Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre construction, 30 avril 2026, n° 24/06251

TJ Grasse 30 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. construction, 30 avr. 2026, n° 24/06251
Numéro(s) :	24/06251
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie LESAGEJessica GREVET
Cabinet(s) :	AB-JURIS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e LESAGE

1 EXP M^e GREVET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DÉCISION N° 26/164

N° RG 24/06251 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-QAWR

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF, situé 24 avenue des Tignes à 06110 LE

CANNET, pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet [B] [T] [D], Société

par actions simplifiée, immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 432 084 762, dont le siège social se trouve à 06400 CANNES 42 rue Léon Noël, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Sophie LESAGE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

1/ Madame [O] [L], demeurant à 15 rue du Tertre à 44460 FEGREAC

2/ Madame [A] [L] représentée par son tuteur, demeurant à 26 rue Bérard à 75015 PARIS

3/ Madame [R] [C] épouse [Z], demeurant à 34 rue des Près à 94499 VITRY SUR SEINE

4/ Monsieur [V] [I], demeurant 2 rue Béranger à 92240 MALAKOFF

Héritiers,

TOUS pris en la personne de Maître [X] [H], membre de la SCP EZAVIN-[H] en sa qualité d’Administrateur Judiciaire, se trouvant à 1 Rue Alexandre Mari 06300 NICE, en vertu d’un jugement du 15 juin 2023 du Tribunal Judiciaire de GRASSE numéro 2023/619, en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement les successions de [F] [L] et de [N] [L] née [K]

représentée par Maître Jessica GREVET de la SELARL AB-JURIS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 13 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Feus [F] [L] et [S] [K] épouse [L] étaient propriétaires des lots 159 et 74 au sein de l’immeuble LE SURCOUF sis 26 avenue des Tignes à LE CANNET.

[F] [L] est décédé le 18 juillet 1989 et son épouse le 6 décembre 1991. Ils laissent pour leur hériter leurs deux filles, [Y] et [Q]. Suite au décès de [Q] [L], l’hoirie successorale est désormais composée de [Y] et des héritiers de [Q].

Arguant de défaillances dans le recouvrement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF a tout d’abord assigné les héritiers des successions des époux [L], aux fins de désignation d’un mandataire successoral.

Maître [X] [H] a été désignée par jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Grasse en date du 15 juin 2023 en qualité de mandataire successoral des deux successions, mission renouvelée pour deux ans à compter du 15 juin 2025 par décision rendue le 8 août 2025.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 décembre 2024, le Syndicat de la copropriété LE SURCOUF a fait citer à comparaître Maître [X] [H] en sa qualité d’administrateur de l’indivision successorale comprenant [O] [L], [A] [L], [R] [C] et [V] [I], aux fins de recouvrement des charges de copropriété impayées, des provisions non encore échues mais immédiatement exigibles, outre la somme de 12.000 euros de dommages et intérêts et celle de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, le Syndicat de la copropriété LE SURCOUF sollicite de voir :

« DEBOUTER les indivisaires successoraux de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement [O] [L], [A] [L], [R] [C] et [V] [I] et [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF les sommes suivantes :

—  26.771,92 € au titre de l’arriéré des charges et travaux dus à la date du 13 novembre 2025, somme assortie de l’intérêt légal majoré de 1% par mois applicable à compter du 4 septembre 2024, date de la première mise en demeure ;

—  12.000 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

—  4.500 € au titre de l’article 700 du C.P.C.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

*****

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 16 décembre 2025, [O] [L], [A] [L], [R] [C] épouse [Z] et [V] [I] sollicitent de voir :

Débouter la demande du Syndicat de la copropriété de paiement de la somme de 4.605,53 euros au titre des frais, le montant de la dette étant ainsi porté à la somme de 21.374,26 euros, Débouter la demande du Syndicat de la copropriété d’assortir la condamnation de l’intérêt légal majoré de 5 points, Débouter le Syndicat de la copropriété de sa demande de dommages et intérêts et de frais au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Leur accorder les plus larges délais de paiement, Condamner le Syndicat de la copropriété le Syndicat de la copropriété à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 et a fixé les plaidoiries à l’audience du

13 février 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée et mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS :

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

En l’espèce, la copropriété rapporte la preuve de sa créance par la production des documents comptables faisant apparaître les dépenses, la sommes à répartir, les tantièmes de répartition selon les critères de l’article 10 de la loi, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale et les relevés du compte.

Il en résulte qu’à la date du 13 novembre 2025, le compte de l’indivision successorale présente un solde débiteur au titre des charges de copropriété d’un montant de 26.771,92 euros. Le montant dû au titre des charges impayées, soit la somme de 21.374,26 euros, n’est pas contesté par les débiteurs, qui s’opposent en revanche au paiement des frais réclamés à hauteur du surplus.

S’agissant des frais, il convient de rappeler, au visa de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Au regard des pièces versées aux débats, il apparait que :

les frais intitulés « mises en demeure » (d’un montant total de 792,13 euros) ne sont justifiés qu’à hauteur de 96,13 euros pour la mise en demeure en date du 4 septembre 2024, le surplus devant être déduit, d’une part en l’absence de documents prouvant l’existence desdites mises en demeure, et d’autre part compte tenu de la somme disproportionnée sollicitée à ce titre ( 450 euros pour la mise en demeure en date du 7 mars 2022), les frais réclamés à hauteur de 4.605,53 euros, correspondent à des honoraires d’avocat, de frais d’assignation et de suivi de dossier, qui n’entrent pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou relèvent des missions de gestion courante du syndic.

Ainsi, il résulte de ces éléments que la demande est fondée à hauteur de 96,13 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la somme totale de 21.470,39 euros est due par l’indivision successorale.

Cette somme sera due par les cinq indivisaires. En effet, Maître [H] a été valablement assignée es qualité de représentante de l’indivision successorale, et non à titre personnel.

Dès lors, si le Syndicat de la copropriété avait initialement omis de demander la condamnation de [Y] [L] dans son assignation, il a modifié ses prétentions dans ses dernières conclusions en sollicitant la condamnation des cinq indivisaires.

Il n’est pas justifié par le Syndicat de la copropriété que le règlement de copropriété contient une clause de solidarité conventionnelle. Dès lors, les coindivisaires seront condamnés in solidum et non solidairement.

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il y a lieu de le fixer au 6 septembre 2024, date de réception de la mise en demeure, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil.

Le Syndicat de la copropriété se fonde sur les dispositions énoncées dans le règlement de copropriété, selon lesquelles une pénalité à hauteur de 1% de la somme due par mois de retard devra être versée par le propriétaire, « sans pouvoir excéder la moitié de la somme demandée », pour solliciter de voir assortir le montant dû « des intérêts de 1% par mois de retard à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2024 ».

Les défendeurs s’appuient sur les dispositions du Code monétaire et financier pour en solliciter le rejet, exposant que la majoration du taux de l’intérêt légal ne peut s’appliquer qu’après le caractère exécutoire de la décision, et ajoutent que le Tribunal dispose d’un pouvoir de modération ou d’exonération de cette majoration.

En réalité, la demande formée par le Syndicat de la copropriété ne répond pas aux conditions énoncées par la clause dont il se prévaut, qui prévoit un taux d’intérêt de 1% mensuel un mois après l’appel de fonds sans nécessité de mise en demeure, et non sur la somme globale due au titre du retard dans les paiements, ainsi que sollicité.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement :

Maître [H], es qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété, sollicite de la présente juridiction de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1345-1 du Code civil et fait valoir la situation des débiteurs, alors que la succession est confrontée à une situation d’occupation sans autorisation du bien par l’un des héritiers et que les deux successions ne sont pas encore réglées, étant encore en cours de liquidation, au regard de la complexité des opérations.

Le demandeur s’y oppose, expliquant n’avoir reçu aucun paiement depuis plus de deux ans, et alors que la copropriété est en souffrance du fait de ces retards de paiement conséquents.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, aucun délai de paiement ne sera accordé, ce qui reviendrait à précariser plus encore la situation financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF explique que la défaillance répétée du copropriétaire dans le paiement de ses charges lui cause un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Il ajoute que le compte de l’hoirie n’a pas été créditeur depuis 2014, ce qui a pour conséquence un préjudice financier lié à l’absence de trésorerie de la copropriété, alors même que l’administratrice de l’hoirie a fait des promesses de paiement non tenues.

Il résulte d’un échange de mails entre les parties que la succession est bien en possession de liquidités qui lui aurait à tout le moins permis de s’acquitter d’une partie du paiement de sa dette, ce dont l’administrateur de l’hoirie s’est abstenu, ce qui constitue une faute ayant causé à la copropriété un préjudice financier, qui sera réparé par l’octroi au Syndicat de la copropriété de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les coindivisaires, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et de rejeter leur propre demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, ainsi que sollicité par les défendeurs.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum [O] [L], [A] [L], [R] [W] épouse [Z], [V] [I] et [Y] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF la somme de 21.470,39€ au titre des charges de copropriété impayées et des frais jusqu’au 13 novembre 2025, date de la dernière créance arrêtée, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024,

DEBOUTE le Syndicat de la copropriété LE SURCOUF de sa demande de majoration conventionnelle du taux d’intérêt légal ;

CONDAMNE in solidum [O] [L], [A] [L], [R] [W] épouse [Z], [V] [I] et [Y] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les défendeurs de leur demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

CONDAMNE in solidum [O] [L], [A] [L], [R] [W] épouse [Z], [V] [I] et [Y] [L] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SURCOUF la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [O] [L], [A] [L], [R] [W] épouse [Z], [V] [I] et [Y] [L] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE