N° RG 24/01130 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GII7

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[L] [R] [E] [I] épouse [N]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[X] [F],

[U] [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT PAR DEFAUT

DU 17 JUIN 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [R] [E] [I] épouse [N]

demeurant 20 route de Nogent – La mare neuve – 28240 SAINT ELIPH

comparante en personne

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [F]

née le 17 Septembre 1991 à DREUX (28100)

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [J]

né le 26 Octobre 1987 à DREUX (28100)

non comparant, ni représenté

Tous deux demeurant 26 Grande rue – 28240 CHAMPROND EN GATINE

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Décembre 2024 et mise en délibéré au 25 Février 2025 puis prorogée au 17 Juin 2025, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 03 septembre 2021, Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] a consenti à Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] un bail d’habitation portant sur un logement situé à Dammartin, logement n°3 à SAINT VICTOR DE BUTHON 28240, moyennant le paiement de la somme de 700 euros par mois hors charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 03 septembre 2021.

Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] ont informé Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] par lettre remise en main propre en date du 30 juin 2023, de leur volonté de quitter le logement le 10 juillet 2023.

Les locataires ont quitté les lieux loués, mais en raison de plusieurs reports, aucun état des lieux de sortie n’a pu se tenir contradictoirement.

Par procès-verbal de constat en date du 13 juillet 2023, Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] a fait établir un état des lieux de sortie.

Madame [L] [N] a saisi, le 10 juillet 2023, le conciliateur de justice qui a établi un constat de carence le 05 octobre 2023.

Par requête enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de CHARTRES le 13 novembre 2023, Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] a attrait Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] devant le tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  2.535 € au titre des loyers et charges impayés,

—  1.782 € au titre des réparations locatives,

—  500 € de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral et d’un préjudice financier.

Par mention au dossier sur le fondement de l’article 82-1 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet d’une réorientation et a été renvoyée devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres à l’audience du 03 décembre 2024.

A l’audience du 03 décembre 2024, Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] comparaît personnellement. Elle maintient ses demandes et déclare que sa créance s’élève à la somme de 4 317,00 euros en principal. Elle sollicite en outre que lui soient octroyés des dommages-intérêts à hauteur de 500,00 euros au titre des préjudices subis.

Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J], bien que régulièrement convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception signée le 23 août 2024, ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 puis prorogée au 17 Juin 2025 par mise à disposition au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus dans le bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Par ailleurs, en vertu de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire. Le délai de préavis est toutefois d’un mois dans les cas prévus par la loi.

De plus, il ressort de ce même article que « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ». En outre, « il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».

En l’espèce, s’agissant des loyers dus durant la période du délai de préavis, les locataires ont informé Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] de leur souhait de quitter le logement le 10 juillet 2023, par une lettre remise en main propre le 30 juin 2023. Un nouveau locataire a intégré le logement le 15 octobre 2023, soit plus de trois mois après le départ des locataires du logement.

Etant donné que le congé émane des locataires et qu’ils n’ont pas précisé ni justifié dans leur courrier le motif de leur départ du logement, ils sont redevables du montant du loyer et des charges équivalent à trois mois de préavis.

Il résulte ainsi des pièces produites par Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] – contrat de bail signé et décompte des sommes dues – que sa créance locative s’élève à la somme de 2 535,00 euros :

333,00 euros au titre de la régularisation de la CAF et le complément du mois de mai 2023 ;2 202,00 euros au titre des trois mois de préavis (734,00 euros x 3).

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] à payer à Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] la somme de 2 535,00 euros au titre des loyers et charges.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état, nettoyage et réparations locatives

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, l’entretien courant des jardins privatifs, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, la dimension, et l’emplacement de ceux-ci.

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

En l’espèce, Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] produit les pièces justificatives suivantes :

le contrat de location ;un état des lieux d’entrée contradictoire ;un procès-verbal de constat ;des factures de remise en état de la VMH et autres appareillages pour la somme de 533 euros ;une facture d’achat de pots de peinture et produits de nettoyage pour la somme de 583 euros ;une facture d’un plan de travail pour la somme de 102 euros ;une facture d’un évier pour la somme de 189 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 03 septembre 2021 que le logement était en état d’usage. En revanche, il résulte du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice et des photographies et annexes attachées à ce dernier que de nombreux désordres ont été constatés et que les locataires n’ont pas entretenu le logement.

En ce sens, il ressort du procès-verbal de constat établissant l’état des lieux de sortie que :

les sols de l’ensemble du logement, à savoir de l’entrée, de la pièce principale, de la cuisine des quatre chambres, de la salle de bain et des deux WC, sont sales ; en outre, le sol de la première chambre présente de nombreux accrocs et celui de la troisième chambre est quant à lui boursouflé au centre et fait état de nombreux trous,tous les murs de l’appartement sont sales et présentent des tâches et des traces, avec un écaillement de la peinture pour la troisième et quatrième chambre, une nette démarcation de deux tons sur les murs de l’entrée et de la deuxième chambre et un décollement de la frise en papier du premier WC,les plafonds de l’ensemble du logement comportent des traces et des tâches, exceptés ceux de la buanderie et du grenier,la peinture du radiateur de la pièce principale est sale et des traces d’humidité sont visibles derrière celui-ci,le plan de travail, les placards et tiroirs de la cuisine sont sales, ainsi que les carreaux de faïence sur l’évier de la cuisine, qui est par ailleurs fissuré, le mur de la deuxième chambre présente une fissure au-dessus de la patte de fixation droite du radiateur,les prises et la bouche de ventilation de la cuisine sont cassées.

Or, la durée passée dans le logement ne peut expliquer l’état des sols de l’ensemble du logement et notamment celui de la cuisine, des murs et plafonds de l’ensemble du logement, dont la réfection est rendue nécessaire non pas par l’usure normale du temps, mais bien du fait de la dégradation de ces pièces par les locataires.

Dès lors, Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] sont solidairement tenus de payer à Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 583 euros au titre des frais de nettoyage des sols de l’ensemble du logement et de la peinture et équipements nécessaires à la remise en état des murs et plafonds de chacune des pièces du logement conformément à la facture fournie par Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N].

Cependant, il convient de noter que l’achat d’un nouveau plan de travail ne se justifie pas au vu de l’état du plan de travail remplacé, dont la photographie attachée au constat témoigne uniquement de la saleté de celui-ci et non de sa détérioration. Or des produits de nettoyages, dont l’achat est mentionné dans une autre facture, auraient suffi à sa remise en état. Par conséquent, Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] ne justifie pas suffisamment de la nature et du quantum de cet achat de sorte que Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] ne sauraient être tenus au paiement de la somme de 102 euros.

Une autre facture de Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] mentionne des frais relatifs à la remise en état VMC, à l’achat de spots, de prises et d’un adaptateur pour lustre, ainsi qu’à la main d’œuvre nécessaire à la pose et la fixation de ces appareils. L’achat d’un nouveau ventilateur et de nouvelles prises se justifie au vu de leur importante détérioration par les locataires. Cependant, l’achat de plusieurs spots, d’un adaptateur pour lustre, de plusieurs lampes et ampoules LED ne se justifie pas, car l’existence de ces éléments ne ressort ni de l’état des lieux d’entrée ni des photographies attachées au constat.

En outre, la facture comprend des frais relatifs à la main d’œuvre des travaux pour la pose, les fixations et percements de ces éléments. Or, le constat et les photographies qui lui sont attachées ne permettent pas de motiver la pose de plusieurs de ces éléments et compte tenu de l’impossibilité de déterminer le montant exact de chaque prestation, il convient d’écarter cette dépense dans son entièreté, soit la somme de 225 euros.

S’agissant de la facture faisant état de l’achat d’un nouvel évier, le constat et la photographie qui y est attachée attestent de la nécessité de remplacer l’évier d’origine, puisqu’il est fissuré. La réfection étant rendue nécessaire non pas par l’usure normale du temps, mais du fait de sa dégradation par les locataires, il convient de faire supporter à Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] le paiement de l’évier, soit la somme de 189 euros.

Par ailleurs, il s’agit d’écarter la facture de Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] concernant le procès-verbal de constat, car cette dépense ne rentre pas dans les frais de réparation.

Compte-tenu de la clause de solidarité figurant au bail, les locataires seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] la somme totale de 831,25 euros (583,00 euros + 189,00 euros + 59,25 euros) au titre des frais de remise en état, de nettoyage et de réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts

Pour que la responsabilité délictuelle soit engagée, il faut un dommage qui se trouve en relation de causalité avec un fait générateur. L’article 1240 du Code civil énonce que : « tout fait quelconque de l’Homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] a préalablement eu recours à un conciliateur de justice, mais la conciliation n’a pas pu avoir lieu en raison du silence et de l’absence des locataires. Elle estime avoir subi un préjudice moral et financier, car elle a dû

effectuer les travaux de réparation et rénovation du logement elle-même en période de congés, et a dû faire plusieurs transports de meubles encombrants à la déchèterie, afin de vider le logement après le départ des locataires.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] à payer à Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] la somme de 200,00 euros au titre du préjudice moral et financier subi.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les défendeurs, parties perdantes, devront supporter in solidum les dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] à payer à Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] la somme principale de deux mille cinq cent trente-cinq euros (2 535,00 euros) au titre des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] à payer à Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] la somme principale de huit cent trente-et-un euros et vingt-cinq cents (831,25 euros), au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] à payer à Madame [L], [R], [E] [I] épouse [N] la somme de deux cent euros (200,00 euros) à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [F] et Monsieur [U] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit à titre provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY