 160 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT produit un décompte du 16 octobre 2025 démontrant que Madame [L] [N] reste devoir la somme de 448 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [L] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 448 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [L] [N] et l’E.P.I.C [Localité 9] METROPOLE HABITAT, dans un plan d’apurement démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement d’une mensualité de 224 euros chacune et d’une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de l’E.P.I.C [Localité 9] METROPOLE HABITAT, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [L] [N] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT, Madame [L] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2021 entre l’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT et Madame [L] [N] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 5] à [Localité 10] sont réunies à la date du 29 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [L] [N] à verser à l’E.P.I.C [Localité 9] MÉTROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 448 euros (décompte arrêté au 16 octobre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [L] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 224 euros chacune et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [L] [N] soit condamnée à verser à l’E.P.I.C [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [L] [N] à verser à l’E.P.I.C [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,