N° RG 24/02701 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMJR

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sonia GAMEIRO, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[T] [M],

[F] [C]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [H]

demeurant Ferme de Reverseaux – 28150 VIABON

représenté par l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, demeurant 54 avenue Borriglione – 06100 NICE, avocats au barreau de NICE, vestiaire : 363 plaidant substituée par M^e Sonia GAMEIRO, demeurant 3 Rue au Lin – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30, postulant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [M]

née le 06 Septembre 1986 à MANTES LA JOLIE (78200)

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [C]

non comparant, ni représenté

Tous deux demeurant 5 bis, rue François Huet – 28150 LES VILLAGES VOVÉENS

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 13 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mai 2019, Monsieur [K] [H] a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 5 bis rue François Huet, 28150 LES VILLAGES VOVEENS, à Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros.

L’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [H] a fait signifier le 30 avril 2024 pour une somme en principal de 2 119 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 août 2024, Monsieur [K] [H] a fait assigner Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 30 juin 2024 et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

2 252 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 juillet 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 119 euros et à compter du 23 août 2024, date de l’assignation, pour le surplus, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir, l’indexation de la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice,la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,les entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonciation au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir 26 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024 et renvoyée à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [K] [H], régulièrement représenté par son conseil, indique maintenir les demandes de son assignation.

Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 26 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 06 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 23 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 30 avril 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 30 avril 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 30 juin 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, l’absence de comparution de Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de leur situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [K] [H], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 juin 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges, comme si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans l’article du contrat de bail intitulé « CLAUSE DE SOLIDARITE ».

L’indexation de cette indemnité d’occupation résulte des termes ci-dessus selon lesquels elle est fixée.

En outre, cette indemnité intègre le montant des charges dues, de sorte que la demande du demandeur tendant à obtenir le remboursement des charges locatives est déjà satisfaite.

En outre, une régularisation de charges ne révèle pas nécessairement une somme due par le locataire mais peut également entraîner une restitution de la part du bailleur.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] restent devoir une somme de 2 252 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] et notamment de l’article intitulé “CLAUSE DE SOLIDARITE”.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 date du commandement de payer sur la somme de 2 119,00 euros et à compter du 23 août 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [K] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] à lui payer la somme de 400,00 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [K] [H] recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [K] [H], Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] à compter du 30 juin 2024 et portant sur les lieux situés au 5 bis rue François Huet, 28150 LES VILLAGES VOVEENS ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [K] [H] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] à payer à Monsieur [K] [H], la somme de 2 252,00 euros (deux mille deux cent cinquante-deux euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 119,00 euros et à compter du 23 août 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] à payer à Monsieur [K] [H] la somme de 400,00 euros (quatre cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [F] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY