TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 24/09419 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BMI

Minute : 25/00119

ok

Société BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [N] [P] [S] [U] EPOUSE [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître [Y] [C] de l’ASSOCIATION LEGITIA

Copie délivrée à :

Mme [N] [P] [S] [U] EPOUSE [W]

M. Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société BATIGERE HABITAT, prise en son établissement secondaire sis [Adresse 2]

agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit établissement

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [N] [P] [S] [U] EPOUSE [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 23 avril 2018, la SA d’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné à bail à Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] (identité vérifiée à l’audience) un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 540, 87 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société précitée, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT – représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et défaut de paiement ;

• prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

• condamner Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1. 835, 68 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

• condamner Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

• ordonner l’expulsion de Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

• supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

• condamner Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] au paiement d’une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• de condamner Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] aux dépens le tout,

• n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT est opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.La SA d’HLM BATIGERE HABITAT précise que le dernier règlement a été effectué le 8 novembre 2024 pour un montant de 500 euros.

Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement.

Elle fait valoir qu’elle est bien assurée mais ignorer qu’il fallait transmettre l’attestation d’assurance au bailleur. La locataire indique ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] indique qu’elle touche le revenu de solidarité active à hauteur de 500 euro par mois. Elle expose avoir connu des difficultés de santé et un deuil familial.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W], assignée à personne comparaît, de sorte que la décision, rendue en premier ressort, est contradictoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT le 5 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en coursprévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 23 avril 2018 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 otobre 2023, pour la somme en principal de 4. 643, 76 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.

Le contrat de bail est donc résilié au 31 décembre 2023 et Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le juge peut vérifier d’office le montant de la dette locative.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, des frais d’assurance et d’enquête sociale pour lesquels le bailleur ne produit pas de justificatif, la somme de 1. 623, 18 € à la date du 25 novembre 2024.

Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1. 623, 18 €, avec les intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer (30 otobre 2023).

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 décembre 2023, Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire :

En l’absence de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et vu l’opposition du bailleur, la locataire sera déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2018 entre la SA d’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION et Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1. 623, 18 € (décompte arrêté au 25 novembre 2024, incluant octobre 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 otobre 2023 ;

CONDAMNE Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire formulée par Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses demandes de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [P] [S] [U] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,