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Ordonnance n°

du 05 Mai 2025

N° RG 25/00013 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GOQ2

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[X] [G] [E] [M] épouse [V], [D] [W] [Y] [V]

C/

S.A.S. FONCIA BRETTE SA, S.C. EDO, Syndicat SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] Représenté par son Syndic en exercice la sté FONCIA BRETTE S..A. ayant son siège social [Adresse 4]

MI : 25/00000129

Copie exécutoire et Copie certifiée conforme délivrées

le

à :

— M^e LOISEL T57

— M^e LE ROY T16

— M^e GIBIER T21

— M^e NOUVELLON T18

Copie certifiée conforme délivrée le

à :

— Régie

— Contrôle expertises

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS :

Madame [X] [G] [E] [M] épouse [V]

née le 26 Octobre 1953 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8] ;

Monsieur [D] [W] [Y] [V]

né le 25 Juillet 1951 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8] ;

représentés par M^e LOISEL de la SELARL GINISTY MORIN LOISEL JEANNOT, demeurant [Adresse 18], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 57 ;

DÉFENDEURS :

FONCIA BRETTE SA,

N° RCS 382 830 818, dont le siège social est sis [Adresse 5] ; représentée par M^e Anne-Gaëlle LE ROY, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16 ;

S.C. EDO

identifiée au SIREN sous le n° 514 930 411 et au RCS de [Localité 17], dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ; représentée par M^e GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 ;

Le Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la société FONCIA BRETTE, et ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ; représentée par M^e Charles NOUVELLON, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Mars 2025 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 05 Mai 2025.

ORDONNANCE :

— Mise à disposition au greffe le CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signée par Estelle JOND-NECAND, Présidente du TJ, et par Vincent GREF, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 18 avril 2023, reçu par Maître [O] [N], notaire au sein de la société « Athémis [Localité 17] », M. [D] [V] et Mme [X] [M], épouse [V], ont acquis, auprès de la société civile Edo, un studio (lot n° 1) et une cave (lot n° 7), dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 15], cadastré section A1 n°[Cadastre 1], au prix de 77 000 euros.

La vente a été passée par l’entremise de la société Foncia Brette, en qualité d’agence immobilière, par ailleurs syndic de copropriété de l’immeuble.

Les époux [V] ont entrepris des travaux de rénovation au sein du studio qui ont permis la découverte d’importants désordres affectant l’immeuble et leurs parties privatives.

Le 17 octobre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception, la mairie de [Localité 14], après s’être déplacée sur les lieux, a constaté des désordres affectant l’ensemble de la copropriété et a mis en demeure la société Foncia Brette d’exécuter les travaux de mise en sécurité.

Le 21 octobre 2023, l’entreprise [B] & Dil a rendu un rapport d’expertise amiable, sur demande des époux [V], constatant des désordres du ragréage du sol de la cuisine, de la structure en bois de la cave cachée par un faux-plafond au niveau -1, du fontis de la cave et des extérieurs de la terrasse au niveau -2.

Le 9 novembre 2023, par lettres recommandées avec accusé de réception, les époux [V] ont alerté la société civile Edo et la société Foncia Brette des désordres découverts, afin de trouver une solution amiable, tout en rappelant à la société Foncia Brette, qu’en sa qualité de syndic, il lui était possible de procéder à des travaux nécessaires pour assurer la solidité de l’immeuble sans avoir à recueillir l’aval préalable du syndicat des copropriétaires en assemblée générale.

La société civile Edo, par lettre recommandée avec accusé de réception, par le biais de son conseil, a contesté sa qualité de professionnelle de la construction, faisant état que les travaux entrepris par les époux [V] ne rentraient pas dans le champ contractuel.

L’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2024 a validé la nécessité d’effectuer un sondage des parties communes, du sous-sol, de la cave niveau -1, et des façades de la cour arrière de l’immeuble.

Le 18 juillet 2024, la société B3i, missionnée par le syndic de copropriété Foncia Brette, a confirmé, dans un rapport transmis à l’ensemble de copropriétaires, l’état d’extrême vétusté de la façade arrière ainsi que la nécessité de déposer le plafond afin de dégager la sous-face du plancher.

Le 14 novembre 2024, un procès-verbal de constat de commissaire de justice, à la requête des époux [V], a constaté des fissures au sol au sein de la cuisine, des désordres au sol carrelé dans la salle de douche ; des piliers et des poutres dégradés avec des traces de ciment.

Le 17 décembre 2024, la société B3i, a conclu, dans un rapport transmis au conseil syndical de la copropriété, à la suite des sondages et curages effectués le 16 décembre 2024, que la solidité du plancher ne pouvait être garantie, en préconisant de mettre en place un étaiement du plancher comme mesure conservatoire permettant de sécuriser le plancher pour une durée maximale de deux ans.

Dans l’attente du vote des travaux de structure nécessaires par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, établis par de nombreux devis, le syndic de l’immeuble a fait poser un étaiement.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 7 et 9 janvier 2025, M. [V] et Mme [M] épouse [V] ont fait assigner la société Foncia Brette, la société civile Edo et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Chartres (28000), pris en la personne de son syndic la société Foncia Brette, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres aux fins notamment d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Ils demandent au Juge des référés de condamner in solidum les défendeurs à consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après l’expiration du délai de consignation, et de les condamner in solidum à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer sur les dépens.

A l’audience du 24 mars 2025, les époux [V] comparaissent par leur avocat et maintiennent leurs demandes. Ils sollicitent que les sociétés Edo et Foncia Brette soient déboutées de leur demande subsidiaire de complément de la mission de l’expert.

La société civile Edo comparaît par son avocat et sollicite du tribunal le débouté des demandeurs sur leur demande d’expertise. A titre subsidiaire, elle formule protestations et réserves et demande à ce que la mission d’expertise soit complétée en ce que l’expert aura à chiffrer les conséquences du retard dans la réalisation des travaux de remise en état pour la copropriété (aggravation des désordres) et pour les copropriétaires (trouble de jouissance, manque à gagner). Elle sollicite enfin que les frais de la mesure d’expertise soient avancés par les demandeurs, de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles et de les condamner aux dépens.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, la société Edo affirme que l’expertise serait de nature à générer un retard dans l’exécution des travaux de remise en état et un surcoût pour chacun. Elle soutient que cette expertise n’apporterait aucune plus-value au regard des investigations ayant déjà été mises en place ainsi que des devis de travaux de réfection ayant déjà été émis et en attente du vote de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires.

La société Foncia Brette comparaît par son avocat et sollicite du tribunal le débouté des époux [V] de leur demande d’expertise. A titre subsidiaire, elle formule protestations et réserves et demande que la mission d’expertise soit complétée de la façon suivante :

— Dire si les travaux entrepris par les consorts [V] sur leurs parties privatives ont eu une incidence sur la dégradation des parties communes et chiffrer les préjudices pouvant en résulter pour la copropriété,

— Chiffrer les conséquences du retard dans la réalisation des travaux de remise en état pour la copropriété (aggravation des désordres) et pour les copropriétaires (trouble de jouissance, manque à gagner).

Elle demande que les frais de la mesure d’expertise soient avancés par les demandeurs, de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles et de les condamner aux dépens.

La société Foncia Brette s’oppose à la demande d’expertise aux moyens qu’il n’y a pas d’intérêt légitime à la mettre en place, la copropriété ayant déjà, par son biais, mis en œuvre toutes les mesures conservatoires et réparatoires pour solutionner les désordres rencontrés. Elle ajoute que la demande d’expertise portant quasi exclusivement sur des éléments relevant des parties communes de l’immeuble, il appartient au syndicat des copropriétaires de la solliciter, et non aux époux [V], de sorte qu’ils n’auraient pas intérêt à agir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble comparait par son avocat et formule protestations et réserves sur la demande d’expertise. Il sollicite le débouté des demandeurs de leur demande visant à faire prendre en charge l’avance des frais d’expertise par les défendeurs ainsi que de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de les condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il affirme que les mesures d’investigations déjà mises en place ne sauraient remplacer une expertise judiciaire ; que de plus, l’étude réalisée par la société B3i n’a pas été faite au contradictoire de toutes les parties. Enfin, il considère qu’une expertise pourrait lui apporter des propositions alternatives quant à la démolition, préconisée par la société B3i, de l’intérieur et du sol de l’appartement des époux [V] ainsi que du sous-plancher du dégagement des parties communes conduisant aux caves ; ou tout du moins permettre l’étude les risques de fragilisation de l’immeuble dégagés par une telle solution de démolition.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La double condition pour obtenir une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tient à l’existence d’un litige et d’un motif légitime à conserver ou établir une preuve avant tout procès. La première est suffisamment caractérisée dès lors que le demandeur précise en quoi les parties sont en désaccord ou pourraient être en désaccord dans le cadre du litige à venir. La seconde est présumée, sauf au défendeur à démontrer que l’action au fond serait vouée à l’échec.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la mairie de [Localité 14] a constaté des désordres affectant l’ensemble de la propriété, dans une lettre recommandée du 17 octobre 2023, confirmée par un rapport rendu le 21 octobre 2023 par l’entreprise [B] & Dil sur demande des époux [V], établissant des désordres du ragréage du sol de la cuisine, de la structure en bois de la cave cachée par un faux-plafond au niveau -1, du fontis de la cave et des extérieurs de la terrasse au niveau -2.

Il ressort que la nécessité d’effectuer des travaux a été démontrée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2024, ce qui a conduit le syndic de copropriété à missionner la société B3i, laquelle a réaffirmé, dans un rapport du 18 juillet 2024, l’état d’extrême vétusté de la façade arrière et l’exigence de déposer le plafond afin de dégager la sous-face du plancher, et préconisé, dans un rapport du 17 décembre 2024, la mise en place d’un étaiement du plancher comme mesure conservatoire permettant de sécuriser le plancher pour une durée maximale de deux ans.

Enfin, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 novembre 2024, produit à la demande et par les époux [V], a constaté des fissures au sol au sein de la cuisine, des désordres au sol carrelé dans la salle de douche ; des piliers et des poutres dégradés avec des traces de ciment.

Dès lors, s’il est établi que de nombreuses investigations ont déjà été mises en œuvre quant aux désordres évoqués par les demandeurs, il n’en demeure pas moins que la désignation d’un expert judiciaire est nécessaire en ce qu’il permettra de déterminer, contradictoirement à l’égard de toutes les parties, les dommages causés par ces désordres et d’évaluer les travaux nécessaires à la réfection de l’immeuble, ainsi que du studio et de la cave des demandeurs (les précédentes investigations ayant principalement porté sur les parties communes).

En conséquence, les époux [V] justifient d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire en vue d’établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, rendant vraisemblables l’existence des désordres invoqués.

Il sera fait droit à la demande comme indiqué au dispositif.

La mission de l’expert sera complétée comme sollicité par les sociétés Edo et Foncia Brette et comme indiquée au dispositif.

Aucune raison ne justifie de mettre les frais de consignation à la charge du défendeur. En outre, il convient de rappeler que la décision sur les consignations n’est pas une condamnation, qu’elle ne peut donc faire l’objet d’aucune exécution forcée. La seule sanction du défaut de consignation est la caducité de la mesure d’instruction. La consignation doit donc être mise à la charge de celui qui a intérêt à l’expertise.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera donc mise à la charge des époux [V].

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774, Bull. 2011, II, n° 34). Les demandeurs seront donc tenus solidairement aux dépens.

Des considérations d’équité, inhérentes à la nature du litige et au stade procédural auquel il se trouve, commandent d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Estelle Jond-Necand, Présidente, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

ORDONNONS une expertise confiée à Monsieur [H] [P], expert près la cour d’appel de Versailles [Adresse 11]. : 06.08.80.78.93 (1959) Mèl : [Courriel 16],

qui aura pour mission de :

*Se rendre sur les lieux en présence des parties dûment convoquées, au [Adresse 2] à [Localité 15] ;

*Visiter et décrire les lieux ;

*De se faire communiquer tout documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

*Examiner les désordres ainsi que les dommages tels que mentionnées par les demandeurs, tant sur leur studio et la cave (Lot n°1 et lot n°7), que sur les parties communes de la cave situées au niveau -1 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 15] ;

*Examiner si les biens immobiliers des époux [V], lot 1 et lot 7, et les parties communes de la cave situées au niveau -1 en dessous du Lot 1 sont affectés de vices, anomalies ou défauts allégués ;

*Donner son avis sur leur réalité, leur date d’apparition, leur origine, leur cause et leur importance ;

*A défaut, indiquer la provenance des désordres constatés ;

*Fournir tout élément nécessaire pour déterminer les responsabilités encourues et évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

*Indiquer si lesdits vices ou anomalies éventuellement décelés ont pu rendre le bien immobilier impropre à sa destination ou en diminuer tellement l’usage que les acheteurs ne l’auraient pas acquis ou en auraient donné un prix moindre s’ils les avaient connus ;

*Dire si les désordres proviennent d’une non-conformité aux règles de l’art, de vices cachés, d’une non-conformité aux documents contractuels, d’une exécution défectueuse, d’un défaut d’information et de conseil ;

*Fournir tous les éléments permettant au Juge d’évaluer la partie du prix susceptible d’être réclamée par les époux [V] dans l’hypothèse de mise en évidence de vice caché, d’un défaut structurel, et de donner son avis sur les différents préjudices qu’ils subissent ;

*Dire si les travaux entrepris par les consorts [V], sur leurs parties privatives, ont eu une incidence sur la dégradation des parties communes et chiffrer les préjudices pouvant en résulter pour la copropriété ;

*Chiffrer les conséquences du retard dans la réalisation des travaux de remise en état pour la copropriété (aggravation des désordres) et pour les copropriétaires (trouble de jouissance, manque à gagner) ;

*Exposer ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leur délai d’exécution ;

*Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installations et chiffrer le cas échéant les coûts de remise en état et travaux de reprises nécessaire à partir des devis fournis par les parties ;

*Fournir toutes indications sur la durée prévisible de cette réfection ainsi que sur les préjudices accessoires qu’elle pourrait entraîner telles que privation ou limitation de jouissance ;

*Faire le compte entre les parties ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

DISONS que l’expert devra tenir informé ce magistrat de l’exécution de sa mission et de toute difficulté qu’il pourrait rencontrer pour l’accomplir ;

DISONS que l’expert soumettra aux parties un pré-rapport et leur impartira un délai d’au moins quatre semaines pour remettre leurs dires à l’issu duquel il déposera son rapport définitif ;

DISONS qu’il devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

DISONS que dans le but de limiter les frais d’expertises, les parties sont invitées, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord express et préalable de l’ensemble des parties ;

SUBORDONNONS l’exécution de l’expertise au versement à la régie d’avances et de recettes du tribunal de ce siège par M. [D] [V] et Mme [X] [M], épouse [V], d’une avance de 3 000 € ;

DISONS que les frais de l’expertise seront avancés :

– dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision,

– obligatoirement par chèque de banque libellé à l’ordre de : “TJ [Localité 14] REGIE AV REC.”

– entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de Chartres ;

DISONS qu’à défaut de versement avant cette date, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert nous soumettra et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [V] et Mme [X] [M], épouse [V], aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Estelle JOND-NECAND