TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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N° RG 24/01326 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMFZ

Minute : 24/00087

SA d’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE IRP

Représentant : M^e Yoram LEKER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0031

C/

Madame [C] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Novembre 2024

DEMANDEUR :

SA d’ HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE IRP

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yoram LEKER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0031

DÉFENDEUR :

Madame [C] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 16 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2024, par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2008, la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne a donné à bail à Madame [C] [M] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 429.05 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne a fait signifier à Madame [C] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 572.76 euros en principal, au titre des loyers impayés au 14 mars 2024. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne a fait assigner Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Madame [C] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ses effets séquestrés dans tel lieu qu’il plaira au bailleur,

«  condamner Madame [C] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 1174 euros arrêté au 30 avril 2024, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, avec les intérêts de droit,

«  condamner Madame [C] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer et des charges avec indexation, jusqu’à complète évacuation des lieux,

«  la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 24 mai 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne, représentée, maintient ses demandes. Elle indique que sa créance actualisée s’élève à 1689.26 euros au 6 septembre 2024. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Elle soutient, au visa des article 848 et suivants du code de procédure civile, que Madame [C] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 mars 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [C] [M], demande au juge des référés le bénéficie de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame expose avoir rencontré des difficultés financières suite à d’importants problèmes de santé et le paiement en retard des indemnités journalières. Elle vient de reprendre une activité et perçoit 1200 euros de ressources mensuelles avec deux enfants à charges.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer délivré et du décompte de la créance actualisé que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 122,64 euros imputée pour des frais et pénalités.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [M] à payer à la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne la somme de 1566.62 euros, au titre des sommes dues au 6 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 24 mai 2024 en vue d’une audience prévue le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose, depuis la loi du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il mentionne le délai de 2 mois prévu par ce texte.

Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées et des observations des parties que les sommes réclamées n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 avril 2008 à compter du 13 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [M] justifie de sa situation personnelle et financière et de la reprise de paiements des échéance courantes.

En outre le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais suspensifs.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [C] [M] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [C] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 mai 2024, Madame [C] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle en réparation du préjudice subi pour le propriétaire.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [M] à son paiement à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [C] [M] à payer à la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 avril 2008 entre la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne d’une part, et Madame [C] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 13 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [C] [M] à payer à la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne la somme de 1566.62 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 septembre 2024 échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Madame [C] [M] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [C] [M] à s’acquitter de la dette en 32 fois, en procédant à 31 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [C] [M] à payer à la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [C] [M] à payer à la SA d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT