TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e SPIRA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e VAROUDAKIS

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/09013

N° Portalis 352J-W-B7H-C2GSM

N° MINUTE :

Assignation du :

30 juin 2023

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Séverine SPIRA de la SCP CABINET SPIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0252

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Antonis VAROUDAKIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1259

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/09013 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GSM

DÉBATS

A l’audience du 9 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Valérie AVENEL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 20 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

__________________________________

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 1] est propriétaire des lots n° 2 (boutique) et 3 (local) situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les lots n° 2 et 3 communiquent par une ouverture réalisée par d’anciens propriétaires, et les poubelles de l’immeuble sont disposées dans la cour, sous les fenêtres du lot n° 3.

Les copropriétaires ont rejeté, lors de l’assemblée générale du 23 mai 2023, une résolution n° 27 relative à la recréation de la porte sur cour du lot n° 3, ainsi que la résolution n° 28 portant autorisation de déplacement des poubelles de l’immeuble.

C’est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice du 30 juin 2023, la SCI [Adresse 1] a fait signifier assignation, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 14ème, aux fins d’annulation des résolutions 27 et 28 de l’assemblée générale du 23 mai 2023, d’autorisation judiciaire de travaux et d’indemnisation de son préjudice, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance du 13 décembre 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement partiel d’instance et d’action de la SCI [Adresse 1] relatif à l’annulation des résolutions 27 et 28 de l’assemblée du 23 mai 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal, au visa des articles 9, 25, 30 et 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, et de la théorie des troubles anormaux de voisinage, de :

« Déclarer le demandeur recevable et fondé ;

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Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Autoriser la SCI [Adresse 1] à :

— déplacer les poubelles, en les posant à droite de l’appentis réalisé sans autorisation dans la cour de l’immeuble entourée d’un claustra en bois, avec ou sans toit, conformément aux projections 3D soumis à l’assemblée générale, et au devis, aux conditions que le Tribunal fixera ;

— recréer une porte d’accès sur l’extérieur au niveau de son lot 3, en déposant l’allège de la fenêtre située dans l’édicule longeant la cour de l’immeuble, en la transformant en porte-fenêtre, conformément aux APD, plans d’implantation, coupes et projections 3D soumis à l’assemblée générale, rapport du bureau d’études, et au devis, aux conditions que le Tribunal fixera ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] :

— au paiement en faveur de la SCI [Adresse 1] d’une indemnité de 12 000 euros, tout en précisant que la SCI [Adresse 1] sera dispensée de participer à cette charge, que supporteront seuls les autres copropriétaires, le cas échéant à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

— au paiement d’une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Séverine Spira, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonner que la requérante sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de toute participation aux dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat au cours de la présente instance, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi nº 2000 1208 du 13 décembre 2000 ;

Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, qui est de droit. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 14ème demande au tribunal, au visa des articles 14, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Dire irrecevables les pièces n° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 12,13, 15 et 17 communiquées dans l’intérêt de la SCI [Adresse 6] ;

Débouter la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

Condamner la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

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Condamner la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 9 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité des pièces n° 3 à 8, 12, 13, 15 et 17 produites par la demanderesse

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de certaines pièces versées aux débats par la demanderesse, en application de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1363 du code civil, et expose que celle-ci a produit diverses photographies et vidéos dont rien ne permet de certifier l’origine et la véracité, en l’absence de constat d’huissier ; qu’il en va de même concernant les attestations émanant de ses salariés, de collaborateurs du cabinet d’expertise comptable dont le dirigeant est le même que celui de la SCI [Adresse 1], et de sa compagne ; qu’en tout état de cause, ce cumul des fonctions de dirigeant et cette association entre la SCI et le cabinet Conseils d’expert justifie que soient écartées des débats les attestations produites par l’une en faveur de l’autre.

La SCI [Adresse 1] rétorque qu’il convient de faire la distinction entre deux personnes morales différentes, à savoir elle-même et son locataire, le cabinet d’expertise comptable dénommé Conseils d’expert ; que les attestations produites émanent de salariés dudit cabinet, non partie à la présente instance, et non d’elle-même ; que quand bien même les représentants légaux de ces deux entités juridiques distinctes seraient une seule et même personne, ces éléments de preuves sont recevables ; qu’au surplus, les photographies versées aux débats sont identiques à celles visées dans le procès-verbal de constat produit et celles annexées au courrier de demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée et annexées au procès-verbal de l’assemblée du 23 mai 2023.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1363 du code civil, « nul ne peut se constituer de titre à soi-même ». Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce, s’agissant des photos produites par la demanderesse (pièces 3 à 8), le tribunal relève qu’elles sont strictement identiques à celles figurant dans le procès-verbal de constat dressé le 11 décembre 2023, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] 14ème ne peut sérieusement soutenir qu’elles ne concerneraient pas la cour de l’immeuble en question. Dans ces conditions et quand bien même elles n’ont pas été prises par un huissier de justice, il n’y a pas lieu de les écarter des débats.

Par ailleurs, si aucune vidéo n’a été réalisée par un huissier ou un commissaire de justice, aucun motif ne justifie de les écarter des débats, la preuve des faits juridiques étant en principe libre.

S’agissant ensuite des attestations établies par les employés et collaborateurs ou clients du cabinet d’expertise comptable locataire de la SCI [Adresse 1] (pièces 17), le tribunal relève qu’elles n’émanent pas d’employés de la SCI [Adresse 1], seule cette dernière étant partie à l’instance. Si elles émanent de salariés du cabinet d’expertise comptable locataire de la SCI [Adresse 1], la circonstance que les représentants légaux de ces deux entités juridiques soient la même personne (M. [G]) ne constitue pas un motif d’irrecevabilité.

Pour autant, le lien de subordination existant entre les employés qui ont établi ces attestations et leur employeur, également gérant de la SCI [Adresse 1], amoindrit leur valeur probante, de sorte que le tribunal ne saurait fonder sa décision sur ces seuls éléments de preuve. Il en va de même s’agissant de l’attestation établie par la compagne de M. [G], par suite de la communauté d’intérêts existant entre eux (pièces 15).

La demande tendant à voir déclarer irrecevables les pièces n° 3 à 8, 12, 13, 15 et 17 produites par la demanderesse doit donc être rejetée.

2 – Sur les demandes d’autorisation judiciaire de travaux

La SCI [Adresse 1] sollicite une autorisation judiciaire de travaux, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, à la suite du rejet des résolutions n° 27 et 28 de l’assemblée générale du 23 mai 2023, selon le descriptif transmis en vue de ladite assemblée, et un projet complémentaire de croquis avec un petit toit en bois au-dessus des poubelles, communiqué après la convocation.

Elle estime que son projet est conforme à la destination de l’immeuble, constitue une nette amélioration par rapport à l’état des lieux, n’est assumé financièrement que par elle, est « raisonnable », conforme aux règles de l’art et à l’intérêt général, ne compromet ni la solidité, ni la stabilité de l’immeuble, ni la sécurité de ses occupants, et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires sur leurs lots ; que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le lot n°3 ne dispose justement plus d’un accès extérieur ; et que le rapport du bureau d’étude, favorable au projet, a déjà été communiqué lors de l’assemblée générale de 2022.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il convient de rejeter cette demande, en vertu de l’article 30 alinéas 1er et 4 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que les conditions fixées ne seraient pas respectées, car la création d’un nouvel accès pour un lot qui en possède déjà un permettant une desserte suffisante et normale ne constitue pas une amélioration, ce qui est le cas en l’espèce puisque les lots possèdent déjà deux accès ; la création d’une ouverture supplémentaire est susceptible d’entrainer une violation des clauses du règlement de copropriété, notamment de son article 45 ; la création d’une porte supplémentaire se heurte à l’absence de sérieux et de rigueur s’agissant de travaux pouvant porter atteinte à la structure de l’immeuble, ce type de travaux nécessitant l’intervention a minima d’un architecte DPLG, voire d’un bureau d’étude, mais également la fourniture d’éléments précis (le plan d’exécution du BET, l’étude de faisabilité, l’attestation d’assurance notamment).

Décision du 20 mars 2026

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En sus, il affirme que la demanderesse ne produit pas la convocation et les annexes de l’assemblée générale de 2022 qu’elle invoque, et qu’en tout état de cause le rapport n’est pas joint à la convocation de l’assemblée de 2023 ; que les éléments produits tardivement par la demanderesse ne sauraient se substituer à une expertise préventive avant travaux, si celle-ci en faisait la demande, le juge de céans ayant le pouvoir de suppléer à cette carence en ordonnant une expertise même d’office dans un jugement avant dire droit en vertu des articles 143, 144 et 263 du code de procédure civile ; qu’enfin, il a fait preuve de prudence en rejetant ce projet, au regard de sa responsabilité qu’il tient de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi

spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal, au regard des conditions posées par cet article.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’autoriser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent excessivement l’harmonie de l’immeuble et son esthétique. Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projets afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Décision du 20 mars 2026

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Outre que la condition de caractère définitif ne se trouve pas dans le texte de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le caractère définitif ne peut que signifier que le vote de refus doit avoir été adopté à titre définitif, c’est-à-dire non provisoire et non conditionné par un événement futur, ce qui est bien le cas en l’espèce, aux termes des résolutions n° 29 et 30 rejetées par l’assemblée générale du 13 décembre 2023 (pièce n° 5-2 produite par la S.A.R.L. La pieuvre, pages 22 et 23/24).

Un refus provisoire dans l’attente de précisions complémentaires, du résultat de mesures d’instruction techniques, judiciaires ou privées ou d’autres événements ne s’analyse pas en un refus au sens de l’article 30 de la loi précitée mais en une position d’attente et de réserve.

Enfin, l’article 30 alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis au tribunal pour autorisation soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale, le projet pouvant comporter des évolutions limitées destinées à tenir compte des critiques du syndicat des copropriétaires sans toutefois porter sur un projet différent (Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13.15.400, 23 juin 2015, n° 14-13.386, premier moyen).

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] a soumis à l’assemblée générale du 23 mai 2023 deux projets de résolutions ainsi rédigés :

« Création d’une porte pour l’accès au lot n°3 Suite à donner à la demande présentée par la SCI [Adresse 1], propriétaire du lot n°3, pour l’aménagement à ses frais exclusifs, et sous sa responsabilité entière, d’une porte donnant sur la cour, afin de permettre au lot n°3 l’accès sur l’extérieur (qui n’en dispose plus) et en conséquence du changement de fenêtre.

Suite à la demande présentée par la SCI [Adresse 1], en vue de recréer une porte – précisément à l’endroit où elle a été bouchée, donnant sur la cour de l’immeuble, afin de permettre l’accès au lot 3 par l’extérieur, la pose de coffret pour volet roulant électrique (de même couleur que ceux existant dans la cour de l’immeuble), le changement de fenêtre, en PVC de même couleur que celles existantes dans la cour de l’immeuble, l’autorisation de l’assemblée générale est donnée, dans le cadre des dispositions de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, d’entreprendre les travaux ainsi définis, aux frais exclusifs de la SCI [Adresse 1] et sous sa responsabilité entière, aux conditions énoncées ci-après :

— Les travaux seront réalisés sous la surveillance de l’Architecte du Syndicat des Copropriétaires, aux frais de la SCI [Adresse 1] et couverts par son assurance.

— Après la présentation du projet de travaux par la SCI [Adresse 1] ou ses entreprises et Architecte, celle du Syndic, et après l’analyse des documents annexés à la convocation (croquis de l’Architecte, descriptif, plans initiaux du règlement de copropriété, photographies) le Président de séance soumet au vote de l’assemblée, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, la résolution ci-dessus. »

« Déplacement des poubelles(…)

— L’assemblée générale sera appelée à se prononcer sur le projet suivant de résolution :

Suite à la demande présentée par la SCI [Adresse 1], en vue du déplacement des poubelles situées devant ses fenêtres (et future porte) donnant sur la cour, compte tenu des nuisances sonores, olfactives et visuelles et la gêne à son accès, et à sa proposition de les déplacer là où elles ne gêneront aucun copropriétaire (ni sous leur fenêtre, ni devant leur porte) l’autorisation de l’assemblée générale est donnée, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de déplacer les poubelles de la copropriété, sous les conditions énoncées ci-après :

— Après la présentation du projet de déplacement des poubelles par la SCI [Adresse 1] ou ses entreprises et Architecte, par le syndic, et après l’analyse des documents annexés à la convocation (croquis de l’Architecte, descriptif, photographies) le Président de séance soumet au vote de l’assemblée, selon ledit texte, la résolution ci-dessus. »

Ces deux projets ont été rejetés par l’assemblée des copropriétaires.

2.1. Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux consistant en la recréation d’une porte d’accès donnant sur la cour au niveau du lot n° 3

Tout d’abord, le tribunal constate que la SCI [Adresse 1] est propriétaire des lots n° 2 et 3, qui constituent bien deux lots distincts comme cela résulte de l’acte par lequel la SCI [Adresse 1] les a acquis le 10 septembre 2021, peu important qu’ils communiquent par une ouverture réalisée par d’anciens propriétaires.

Le lot n° 3 reste donc un lot autonome, distinct du lot n° 2 ; or, seul ce dernier bénéficie de deux ouvertures, donnant l’une sur la [Adresse 1], l’autre sur le couloir de l’immeuble.

D’après le tableau récapitulatif des lots figurant en seconde annexe du règlement de copropriété en date du 29 mars 1956, le lot n° 2 consiste en une boutique, tandis que le lot n° 3 consiste en un local comprenant deux pièces, cuisine et dépendances.

Il est dès lors incontestable que les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée constituent a minima une amélioration pour le lot n° 3 qui est actuellement dépourvu de toute ouverture.

Il n’est d’ailleurs pas contesté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] qu’une ouverture existait à l’origine sur la partie arrière du lot n° 3 donnant un accès à la cour intérieure de la copropriété, avant d’être rebouchée par d’anciens propriétaires de ce lot. Cette ouverture figure très nettement sur le plan d’état des lieux de l’immeuble établi à l’origine, qui était annexé à la convocation à l’assemblée générale du 23 mai 2023.

Il résulte par ailleurs des écritures de la demanderesse, corroborées par le projet soumis à l’assemblée générale du 23 mai 2023 et tel qu’il a été proposé au syndic le 12 octobre 2022, que la SCI [Adresse 1] souhaite recréer cette porte « précisément à l’endroit où elle a été bouchée, donnant sur la cour de l’immeuble, afin de permettre l’accès au lot 3 par l’extérieur … ».

En tout état de cause, cette porte, qui existait à l’origine au niveau du lot n° 3, ne peut être considérée comme contraire à la destination de l’immeuble ni comme constitutive d’une violation de l’article 45 du règlement de copropriété qui interdit aux clients, fournisseurs et employés des boutiques l’accès par l’entrée de l’immeuble et ne concerne, dès lors, pas le lot n° 3 qui n’est pas une boutique.

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

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De plus, il est établi par l’attestation datée du 15 décembre 2023 et émanant d’un bureau d’études que « l’allège devant être déposée, objet de cet avis technique, n’est pas un élément porteur et ne fait donc pas partie intégrante du schéma statique de l’édicule. / En conséquence, les travaux de dépose prévus n’auront aucun impact négatif sur la structure du bâtiment adjacent ni de l’édicule, et n’affecteront en aucun cas la stabilité de ces structures ».

Le tribunal relève à cet égard que l’attestation a été établie par le bureau d’études « P-DELTA Ingénierie », celui-là même qui a été en charge d’étudier la faisabilité des travaux présentés par la SCI [Adresse 1] à l’assemblée générale extraordinaire du 5 juillet 2022 et consistant en des ouvertures des murs porteurs et cloisons au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] ; à cette occasion a été établi un diagnostic structurel très complet du projet d’aménagement intérieur envisagé par la SCI [Adresse 1]. Dans ces conditions, l’attestation du 15 décembre 2023 établie par ce même cabinet confirme que l’ensemble du projet tel qu’il a été initialement conçu et analysé par ce bureau d’études ne porte aucunement atteinte à la structure de l’immeuble, pas plus qu’il ne risque de porter atteinte à sa stabilité.

Le projet de recréation d’une porte d’accès donnant sur la cour au niveau du lot n° 3 est particulièrement bien documenté, avec de nombreux croquis et projections en trois dimensions. Il aboutira à remplacer les actuelles fenêtres du lot n°3, recouvertes d’un grillage, par l’installation d’une porte-fenêtre en PVC blanc et d’une fenêtre en PVC blanc, outre des volets roulants blancs, comme il en existe déjà dans cette cour (ce qui apparaît notamment sur les photographies n° 20 et 24 du constat d’huissier dressé le 11 décembre 2023).

Dans ces conditions, le projet de la SCI [Adresse 1], outre qu’il ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble ni à sa stabilité, apparaît conforme à l’esthétique de la cour, l’ensemble des documents fournis par la demanderesse attestant du sérieux de ce projet.

Enfin, le tribunal relève que la SCI [Adresse 1] propose de le faire réaliser à ses frais exclusifs, et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, ce qui est conforme aux prescriptions de l’article 14 du règlement de copropriété.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée constituent bien des travaux d’amélioration dont la réalisation aux frais de la SCI [Adresse 1] a été refusée par l’assemblée générale, qui ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Les conditions d’application de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 sont donc réunies.

Par conséquent, la SCI [Adresse 1] sera autorisée à recréer une porte d’accès sur l’extérieur au niveau de son lot n° 3, à ses frais exclusifs et sous sa responsabilité, consistant en une dépose de l’allège de la fenêtre située dans l’édicule longeant la cour de l’immeuble, en la transformant en porte-fenêtre, conformément aux APD, plans d’implantation, coupes et projections 3D soumis à l’assemblée générale du 23 mai 2023, et au devis du 14 décembre 2023 établi par la société AIRE.

2.2. Sur la demande de travaux consistant en la création d’un abri à poubelles dans la cour de l’immeuble

Dès lors que l’autorisation est donnée à la SCI [Adresse 1] de recréer une ouverture sur cour au niveau de son lot n° 3, les poubelles doivent nécessairement être déplacées à un autre endroit de la cour afin de ne pas bloquer l’accès à ce lot.

Le tribunal constate, au vu des photographies prises par l’huissier de justice, qu’actuellement, les poubelles ne bénéficient d’aucun emplacement dédié, les conteneurs étant positionnés sous les fenêtres du lot n° 3. Par ailleurs, un appentis figure à l’opposé de la cour, comme cela résulte des photos n° 9, 27, 29 et 30 du procès-verbal de constat du 11 décembre 2023.

La SCI [Adresse 1] propose de créer, à ses frais, un emplacement dédié aux poubelles consistant en une structure fermée de telle sorte que les conteneurs seraient entourés de claustras en bois ; ladite structure serait, suivant ce projet, accolée à cet appentis qui n’est pas situé à proximité immédiate d’une porte ou fenêtre.

La création d’une telle structure, disposée le long du mur séparant l’immeuble sis [Adresse 2] de l’immeuble voisin (sis [Adresse 9]), ne porterait pas d’atteinte aux droits des propriétaires dès lors que ce mur est dénué d’ouvertures. Elle ne gênerait en tout état de cause ni l’accès à la cour, ni l’accès à aucun lot, et notamment pas les lots 5 et 6. Au regard des modestes dimensions de la cour, le déplacement des poubelles n’entrainerait pas d’allongement excessif du trajet menant à celles-ci pour l’ensemble des copropriétaires. Elle ne contreviendrait pas non plus à une clause du règlement de copropriété, ni à l’aspect extérieur de l’immeuble.

Au contraire, ce projet améliorerait incontestablement l’esthétique de la cour qui ne présente, au vu des photographies prises par l’huissier de justice, aucune harmonie et ne fait manifestement pas l’objet d’un entretien particulier – les photos faisant apparaître une cour non entretenue, des végétaux épars, des pots de fleurs vides laissés par terre et les poubelles étant exposées dans la cour de façon très disgracieuse. Le projet proposé par la SCI [Adresse 1] aurait pour avantage de cacher la vue des poubelles depuis l’ensemble des lots encerclant la cour et même depuis les appartements des étages supérieurs suivant l’option prévoyant un toit en bois.

Ainsi, l’aspect visuel de la cour s’en trouverait nettement amélioré.

Dès lors, le projet de la SCI [Adresse 1] apparait conforme à l’intérêt collectif.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble soutient qu’il n’est pas opposé, sur le principe, au déplacement des poubelles et fait valoir un projet alternatif ; toutefois, s’il allègue que ce projet a été proposé par la SCI [Adresse 1] qui l’aurait refusé, aucune pièce n’établit que ce projet alternatif résulterait d’une décision prise en assemblée générale, le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2023 ne faisant pas état d’une contre-proposition. Un tel projet ne peut donc être retenu par le tribunal.

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/09013 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GSM

Par conséquent, la SCI [Adresse 1] sera autorisée à créer, à ses frais exclusifs et sous sa responsabilité, un abri à poubelles en bois avec toit, conformément aux projections 3D soumises à l’assemblée générale du 23 mai 2023 et au devis du 14 décembre 2023 établi par la société AIRE.

3 – Sur la demande indemnitaire

La demanderesse estime avoir subi un préjudice de jouissance à hauteur de 12 000 euros, au regard des refus qui lui auraient été opposés de manière abusive et dolosive lors des assemblées de 2022 et de 2023, sans motif légitime.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, les nuisances olfactives et sonores subies par la SCI [Adresse 1] sont établies.

Pour autant, il n’est pas établi que le refus de déplacement des poubelles opposé par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2023 était alors abusif.

Dans ces conditions, le refus de déplacement des poubelles opposé à la SCI [Adresse 1] ne peut être constitutif d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14ème.

S’agissant du refus opposé à la demande de recréation de l’ouverture du lot n° 3 sur la cour, les pièces produites aux débats n’établissent pas qu’un tel refus était abusif alors même que l’attestation du bureau d’études selon laquelle « l’allège devant être déposée, objet de cet avis technique, n’est pas un élément porteur et ne fait donc pas partie intégrante du schéma statique de l’édicule. / En conséquence, les travaux de dépose prévus n’auront aucun impact négatif sur la structure du bâtiment adjacent ni de l’édicule, et n’affecteront en aucun cas la stabilité de ces structures » n’a été établie qu’après l’assemblée générale du 23 mai 2023.

En outre, la SCI [Adresse 1] n’apporte pas d’éléments expliquant le préjudice qui en est résulté.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande indemnitaire.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/09013 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GSM

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître Séverine Spira, avocat, de les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14ème sera condamné à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera, en conséquence, débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, la SCI [Adresse 1] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les pièces n° 3 à 8, 12, 13, 15 et 17 produites par la demanderesse ;

AUTORISE la SCI [Adresse 1] à recréer une porte d’accès sur l’extérieur au niveau de son lot n° 3, en procédant une dépose de l’allège de la fenêtre située dans l’édicule longeant la cour de l’immeuble, et en la transformant en porte-fenêtre conformément aux APD, plans d’implantation, coupes et projections 3D soumis à l’assemblée générale du 23 mai 2023, et au devis du 14 décembre 2023 établi par la société AIRE ;

AUTORISE la SCI [Adresse 1] à créer, un abri à poubelles en bois avec toit, accolé à droite de l’appentis présent dans la cour de l’immeuble, conformément aux projections 3D soumises à l’assemblée générale du 23 mai 2023 et au devis du 14 décembre 2023 établi par la société AIRE ;

DIT que ces travaux devront être exécutés conformément aux normes et règles de l’art en vigueur et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et ce, aux frais de la SCI [Adresse 1] ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14ème à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens et AUTORISE Maître Séverine Spira, avocate, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la SCI [Adresse 1] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 1], le 20 mars 2026.

La greffière La présidente