N° RG 24/00482 – N° Portalis DBZI-W-B7I-ESAT

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [E] épouse [B] – [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier COUESPEL DU MESNIL de la SELARL CM AVOCATS, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [S] [B] – [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier COUESPEL DU MESNIL de la SELARL CM AVOCATS, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. MVR CONSEIL – [Adresse 1]

représentée par son président, M. [R] [H], aux audiences des 05/09/2024, 07/11/2024, 23/01/2025, 20/03/2025

non comparante, ni représentée à l’audience du 15/05/2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Août 2025. La date du délibéré a été prorogée au 18 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 18 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e COUESPEL DU MESNIL

Copie à : S.A.S. MVR CONSEIL

DDETS

R.G. N° 24/00482. Jugement du 18 septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2022 à effet du 2 septembre 2022, monsieur [S] [B] et madame [O] [B] ont donné à bail meublé à la société MVR CONSEIL, société par actions simplifiée, un local d’habitation meublé situé [Adresse 3] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 920,00 €, outre 109,56 € à titre de provision sur charges d’eau, d’électricité et récupérables de la copropriété 32,00 € et à titre forfaitaire sur charges d’internet et d’entretien de la chaudière.

La société a son siège social à [Localité 4] ; les lieux sont occupés par son président, monsieur [R] [H], pour son domicile.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de Justice du 29 décembre 2023, monsieur et madame [B] ont fait notifier à la société MVR CONSEIL un commandement de payer la somme de 5307,80 € au titre des loyers et charges sur la période d’août 2023 à décembre 2023.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 juin 2024, monsieur et madame [B] ont fait assigner la société MVR CONSEIL devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,ordonner l’expulsion de la société MVR CONSEIL et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner la société MVR CONSEIL à lui payer :7430,92 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 29 février 2024, date d’expiration des effets du commandement,à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer de 920 € et des charges, jusqu’à libération des lieux, avec intérêts de droit,2000,00 € de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée,condamner la société MVR CONSEIL à lui régler 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 24 juin 2024 ;

Dans ses écritures reçues au greffe le 3 décembre 2024, la société MVR CONSEIL en réplique demande au Juge des contentieux de la protection de :

Constater que les loyers objet du commandement ont été réglés,Rejeter la demande de résiliation du bail,Constater l’absence de respect par le bailleur de ses obligations et notamment la garantie de jouissance paisible du logement,Ordonner aux frais du bailleur la réparation des radiateurs qui ne fonctionnent pas,Ordonner la remise par le bailleur des quittances de loyers et du décompte précis des charges de l’appartement,Condamner le bailleur à rembourser au locataire le montant des charges trop perçues soit la différence entre les provisions appelées et les charges réelles,Ordonner la compensation par le bailleur de la somme de 2100,00 € (14x150,00 €) au titre de la place de parking dont le locataire n’a pu jouir, faute par le bailleur de lui permettre l’accès, en réduction des loyers arriérés,Accorder au locataire les plus larges délais pour l’apurement des loyers arriérés postérieurs au commandement en sus du paiement des loyers courants, en lui permettant de régler 350,00 € par mois pendant douze mois, c’est-à-dire l’arriéré de loyer (5300,00 €) diminué du montant correspondant à la non jouissance du parking (2100,00 €) réparti sur douze mois.Condamner le bailleur aux dépens.

Le Juge des contentieux de la protection ne dispose pas d’une évaluation sociale de la situation de l’occupant.

A l’audience du 15 mai 2025,

Monsieur et madame [B] ont été représentés par leur Conseil.

Il a confirmé les demandes, précisant que la créance de loyers s’élevait désormais à la somme de 10615,61 € selon décompte arrêté au mois de mai 2025 compris.

Il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles, précisant que les quittances ont été communiquées, que le compte de charges révèle un reste dû de 780,51 € au profit du bailleur, que la carte de stationnement était à la disposition du locataire.

[R] [H], pour la société MVR CONSEIL, a comparu aux audiences des 5 septembre, 7 novembre 2024, 23 janvier et 20 mars 2025 et maintient ses demandes.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025, le délibéré a été prorogé au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé qu’il est fait application des dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate aux instances en cours.

Il ressort du bail produit par les parties, que celui-ci est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Si les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas aux logements loués notamment par une personne morale, en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, les parties peuvent toutefois décider de soumettre volontairement le bail d’habitation meublé consenti à une personne morale au régime de la loi du 6 juillet 1989, ce statut étant plus protecteur pour le locataire.

Sur la recevabilité de l’action

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 29 décembre 2023, délivré postérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il est délivré sous le régime des nouvelles dispositions qui prévoient un délai de six semaines pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire, mais s’agissant d’un ordre public de protection en matière de dispositions visant à protéger le locataire, le contrat des parties peut valablement prévoir un délai de deux mois qui lui est plus favorable, cette contradiction de délais ne venant pas entacher d’irrégularité le commandement délivré.

Selon l’historique de compte actualisé au 6 mai 2025, les loyers et charges des mois d’août 2023 à mars 2024 n’ont pas été réglés.

Le locataire a repris le versement du montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois d’avril 2024 jusqu’au mois de mars 2025, sans versement sur l’arriéré.

Il ressort ainsi du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Egalement, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, puisque les loyers des mois d’avril et mai 2025 n’ont pas été réglés, le juge ne peut faire droit à la demande de délais de paiement formée par la société MVR CONSEIL visant à suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 29 février 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de la société MVR CONSEIL et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

La société MVR CONSEIL occupe ainsi les lieux sans droit ni titre, et occasionne par ce fait, un préjudice à monsieur et madame [B] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges.

Cette indemnité sera due à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant, il résulte des éléments du dossier actualisés au mois de mai 2025 compris que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 10615,61 €.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, la société MVR CONSEIL ne conteste pas la dette, de sorte qu’au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions des bailleurs apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner la société MVR CONSEIL à verser à monsieur et madame [B] la somme de 10615,61 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au mois de mai 2025 compris.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 5307,80 € et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Monsieur et madame [B] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement ou causé par la mauvaise foi du défendeur.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

D’une part, selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver ;

D’autre part, aucun état des lieux n’est versé aux débats. En l’absence d’autre élément, il doit être considéré que la locataire a reçu le logement loué en bon état de réparations locatives conformément à l’article 1731 du code civil.

Le bailleur indique avoir délivré les quittances de loyer, ce qui n’a pas été contesté lors de l’audience du 23 janvier 2025 par le locataire.

Le bailleur indique avoir mis à la disposition du locataire un badge d’accès au parking, qu’il a ensuite remis lui-même au locataire, ce qui n’a plus été contesté lors de l’audience par le locataire.

Le bailleur verse aux débats un compte de charges avec des justificatifs laissant apparaitre un solde de charges à son profit ; le décompte n’est pas non plus contesté par le locataire.

Le locataire écrit s’être trouvé dans l’obligation de stationner en extérieur son véhicule qui aurait alors été endommagé, mais il n’apporte aucun justificatif de frais de stationnement et de frais de réparation.

R.G. N° 24/00482. Jugement du 18 septembre 2025

Enfin si le locataire évoque dans ses écrits une demande de dommages intérêts, à raison de l’absence de réaction du bailleur face à ses difficultés de trésorerie, il n’en fixe pas le montant dans le dispositif de ses conclusions.

Dès lors, la société MVR CONSEIL sera déboutée en l’ensemble de ses demandes.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de monsieur et madame [B] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1500,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MVR CONSEIL, partie perdante, sera condamnée aux dépens,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 29 février 2024;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour la société MVR CONSEIL d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, au montant des loyers et charges, et ce, à compter du 1er mars 2024;

CONDAMNE la société MVR CONSEIL à payer à monsieur et [S] [B] et madame [O] [B] la somme de 10615,61 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au mois de mai 2025 compris ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 5307,80 € et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE la société MVR CONSEIL à payer à monsieur et [S] [B] et madame [O] [B] une indemnité d’occupation qui ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 1er juin 2025, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DÉBOUTE monsieur et [S] [B] et madame [O] [B] de leur demande en dommages-intérêts,

DEBOUTE la société MVR CONSEIL de sa demande de délais et de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de la société MVR CONSEIL dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE la société MVR CONSEIL à verser à monsieur et [S] [B] et madame [O] [B] la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société MVR CONSEIL aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et les frais d’exécution,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT